Содержание и сокращенная версия работы

Введение 2
1 Общие положения доходного подхода к оценке стоимости предприятия 4
2 Особенности определения ставки дисконта 10
3 Метод кумулятивного построения ставки дисконта 13
4 Метод средневзвешенной стоимости капитала 14
Заключение 17
Список использованной литературы 18

Введение
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т. д.
Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.
Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.


Заключение
Доходный подход в оценке недвижимости учитывает влияние на стоимость недвижимости такого важного фактора, как доходность, чем компенсирует недостатки имущественного подхода. Помскольку приобретение недвижимости является вариантом инвестимрования средств, доходность является основным критерием инвестиционной привлекательности. Убедить инвестора вломжить средства простым суммированием активов коммпании.
Однако и применение доходного подхода требует от оценмщика ответов на многие вопросы:
− как долго предприятие может функционировать со стамбильными показателями доходности;
− позволяют ли накопленный опыт управления компамний, торговая марка продукции и другие составляюмщие стоимости бизнеса обеспечивать новому владельцу стабильные доходы;
− является ли компания инвестиционно привлекательной для акционеров;
− каково положение компании на отраслевом рынке.
Оценочная теория и практика выработали несколько метомдов, соответствующих доходному подходу, которые в совомкупности дают ответы на вышепоставленные вопросы. К осмновным из них относят:
− метод избыточного дохода (прибыли);
− метод капитализации чистой прибыли;
− метод дисконтированного наличного потока.
Применение указанной группы методов требует понимамния сущности таких ключевых инструментов оценки, как коэффициент капитализации, коэффициент дисконтирования, мультипликатор, а также владения практическими методимками расчета этих показателей в каждом оценочном случае.

Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г., N 31, ст. 3813.
2. Басовский Л.Е. Теория экономического анализа. - М.: ИНФРА-М, 2001.
3. Бороненкова С.А. Управленческий анализ. - М.: Финансы и статистика, 2002.
4. Виленский П.Л., Лившиц В.Н.,Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: Дело, 2002.
5. Вилсон Д. К более надежному анализу денежного потока // Вопросы оценки. 2000. № 1.
6. Волков ОМ. Скляренко В.К. Экономика предприятия. - М.: ИНФРА-М, 2001.
7. Горемыкин В.А. Богомолов А.Ю. Бизнес-план. - М.: Ось-89, 2002.
8. Горемыкин В.А. и др. Бизнес-план. Методика разработки.
9. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. - М.: Российское общество оценщиков, 1995.
10. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. - М.: Российское общество оценщиков, 1996.
11. Есипов В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2001.
12. Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - М.: Финансы и статистика, 2004.