Две организации подписали договор аренды офисного помещения. В условии договора стороны не указали площадь объекта и номер помещения, но, несмотря на это, акт приема-передачи помещения подписан без разногласий. Договор исполнялся сторонами в течение 4 месяцев, после которых арендодатель посчитал не заключенным данный договор ввиду отсутствия согласованности его предмета

Правомерна ли позиция арендодателя, если в процессе исполнения данного договора между сторонами отсутствовали разногласия по поводу идентификации данного помещения?

Ответ: Позиция арендодателя, посчитавшего незаключенным договор аренды офисного помещения после 4 месяцев его исполнения, в условиях которого стороны не указали площадь объекта и номер помещения, но, несмотря на это, подписали без разногласий акт приема-передачи помещения, по нашему мнению, неправомерна. Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения.

Обоснование: На основании ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так как сторонами в данном случае в установленном порядке подписан акт приемки-передачи помещения, следовательно, у сторон не возникло разногласий по его идентификации. Согласование данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, необходимо для того, чтобы у сторон не возникло разногласий по поводу исполнения договора. Таким образом, заявлять о неопределенности предмета договора аренды следует до момента исполнения данного договора, так как если исполнение договора возможно, значит, неопределенности предмета нет.

Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 03.03.2011 N А12-25793/2009 указано, что по смыслу ст. ст. 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Такая же точка зрения отражена в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2009 N А33-17867/09.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

13.07.2011