Подлежат ли удовлетворению требования ТСЖ к строительной организации, связанные с недостатками произведенных данной организацией строительных работ, выполненных до создания ТСЖ или в период, когда оно уже было создано, при условии, что ТСЖ не имеет договорных отношений с этой организацией (договоры были заключены с застройщиками и иными лицами)?

Ответ: Если ТСЖ обратилось к строительной организации с требованиями, связанными с недостатками произведенных данной организацией строительных работ, выполненных до создания ТСЖ или в период, когда оно уже было создано, при условии, что ТСЖ не имеет договорных отношений с этой организацией (договоры были заключены с застройщиками и иными лицами), то требования ТСЖ подлежат удовлетворению в пределах установленного гарантийного срока объекта долевого строительства.

Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Аналогичные положения содержит и ст. 290 Гражданского кодекса РФ.

Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "О долевом участии"). Нормы ФЗ "О долевом участии" применяются только в ситуации, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено после 01.04.2005 (ч. 2 ст. 27 ФЗ "О долевом участии").

К отношениям по строительству многоквартирных жилых домов до вступления в силу ФЗ "О долевом участии", а также к отношениям, которые не подлежат регулированию указанным Федеральным законом, по общему правилу применяются положения ГК РФ о подряде.

В соответствии со ст. 7 ФЗ "О долевом участии" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявление указанных требований возможно только в случае, если ненадлежащее качество работ было выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может быть менее пяти лет со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, не может составлять менее трех лет и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7 ФЗ "О долевом участии").

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 ФЗ "О долевом участии").

Аналогичную ответственность за ненадлежащее качество работы устанавливает и ГК РФ (ст. ст. 723, 724, 756 ГК РФ).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), хоть и выявленные в пределах гарантийного срока, но возникшие вследствие нормального износа, нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 ФЗ "О долевом участии", п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Право требовать от застройщика или подрядчика устранения недостатков работ принадлежит собственнику помещения, который имел право на получение объекта строительства, соответствующего указанным в технической документации показателям и отвечающего нормам эксплуатации (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.10.2009 по делу N А55-931/2009). Данное положение применимо как к собственникам помещений, получивших право собственности в результате участия в долевом строительстве, так и собственникам помещений, которые являлись заказчиками по договору подряда.

Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).

Таким образом, ТСЖ вправе представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе вправе предъявлять требования застройщику, связанные с ненадлежащим качеством общего имущества в многоквартирном доме. Право на предъявление указанных требований возможно несмотря на то, что непосредственно между ТСЖ и застройщиком никаких правоотношений нет. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 15.12.2009 N Ф03-5888/2009, ФАС Северо-Западного округа от 09.11.2009 по делу N А05-4944/2008, ФАС Поволжского округа от 12.10.2009 по делу N А55-931/2009, от 15.09.2010 по делу N А65-27094/2008).

В данном случае момент создания ТСЖ (до или после окончания строительства) не имеет принципиального значения, поскольку ТСЖ при предъявлении требований к застройщику действует от имени собственников помещений в многоквартирном доме и в их интересах (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2009 по делу N А56-52433/2005).

Предъявление ТСЖ требований к застройщику широко распространено в арбитражной практике. В большинстве случаев такие требования при наличии их обоснованности подлежат удовлетворению судом (Постановления ФАС Уральского округа от 28.05.2010 N Ф09-3841/10-С2 по делу N А50-18672/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А17-2586/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2010 по делу N А67-3912/2007, ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2009 по делу N А56-52433/2005, от 17.01.2011 по делу N А56-57048/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А53-31082/2009).

М. Р.Забелина

Юрист

Аудиторская компания ООО "ИНСЭИ"

11.05.2011