Организация имеет в собственности земельный участок, приобретенный у физического лица (земельный участок физическому лицу был предоставлен для индивидуального жилищного строительства). Вправе ли организация получить разрешение на строительство нежилого здания культурно-бытового назначения на данном земельном участке?

Организация имеет в собственности земельный участок, приобретенный у физического лица (земельный участок физическому лицу был предоставлен для индивидуального жилищного строительства). Вправе ли организация получить разрешение на строительство нежилого здания культурно-бытового назначения на данном земельном участке?

Ответ: В случае когда организация приобрела у физического лица земельный участок (земельный участок физическому лицу был предоставлен для индивидуального жилищного строительства), строительство нежилого здания культурно-бытового назначения на данном земельном участке организация вправе осуществлять после изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

В силу абз. 1 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Для застройки объектами культурно-бытового назначения предназначены земельные участки в составе жилых зон (п. 5 ст. 85 ЗК РФ) и земельные участки в составе общественно-деловых зон (п. 6 ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной (в том числе жилой и общественно-деловой) зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования, на основании абз. 2 п. 3 ст. 85 ЗК РФ, определяются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (абз. 2 п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно ст. 8 ГрК РФ и ст. 11 ЗК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Информация о видах разрешенного использования земельного участка, предусмотренных градостроительным регламентом, согласно ч. 3 ст. 44 ГрК РФ, содержится в градостроительном плане земельного участка.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственник земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Таким образом, организация не вправе осуществлять строительство нежилого здания культурно-бытового назначения на земельном участке, предоставленном предыдущему собственнику для индивидуального жилищного строительства.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием влечет административную ответственность в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ организация вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из всех видов разрешенного использования, указанных в градостроительном плане земельного участка и установленных градостроительным регламентом территориальной зоны.

Частью 3 ст. 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, для получения разрешения на строительство нежилого здания культурно-бытового назначения на земельном участке, относящемся к жилой зоне, в рассматриваемом случае необходимо изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Согласно Письму Минэкономразвития России от 20.08.2009 N Д23-2696 для изменения сведений государственного кадастра недвижимости в орган кадастрового учета должно быть представлено заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости по форме, установленной Приказом Минюста России от 20.02.2008 N 34, а также копия фрагмента правил землепользования и застройки (если соответствующие сведения не были представлены в орган кадастрового учета при информационном взаимодействии в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 18.08.2008 N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости").

В. В.Михайлов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

05.07.2011