Предпосылки прямой капитализации

1. Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода.

2. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода или объекта.

3. На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов, можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

4. Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.


Прямая капитализация - это метод преобразования ежегодного дохода от объекта в его стоимость.

При этом формула расчета имеет вид:

Р = ЧОД/СК, (3.4)

где

Р - текущая стоимость объекта недвижимости;
ЧОД - чистый операционный доход первого года;
СК - ставка капитализации.


Особенности прямой капитализации

1. Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что во внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы и предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей.

Но, так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.


2. В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.


Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе.

Используемый показатель дохода
Соответствующая ставка капитализации (СК)
Чистый операционный доход (ЧОД)Общая ставка капитализации
Доход инвестораСК для собственных средств
Доход банкаСК для заёмных средств
Доход на земельный участокСК для земли
Доход для улучшенияСК для улучшений