Может ли за лицом, прямо не поименованным в п. 3 ст. 222 ГК РФ, быть признано право собственности на самовольную постройку?

Ответ: Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлен перечень лиц, носящий закрытый характер, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, и исходя из буквального толкования данной нормы за лицом, прямо не поименованным в п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку признано быть не может. Вместе с тем, учитывая наличие судебной практики, существует вероятность того, что в судебном порядке удастся признать право собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, переданного для строительства.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Таким образом, самовольная постройка не является объектом права собственности и права собственности на самовольную постройку у лица, осуществившего ее, по общему правилу не возникает.

Однако п. 3 указанной статьи ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Следует заметить, что перечень лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, носит закрытый характер и не допускает расширительного толкования.

Из изложенного следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Аналогичный вывод содержится в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

А ФАС Поволжского округа в Постановлении от 26.11.2008 по делу N А72-4740/08-11/219 указал, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Схожий вывод изложен также в Письмах Минэкономразвития России от 26.08.2010 N Д23-3376 и от 17.08.2010 N Д23-3198.

Вместе с тем следует учитывать: ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 07.05.2008 N Ф08-2439/2008, оставленном в силе Определением ВАС РФ от 17.09.2008 N 7485/07 по делу N А32-15082/2006-21/291-2007-41/174, отметил, что в прежней редакции ст. 222 ГК РФ указанная норма предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из ст. 222 ГК РФ данного положения не означает невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившим строительство без необходимых разрешений.

Таким образом, можно сделать вывод, что помимо лиц, поименованных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано также за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства.

Кроме того, из Письма Минэкономразвития России от 17.08.2010 N Д23-3198 следует, что в силу ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (см. также Письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 N Д23-3376). Однако необходимо учитывать, что приобретательная давность на недвижимое имущество приобретается в судебном порядке. Арбитражная практика же исходит из того, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не может приобрести право собственности на нее в порядке ст. 234 ГК РФ, так как в этом случае отсутствует такой обязательный признак, как добросовестность владения (см., например, Определение ВАС РФ от 15.02.2010 N ВАС-974/10 по делу N А32-24542/2008-15/371, Постановления ФАС Центрального округа от 02.07.2009 N А54-3204/2008-С15, ФАС Дальневосточного округа от 12.09.2008 N Ф03-А59/08-1/3252 по делу N А59-4786/07-С25, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2008 N Ф04-1384/2008(1470-А45-22) по делу N А45-4938/2007-50/40, ФАС Поволжского округа от 27.08.2009 по делу N А55-12845/2008, ФАС Уральского округа от 23.11.2010 N Ф09-9833/10-С6 по делу N А50-5307/2010). Следовательно, указанная позиция Минэкономразвития России не поддерживается судами, вследствие чего вряд ли применима на практике.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

08.04.2011