АО, являющееся собственником здания, предоставило ООО одну из наружных стен данного здания для размещения на ней рекламы. После заключения договора выяснилось, что на указанной стене уже располагается реклама третьего лица на основании соглашения с АО. Может ли ООО потребовать от указанного лица освободить стену здания для размещения на ней рекламы ООО? Подлежит ли привлечению к гражданско-правовой ответственности АО в данном случае?

Ответ: ООО не вправе требовать от третьего лица освободить стену здания для размещения на ней рекламы, но вправе истребовать от АО это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Обоснование: Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды, так как крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Президиум ВАС РФ в вышеуказанном Информационном письме не уточнил природу такого договора, но указал, что такой договор не противоречит Гражданскому кодексу РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Однако в п. 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум ВАС РФ отметил, что к договорам об использовании части здания, не являющейся помещением, по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Соответственно, у ООО имеется право на защиту имущества от притязаний третьих лиц.

Однако в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так как в рассматриваемом случае ООО фактически не вступило в пользование имуществом в связи с наличием на стене рекламы третьего лица, ООО не вступило во владение имуществом, не стало законным владельцем имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Его права могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (см. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А45-5590/2008).

Таким образом, ООО не вправе требовать от третьего лица освободить стену здания для размещения на ней рекламы, но вправе истребовать от АО это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

А. В.Авакян

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

10.05.2011