Организация приобрела помещение в нежилом здании для оборудования его под склад. Однако в договоре купли-продажи указанного помещения не отражен факт передачи организации доли в общем имуществе здания, в частности помещений холла, коридора и лестницы, необходимых для пользования указанным помещением. Вправе ли организация требовать признания права общей долевой собственности на эти помещения, несмотря на то что в договоре купли-продажи такое право не указано, а право индивидуальной собственности на эти помещения зарегистрировано за собственником здания, продавшим организации указанное помещение?

Организация приобрела помещение в нежилом здании для оборудования его под склад. Однако в договоре купли-продажи указанного помещения не отражен факт передачи организации доли в общем имуществе здания, в частности помещений холла, коридора и лестницы, необходимых для пользования указанным помещением. Вправе ли организация требовать признания права общей долевой собственности на эти помещения, несмотря на то что в договоре купли-продажи такое право не указано, а право индивидуальной собственности на эти помещения зарегистрировано за собственником здания, продавшим организации указанное помещение?

Ответ: Даже если в договоре купли-продажи помещения в нежилом здании не отражен факт передачи организации доли в общем имуществе здания, в частности помещений холла, коридора и лестницы, необходимых для пользования указанным помещением, они относятся к общему имуществу здания. Организация вправе требовать в суде права признания общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом здания, даже при том условии, что право индивидуальной собственности на эти помещения зарегистрировано за собственником здания, продавшим организации указанное помещение. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

Обоснование: Пленум ВАС РФ в абз. 3 п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление) отмечает, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома.

Пленум ВАС РФ отмечает, что в силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из п. 2 Постановления следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из п. 5 Постановления следует, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Согласно п. 9 Постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Следовательно, организация вправе в рассматриваемом случае требовать в суде права признания общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом здания.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

07.07.2011