Между организациями 01.06.2011 подписан договор, согласно которому стороны обязуются заключить 01.08.2011 договор аренды нежилого здания на срок 5 месяцев, при этом передача данного имущества от стороны-собственника к другой стороне должна произойти 01.06.2011. 01.06.2011 составлен акт приема-передачи нежилого здания, подписанный сторонами. Можно ли в указанной ситуации договор, подписанный сторонами 01.06.2011, рассматривать в качестве предварительного договора?

Между организациями 01.06.2011 подписан договор, согласно которому стороны обязуются заключить 01.08.2011 договор аренды нежилого здания на срок 5 месяцев, при этом передача данного имущества от стороны-собственника к другой стороне должна произойти 01.06.2011. 01.06.2011 составлен акт приема-передачи нежилого здания, подписанный сторонами. Можно ли в указанной ситуации договор, подписанный сторонами 01.06.2011, рассматривать в качестве предварительного договора?

Ответ: Договор, подписанный сторонами 01.06.2011, согласно которому стороны обязуются заключить 01.08.2011 договор аренды нежилого здания на срок 5 месяцев, при этом передача данного имущества должна произойти 01.06.2011, рассматривать в качестве предварительного договора нельзя.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в силу п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из изложенных норм предварительный договор может закрепить только намерение сторон в будущем заключить договор. Если по договору происходит фактическая передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, такой договор предварительным признавать неправомерно, это будет договор аренды в случае, если сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Правомерность подобных выводов подтверждается также следующим.

Как указал Минфин России в Письме от 30.07.2008 N 03-03-06/2/99, предварительный договор закрепляет только намерение сторон в будущем заключить договор.

Следовательно, по мнению налоговых органов, передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату прямо характеризует договор как договор аренды, а не предварительный договор.

ФАС Московского округа в Постановлении от 21.09.2009 N КГ-А40/9192-09 рассмотрел ситуацию, в которой стороны заключили договор, предусматривающий обязанность сторон по приему-передаче нежилого помещения не позднее 01.07.2008 до заключения основного договора. 01.07.2008 между истцом и ответчиком был подписан акт о приеме-передаче помещения еще в период действия предварительного договора аренды. В соответствии с указанным актом арендодатель предоставил арендатору право пользоваться машино-местами на охраняемой стоянке здания офисно-делового центра.

Как указал суд, обязательство по передаче имущества во временное владение и пользование присуще именно договору аренды (ст. 606 ГК РФ) и не соответствует конструкции предварительного договора.

Таким образом, поскольку в указанной ситуации договор предусматривает передачу имущества от стороны-собственника к другой стороне в день его подписания и данная передача действительно состоялась, такой договор в качестве предварительного договора рассматривать нельзя.

В. В.Половинка

Минфин России

06.07.2011