Содержание и сокращенная версия работы
Введение 3
1.Договор купли-продажи недвижимости 6
1.1.Понятие договора 6
1.2.Недвижимость 7
1.3.Договор купли-продажи жилого дома (квартиры). 9
1.3.1.Новые условия его заключения 9
1.4.Требования к договору купли-продажи 10
1.4.1.Требования к форме договора 10
1.4.2.Требования к содержанию договора 11
1.4.3.Особенности договоров купли-продажи недвижимости 15
1.4.4.Виды договоров купли-продажи жилых помещений 19
1.4.5.Участие юридических лиц в сделках купли-продажи недвижимости 21
1.4.6.Жилищные сертификаты 23
1.4.7.Особые обстоятельства при передаче в пользование 24
1.5.Порядок совершения действий по купле продаже жилых помещений 26
1.5.1.Поиск варианта 26
1.5.2.Осмотр квартиры 27
1.5.3.Задаток в сделках с недвижимостью 28
1.5.4.Оценка квартиры. 29
1.5.5.Документы, оформляемые при покупке-продаже квартиры 31
2.Регистрация договора купли-продажи 35
2.1.Чем регистрация сделки отличается от регистрации права? 35
2.2. Все ли сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? 35
2.3. Порядок проведения государственной регистрации 36
2.4. Правовая экспертиза документов 39
2.5. Регистрация 40
2.7. Отказ и приостановка регистрации 41
2.8.Сроки регистрационных действий 42
2.9. Документы, необходимые для государственной регистрации 43
2.10. Регистрационные действия 43
2.11.Особые обстоятельства 44
2.12.Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения 46
3.Защита прав и интересов лиц, относящихся к группе риска при совершении сделок в жилыми помещениями 49
3.1.Понятие лгруппа риска при совершении сделок с жилыми помещениями 49
3.2.Жилищный вопрос 50
3.4.Меры предосторожности покупателя и продавца при сделках с недвижимостью 51
Договор пожизненного содержания с иждивением 52
3.5.Злоупотребление доверием 55
3.5.Выявление случаев убийств с целью завладения квартирой 56
3.6.Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. 60
3.7. Сделки с участием недееспособных или ограниченно дееспособных граждан 63
3.7..Проблема защиты интересов лиц, относящихся к лгруппе риска при совершении сделок по купле-продаже жилых помещений в г. Москве. 65
3.8.Проблема лгруппы риска в Республике Беларусь 77
4,Проблему криминализации рынка жилья: истоки проблемы и пути защиты прав граждан 79
Заключение 92
Список использованных источников и литературы 96
Библиография: 96
Список нормативных актов: 97
Введение
После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.
Столкнувшись с политической и технической невозможностью лобвального перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической лперековки масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.
Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:
а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют права каждому гражданину свободно в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище, подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом.
Оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.
На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - оборот жилых помещений, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости (прежде всего жилых помещений) являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы.
Заключение
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту. (ст.46 Конституции РФ).
Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.
Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.
Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.
В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона УО регистрации прав на недвижимое имущество..Ф, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.
Велика роль органов внутренних дел в предупреждении, раскрытии и расследовании этих преступлений. На настоящий момент организация работы ОВД не отвечает в полной мере требованиям комплексного подхода к решению этой сложной, межведомственной задачи: не решены вопросы компетенции, функций различных служб ОВД, отмечаются несогласованность действий, несовершенство информационного обеспечения и взаимодействия с БТИ, Центрами по регистрации прав на недвижимость, ЖЭУ, нотариальными палатами.
Не определена ведущая служба, отвечающая за организацию работы по указанным преступлениям в полном объеме; не осуществляется и согласованное взаимодействие между различными структурными звеньями ОУВД и ОВД.
В связи с активизацией преступных посягательств на жилье граждан автором предлагается установить в УВД краев, областей, автономных республик РФ обязательную статистическую отчетность по преступлениям, предметом которых является недвижимость. Главному следственному управлению МВД РФ могло бы направить разъяснение на места, в котором следователи обязывались бы проводить предварительное расследование по всем фактам совершения сделок с жильем и другой недвижимостью под влиянием насилия, обмана или злоупотребления доверием.
Преступления, совершаемые в отношении владельцев недвижимости весьма специфичны, трудоемки в расследовании. Глубокая специализация следственных работников в МВД и прокуратуре способствовала бы более полному расследованию преступных проявлений в этой сфере.
Для реализации мер превентивного характера по предупреждению преступлений в сфере рынка жилья по моему мнению, в первую очередь должны быть внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации. Учитывая, что большинство рассматриваемых преступлений совершается с использованием доверенности, необходимо ограничить оформление доверенностей на продажу, выписку, получение денег за проданное жилье только кругом лиц являющихся либо близкими родственниками продавца, либо представителями органов опеки и попечительства.
Нуждается в законодательном закреплении правило, когда нотариусам должно быть запрещено оформлять договоры продажи квартир гражданам, у которых в собственности имеется только одна квартира, без одновременного оформления договора на приобретение другой квартиры. Следует также дополнить обязательный перечень документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры, справкой о количестве квартир в собственности гражданина, а также неприватизированной квартиры, на которую у него имеется ордер или он включен в лицевой счет.
Представляется также необходимым внести в гражданское, уголовно-процессуальное, налоговое законодательство положение о том, что квартира, в которой гражданин постоянно проживает, не может быть предметом залога или конфискации (на сегодняшний день в перечне имущества, не подлежащего конфискации, указан только жилой дом с пристройками).
Еще одна мера профилактики касается расчетов за квартиру, которые должны проводиться только при регистрации договора купли-продажи Центром по регистрации прав на недвижимость после перечисления на счет продавца в Сбербанке покупателем указанной в договоре суммы и поступления из Сбербанка извещения в Центр о перечислении денег покупателем. Рекомендуется запретить Центру по государственной регистрации прав на недвижимость регистрировать договоры, расчет по которым проводился в ином порядке.
Существенной профилактической мерой по предупреждению преступных посягательств на квартиры граждан является своевременное рассмотрение гражданских исков, заявленных потерпевшими.
Задача всей системы правоохранительных органов, на мой взгляд, состоит не только в обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.
Список использованных источников и литературы
Библиография:
1. Скловский К. "Договор купли-продажи: вещный эффект" ("Российская юстиция", 1998, № 10).
2. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. Свердловск, 1947.).
3. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.
4. Скловский К., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" ("Хозяйство и право", 1997, № 10).
5. О. Старостина УОтражение затрат по коммунальным платежам ("Аудиторские ведомости", № 3, март 1999 г.).
6. А. Тихенко "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. № 5).
7. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).
8. Гражданское право. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 1997).
9. А. Лопатников УНалоги на недвижимостьФ (УЗаконФ,1999,№ 4).
10. Скловский К., "Защита владения, полученного по недействительной сделке" ("Хозяйство и право", 1998, № 12).
11. Беспалов Ю."Обеспечение права ребенка на жилище" ("Российская юстиция", 1997, № 12) .
12. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1995.
13. П.Крашенинников УНедвижимость и учреждения юстицииФ (УЗаконФ,1999,№ 4).
14. Барышева Т.В. УЖилье: права граждан и их защитаФ (Проект УПравовая культураФ, выпуск 3).
15. О.Козырь УПонятие недвижимого имуществаФ (УЗаконФ,1999,№ 4).
16. Мамишов З. "Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" ("Российская юстиция", 1996, № 8).
17. Р. З. Лившиц УСудебная практика как источник праваФ М.1998 г.
18. С.Н.Братусь, А.Б.Венгеров. Судебная практика в советской правовой системе. М.,1995.
19. "Правовые последствия самовольной постройки" (Утка В., "Российская юстиция", 1999, № 3).
20. Особенности тактики расследования преступных посягательств с целью завладения квартирами граждан. //Актуальные проблемы борьбы с преступностью в регионах России: Сборник научных трудов. -М.: ВНИИ МВД России, 2001.
21. Криминологическая характеристика рынка жилья в Приморском крае. (В сб.: Совершенствование организационно-управленческой деятельности в органах внутренних дел (региональный аспект). Хабаровск: Дальневосточный юридический институт МВД РФ. 1998. В 3-х частях. Ч. 2
22. Проблемы раскрытия преступлений, связанных с недвижимостью. Нотариус. 1998. №2
23. Криминологические аспекты преступных посягательств на рынок жилья. (В сб.: Актуальные проблемы государства и права на рубеже веков. Владивосток: ДВГУ. 1998-0,12 п.л.
24. Криминологическая характеристика преступности, связанной с приватизацией жилья в г. Владивостоке. (В сб.: Актуальные проблемы юридической науки и практики в условиях становления в России правового государства. Владивосток: ДВГУ. 1997-0,08 п.л. (в соавторстве).
Список нормативных актов:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.,16 апреля, 15 мая,26 ноября 2001 г.,21 марта 2002г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 27 мая 2002г. N 5, ст. 410.
2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069
3. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. №N 1, ст. 16
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от №) декабря 2001 года № !(%-Ф3 (действующая редакция)
5. Уголовно-процессуальный кодекс Российской федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3
6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 года № 63-Ф3
7. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145 Ф3 (с изменениями и дополнениями от 31 декабря 1999 г.,5 августа,27 декабря 2000 г.,* августа, 30 декабря 2001 г., 29 мая, 10, 24 июля 2002 г.)
8. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883
9. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (в ред. на 28 апреля 1993 г.) (с изм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г., 21 августа, 26 ноября 1996 г., 17 марта, 16 ноября 1997 г., 25 июня 1998 г., 4 января 1999 г.)// Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 407
10. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3
11. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,
12. Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., № 3, ст.89.
13. Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. № 43 "О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга"
14. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994г.
15. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594
16. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г.