< Предыдущая		Оглавление		Следующая >

4.4. Условия эксплуатации и безопасность строительного объекта

В зданиях и сооружениях должна обеспечиваться комплексная техническая поддержка строительного объекта на протяжении всего его жизненного цикла. Для контроля над качеством предоставляемых эксплуатационных услуг назначается специалист, курирующий весь объем работ и отвечающий за эксплуатацию систем теплоснабжения, холодного водоснабжения и канализации, электрооборудования, автоматики, насосных станций, кондиционирования, общеобменной и приточно-вытяжной вентиляции, водоотведения, слаботочных систем, технологического оборудования, обслуживание лифтового хозяйства и т.д.

Каждая из этих систем влияет на сохранность и долговечность объекта, а по многим параметрам и на здоровье и жизнь человека. Для наглядности перечислим некоторые функции в составе эксплуатационных услуг в современном высотном здании.

Эксплуатация систем теплоснабжения

1. Обслуживание оборудования индивидуального теплового пункта (ИТП), оборудованного средствами автоматического регулирования. Поддержание оптимальной температуры воздуха в отапливаемых помещениях и температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления. Учет расхода тепловой энергии.

2. Проверка герметичности системы.

3. Проверка действия автоматических регуляторов температуры и давления.

4. Эксплуатация систем отопления и горячего водоснабжения (осмотр, восстановление поврежденной тепловой изоляции трубопроводов, обслуживание задвижек и вентилей, подтяжка болтовых креплений, очистка от ржавчины, смазка, подкраска, устранение мелких дефектов).

5. Подготовка систем теплоснабжения к зимней эксплуатации (гидравлические испытания, подготовка акта готовности систем к зимней эксплуатации совместно с представителями тепловых сетей района).

Эксплуатация систем холодного водоснабжения и канализации

1. Технический контроль и надзор за пользованием воды потребителями, учет количества потребляемой и отводимой воды, устранение утечек.

2. Эксплуатация внутренних устройств водопроводной и канализационной сетей (обслуживание запорной и регулирующей арматуры и т.д.).

3. Очистка и замена водяных фильтров.

4. Обслуживание трубопроводов сплинкерной и дренчерной систем, запорной и регулирующей арматуры системы водяного пожаротушения.

5. Учет расхода воды по водомерному узлу.

6. Прочистка дренажных труб и очистка колодцев.

7. Откачка воды из камер и колодцев.

8. Промывка, чистка гидрозатворов, выпусков сантехприборов.

Обслуживание систем электрооборудования

1. Разработка годовых, квартальных и месячных планов потребления электроэнергии.

2. Проверка соответствия фактического расхода электроэнергии нормам по каждому потребителю.

3. Обслуживание шкафов вводных и вводно-распределительных устройств с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления (АВР, ЩО, ЩА и др.).

4. Обслуживание кабельных сетей.

5. Замена ламп внутреннего, внешнего освещения, освещения периметра и зоны автостоянки.

6. Выявление и устранение неисправностей и повреждений в осветительных электросетях и электродвигателях.

7. Обслуживание осветительных установок с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления.

8. Обслуживание силовых и осветительных установок насосных и бойлерной, технологического оборудования.

Обслуживание систем автоматики

1. Наладка схем управления контрольно-релейного, электромагнитного и полупроводникового электропривода горячего водоснабжения, отопления и вентиляции.

2. Ремонт тепловой автоматики систем горячего водоснабжения.

3. Ремонт автоматики подпитки систем центрального отопления, дренажных насосов, приборов учета расхода тепла.

4. Замена термометров, манометров, тепловой автоматики.

Обслуживание насосных станций

1. Контроль за работой насосов и систем автоматического управления.

2. Обслуживание насосов ГВС и ХВС (включая систему автоматики, контроля и управления).

3. Обслуживание циркуляционных насосов теплохолодоснабжения (включая систему автоматики и управления).

4. Обслуживание системы оборотного водоснабжения.

5. Обслуживание оборудования очистных сооружений.

6. Обслуживание дренажных насосов, включая системы автоматики.

Обслуживание систем кондиционирования

1. Обслуживание центральных кондиционеров (включая систему автоматики, контроля и управления).

2. Обслуживание холодильной установки (включая систему автоматики, контроля и управления).

3. Обслуживание фан-койлов (включая систему автоматики и управления).

4. Проведение ремонтных и смазочных работ.

5. Осмотр и очистка фильтрующих элементов.

6. Осмотр и очистка рабочей поверхности калориферов.

7. Проверка натяжения ремней вентиляторов.

8. Осмотр состояния трубопроводов и запорной арматуры.

9. Осмотр воздухозаборов.

10. Проверка состояния обмоток электродвигателей.

11. Проверка состояния подшипников вентиляторов.

12. Осмотр состояния теплоизоляции.

Система общеобменной и приточно-вытяжной вентиляции

1. Проверка соответствия производительности систем расчетным данным при различных режимах работы систем. Проверка соответствия параметров воздушной среды расчетным.

2. Обслуживание оборудования систем вентиляции (вентиляторы, воздуховоды и т.д.).

3. Контроль за шумами, вибрациями и подсосами; положением шиберов и дроссель-клапанов, утечкой воздуха в воздуховодах и устранением выявленных недостатков.

4. Проверка состояния подшипников, муфт, шкивов и другого оборудования.

5. Проведение ремонтных и смазочных работ.

6. Обслуживание воздушных систем отопления и вентиляции (включая систему автоматики и управления).

7. Проверка исправности вентиляционных систем и каналов.

8. Регулировка и ремонт предохранительных решеток вытяжных шахт.

9. Устранение засоров в вентиляционных каналах.

10. Проверка состояния заборных и вытяжных вентиляционных шахт и каналов.

Обслуживание систем водоотведения

1. Контроль за состоянием внутренних и наружных водостоков, дренажей.

2. Содержание в технически исправном состоянии очистных сооружений и их оборудования.

3. Обеспечение очистки поверхностных стоков перед сбросом в городскую ливневую канализацию.

4. Обслуживание внутренних и наружных водостоков, дренажей.

5. Промывка и очистка ливневой канализации.

Обслуживание слаботочных систем:

1. Пожарной сигнализации.

2. Охранной сигнализации.

3. Системы видеонаблюдения.

4. Системы контроля доступа в помещение.

5. Системы голосового оповещения.

6. Системы телефонии.

7. Эфирного телевидения.

Эксплуатация технологического оборудования

1. Обслуживание технологического оборудования производится в соответствии с инструкциями по эксплуатации и технологическими картами.

2. Проводятся работы по ежедневному осмотру и проверке работоспособности оборудования и плановые ТО согласно разработанным графикам обслуживания.

3. Оперативно производится ремонт оборудования при возникновении мелких неисправностей.

4. Производятся электромеханические работы и организуются работы по ремонту процессорных блоков управления.

5. Своевременная поверка и аттестация необходимого технологического оборудования.

6. Полное взаимодействие с поставщиками и обслуживающими организациями по вопросам эксплуатации и ремонта.

Обслуживание лифтового хозяйства

Работы выполняют в соответствии с требованиями Ростехнадзора по программе ППР и подрядной лифтовой организации.

Весь этот комплекс работ требует системного подхода к вопросам управления всеми эксплуатационными системами, постоянного контроля, анализа и оценки безопасности объекта по отдельным элементам и всего объекта в целом.

Мероприятия по защите от пожаров

Все применяемые меры противопожарной защиты можно условно разделить на пассивные и активные.

Пассивные меры защиты сводятся к рациональным архитектурно-планировочным решениям. Еще на стадии проектирования необходимо предусмотреть: удобство подхода и проникновения в здание пожарных подразделений; уменьшение степени опасности распространения огня между этажами, отдельными помещениями и зданиями; конструктивные меры, обеспечивающие незадымляемость зданий; рациональное использование производственного общественного освещения и т.д.

К активным мерам защиты относят: системы автоматической пожарной сигнализации; установки автоматического пожаротушения; техническое оборудование первой пожарной помощи; специальные средства подавления пожаров и взрывов промышленных объектов; вспомогательное оборудование, используемое пожарными подразделениями.

Автоматическая пожарная сигнализация является важной мерой предотвращения крупных пожаров. При отсутствии пожарной сигнализации от момента обнаружения пожара до вызова пожарных подразделений проходит большой промежуток времени, что в большинстве случаев приводит к полному охвату помещения пламенем. Основная задача автоматической пожарной сигнализации - обнаружение начальной стадии пожара, передача извещения о месте и времени его возникновения и при необходимости включения автоматических систем пожаротушения и дымоудаления. Функционально автоматическая пожарная сигнализация состоит из приемно-контрольной станции, которая через сигнальные линии соединена с пожарными извещателями. Задачей сигнальных извещателей является преобразование различных проявлений пожара в электрические сигналы. Приемно-контрольная станция после получения сигнала от первичного извещателя включает световую и звуковую сигнализации и при необходимости автоматические установки пожаротушения и дымоудаления.

В настоящее время наиболее часто используют тепловые, дымовые, световые и звуковые пожарные извещатели.

Тепловые извещатели по принципу действия разделяют на максимальные, дифференциальные и максимально-дифференциальные. Первые срабатывают при достижении определенной температуры, вторые - при определенной скорости нарастания температуры, а третьи - от любого значительного изменения температуры. В качестве чувствительных элементов применяют легкоплавкие вставки, биметаллические пластины, трубки, заполненные легко расширяющейся жидкостью, термопары и т.д. Тепловые пожарные извещатели устанавливают под потолком в таком положении, чтобы тепловой поток, обтекая чувствительный элемент извещателя, нагревал его.

Дымовые пожарные извещатели обладают меньшей инерционностью по сравнению с тепловыми. Они бывают точечными и линейно-объемными. Точечные дымовые извещатели используют ионизационный эффект. В открытой камере извещателя за счет радиоактивного источника происходит ионизация воздуха, что, в свою очередь, приводит к протеканию между двумя электродами камеры небольшого электрического тока. При попадании дыма в открытую камеру происходит уменьшение электрического тока, в результате чего включается цепь электронного реле. Линейно-объемный дымовой извещатель оптического типа работает по принципу изменения силы света при задымлении.

Световые извещатели работают на принципе регистрации инфракрасного или ультрафиолетового излучения пламени. Они обладают высокой чувствительностью и включают сигнализацию почти немедленно после появления небольшого источника теплоты в пределах прямой видимости извещателя.

Звуковые пожарные извещатели представляют собой приемопередатчик ультразвуковых колебаний, который настраивают на форму стоячей волны в пределах защищаемого объема. Принцип действия извещателя заключается в том, что форма стоячей волны нарушается в результате изменения скорости звука в воздушном пространстве из-за влияния образующихся при пожаре конвективных потоков.

Предотвращение развития пожара зависит не только от скорости его обнаружения, но и от выбора средств и способов пожаротушения.

< Предыдущая		Оглавление		Следующая >