Организация, применяющая УСН и оказывающая консалтинговые услуги, собирается продать нежилое помещение, балансовая стоимость которого составляет 500 000 руб. При этом независимый оценщик оценил его рыночную стоимость в 20 000 000 руб
Для применения УСН согласно ст. 346.12 НК РФ необходимо соблюдать ограничение по сумме доходов. Чтобы не превышать это ограничение, продавец планирует определить цену реализации в размере 700 000 руб. Покупателем является российская организация, не являющаяся взаимозависимым лицом для продавца, а оплата будет осуществлена по безналичному расчету.
Возникают ли у продавца налоговые и гражданско-правовые риски при установлении данной цены реализации?
Ответ: Гражданско-правовые риски не возникают, так как Гражданский кодекс РФ предоставляет сторонам свободу при определении цены реализации товара и не обязывает продавца для определения рыночной цены товара пользоваться услугами независимого оценщика.
Налоговые риски, по нашему мнению, тоже не возникают, ввиду того что ст. 40 Налогового кодекса РФ не позволяет налоговым органам в данной ситуации проверять правильность определения цены продажи, так как не выполняется ни одно из условий п. 2 ст. 40 НК РФ.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Следовательно, стороны договора купли-продажи вправе самостоятельно установить приемлемую для них продажную цену недвижимости. При этом законодательство РФ не обязывает продавца при заключении сделки купли-продажи проводить независимую оценку реализуемого имущества.
Статья 40 НК РФ предусматривает:
для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен (п. 1);
рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (п. 4);
налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени (п. 2).
В случаях, предусмотренных п. 2 ст. 40 НК РФ, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Минфин России в Письме от 11.11.2009 N 03-07-11/292 разъясняет, что налоговые органы, проверяя в пределах своей компетенции правильность применения цен по сделкам в случаях, указанных в п. 2 ст. 40 НК РФ, вправе выносить мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен.
Таким образом, НК РФ предусматривает: налогообложение осуществляется исходя из предпосылки, что цена продаваемого товара соответствует рыночному уровню цен.
Если цена будет отклоняться от рыночного уровня цен более чем на 20 процентов, то при соблюдении условий п. 2 ст. 40 НК РФ налоговая инспекция сможет доначислить продавцу единый налог исходя из рыночной цены.
Так как покупатель не является взаимозависимым лицом, операция не является внешнеторговой и товарообменной и данная реализация для продавца является единичным случаем, то налоговая инспекция, в соответствии со ст. 40 НК РФ, не вправе проверять правильность определения в договоре купли-продажи цены продажи.
В. В.Никитин
Консалтинговая группа "Аюдар"
30.06.2011