Заключен договор аренды недвижимости на 5 лет с правом выкупа, по условиям которого выкупная цена входит в арендные платежи, но в их составе не выделена. По истечении срока аренды арендодатель уклонился от заключения договора купли-продажи имущества и до рассмотрения дела о понуждении заключить такой договор был признан банкротом. Может ли арендатор получить это имущество?

Ответ: В случае если по истечении договора аренды недвижимости на 5 лет с правом выкупа, по условиям которого выкупная цена входит в арендные платежи, но в их составе не выделена, арендодатель уклонился от заключения договора купли-продажи имущества и до рассмотрения дела о понуждении заключить такой договор был признан банкротом, арендатор не может получить от арендодателя данное имущество, поскольку в договоре не было согласовано условие о размере выкупной цены имущества.

Обоснование: В соответствии с положениями, содержащимися в ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходя из изложенного в п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Согласно положениям, содержащимся в п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Учитывая вышеизложенные нормы права, в судебной практике имеет место устойчивая позиция, согласно которой условие о размере выкупной цены является существенным и без согласования этого условия договор в части выкупа арендуемого имущества будет признан незаключенным (Определение ВАС РФ от 17.08.2009 N ВАС-10056/09, Постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04, ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6, ФАС Центрального округа от 15.08.2007 N А54-3314/2006-С16, от 12.10.2006 N А54-417/2006-С9 и т. д.).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации можно говорить о том, что между сторонами не было согласовано условие о выкупе имущества.

Исходя из приведенного, а также учитывая положения ст. ст. 301, 304 и 305 ГК РФ, в соответствии с которыми только собственникам имущества, а также лицам, хотя и не являющимся собственниками, но владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, предоставлено право истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений их права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, арендатор никаким образом не может получить от арендодателя имущество, являвшееся предметом договора аренды с правом выкупа.

Согласно изложенному в ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном гл. VII Закона N 127-ФЗ, а также все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона N 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Таким образом, арендатор в рассматриваемой ситуации не сможет добиться положительного решения суда об обязании (понуждении) арендодателя заключить с ним договор купли-продажи имущества, поскольку имущество, переданное в аренду по договору аренды с правом выкупа, входит в состав конкурсной массы и на него распространяется специальный порядок отчуждения, установленный нормами Закона N 127-ФЗ. Приведенный вывод косвенным образом подтверждается примером из судебной практики (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2011 по делу N А43-11908/2010).

Вместе с тем информация, содержащаяся в вопросе, позволяет установить, что в рассматриваемой ситуации налицо явное нарушение прав и законных интересов арендатора, который не может воспользоваться правовыми механизмами для получения оплаченного им имущества от недобросовестной стороны (арендодателя), что никак не способствует решению задач судопроизводства в арбитражных судах, а именно защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, а также справедливому публичному судебному разбирательству.

Учитывая изложенное, автор может порекомендовать арендатору в приведенной ситуации попробовать обратиться в суд с требованием о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, возникшего в результате перечисления ему в составе арендных платежей по договору аренды с правом выкупа выкупной стоимости имущества (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Однако шансы на положительное решение суда и в данной ситуации невелики, поскольку суд может сделать вывод о неприменении положений ст. 1102 ГК РФ, так как между сторонами имели место договорные отношения, что косвенным образом подтверждается примером из практики судов (Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2008 N КГ-А40/5696-08).

Вместе с тем в судебной практике имели место решения, в которых суды применяли в некоторым образом схожих ситуациях положения ст. 1102 ГК РФ, даже несмотря на то что между сторонами имелись договорные отношения (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по делу N А13-9194/2010).

О. Е.Поминова

Адвокат

Адвокатское бюро "А. Серков и Партнеры"

16.05.2011