О неприменении требования о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости в случае, если разрешение на такое строительство получено до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; об оспаривании сделок должника-застройщика; о проекте закона, предусматривающего установление особенностей банкротства застройщиков

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 6 мая 2011 г. N Д06-2388

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу разъяснения положений законодательства в части оспаривания сделок должника в деле о банкротстве и в рамках своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не является органом, уполномоченным давать разъяснения нормативных правовых актов. В этой связи Департамент вправе лишь высказать мнение по изложенному вопросу, не являющееся обязательным для правоприменения.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обращаем внимание: в случае, если разрешение на строительство объекта недвижимости получено до вступления в силу Закона о долевом строительстве, то есть до 1 апреля 2005 г., на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Закон о долевом строительстве не распространяется, следовательно, требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве неприменимо к договору.

По вопросу оспаривания сделок должника-застройщика отмечаем следующее.

В соответствии со ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Согласно ст. 61.3 Закона о несостоятельности сделка должника, влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или сделка совершена должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

Следовательно, для признания сделки недействительной в соответствии с Законом о несостоятельности необходимо определить момент совершения сделки.

Кроме того, отмечаем, что Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект федерального закона N 334201-5 "О внесении изменения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан), внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.

Указанным законопроектом предусматривается установление особенностей банкротства застройщиков, а именно:

введение механизма рассмотрения арбитражным судом требований граждан, участников строительства, средства которых привлекались способами, не предусмотренными Законом о долевом строительстве (предварительный договор купли-продажи; договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства; договор простого товарищества; выдача векселя; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив; заключение иных сделок);

установление приоритетного погашения требований граждан, участников строительства, по отношению к требованиям конкурсных кредиторов и уполномоченных органов;

обеспечение равного уровня защиты интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их требований, при этом предусматривается возможность передачи участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при наличии определенных условий.

В настоящее время указанный законопроект готовится к рассмотрению Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации во втором чтении.

Врио директора Департамента

корпоративного управления

Д. В.СКРИПИЧНИКОВ

06.05.2011