Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Ягудин, Руслан Викторович
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы"

На правах рукописи

ЯГУ ДИН Руслан Викторович

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2008

003448397

Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ. доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

кандидат экономических наук Беляев Александр Викторович

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ГОУ ВПО Ростовский государственный

строительный университет

Защита состоится октября 2008г в часов на заседании диссертационного совета Д 21221901 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр, д 103-а

Автореферат разослан сентября 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор ! Н В Чепаченко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Управление жилой недвижимостью как вид экономической деятельности в современной России возникло относительно недавно, поэтому еще не получило дожного развития Подтверждением тому может служить неудовлетворительное состояние значительной части жилых зданий прежней застройки в большинстве российских городов Перед организациями, занимающимися управлением жилой недвижимостью, стоит непростая задача - привести в надлежащее состояние жилые объекты, находящиеся в их управлении, и при этом обеспечить собственное позитивное развитие

Сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней догие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и привлечению бизнеса В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессиональном управлении жилой недвижимостью Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, что обусловлено следующими обстоятельствами

- жилищный фонд крупных городов представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы,

- в крупных городах существуют объективные предпосыки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере,

- собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах управления многоквартирными домами,

- сфера управления жилой недвижимостью в крупных городах обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг

Этим обусловлена необходимость научно-методического обеспечения процессов управления жилой недвижимостью с учетом современных условий развития жилищной сферы крупного города, разработки практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеренных в ней работать

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды \ многих отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные \ -

концепции управления и пути решения проблем Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилой недвижимостью внесли такие российские ученые, как О Э Бессонова, В С Боголюбов, В В Бузырев, ИВ Бычковский, НВ Васильева, Л А Велихов, ТМ Говоренкова, БМ Гринчель, С А Ершова, А Н Кирилова, Н Б Косарева, С Н Максимов, А А Отяну, Ю П Панибратов, Л Г Селютина, С Б Сиваев, Е Б Смирнов, В С Чекалин, Н В Чепаченко, Л Н Чернышов, М Д Шапиро, А Н Шеремет, И С Шомина и другие Благодаря этим и многим другим ученым исследование проблем управления жилой недвижимостью поднято на высокий научный уровень Вместе с тем, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищной сферы в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах В диссертации проблемы управления жилой недвижимостью в крупных городах исследуются с учетом современного этапа реформирования жилищной сферы, начавшегося с введением нового Жилищного кодекса, в контексте адаптации современных методов и технологий менеджмента к специфическим условиям функционирования управляющих жилищных организаций с целью повышения эффективности их деятельности и качества предоставляемых ими услуг

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи

Целью исследования является обоснование научно-методических положений по совершенствованию управления жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы, разработка рекомендаций по внедрению современных технологий управления и новых видов услуг для обеспечения надлежащего качества проживания горожан

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости с позиций управления ими,

- проанализировать существующие способы управления многоквартирными домами как наиболее типичными объектами жилой недвижимости в крупных городах,

- выявить актуальные проблемы управления жилой недвижимостью в крупных городах и определить пути их решения,

- обосновать необходимость и принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы и особенностей жилой недвижимости как объекта управления,

- разработать методические положения по внедрению новых технологий управления и новых видов услуг в сферу управления жилой недвижимостью в

крупном городе и обосновать их целесообразность с экономической точки зрения,

- разработать практические рекомендации по повышению эффективности деятельности управляющих организаций на основе современных технологий менеджмента,

- обосновать пути повышения качества управления объектами жилой недвижимости в крупном городе

Объектом исследования является сфера управления жилой недвижимостью в крупных городах России

Предметом исследования являются научно-методические основы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике

Научная новизна исследования заключается в следующем

1 Выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими, позволяющие определить пути совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе

2 Обоснованы принципы совершенствования управления жилой недвижимостью на основе современных методов и технологий управления, учитывающие новые экономические и правовые условия развития жилищной сферы и позволяющие обеспечить стратегический и комплексный подход к управлению жилой недвижимостью в крупном городе

3 Разработаны методические положения по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью, таких как сбалансированная система показателей, бюджетирование, бенчмаркинг, аутсорсинг, обоснована экономическая целесообразность внедрения новых видов услуг, предоставляемых в процессе управления новым видом жилья - доходными домами, комплексное применение которых позволит повысить эффективность бизнеса управляющих организаций и качество предоставляемых ими услуг

4 Разработаны рекомендации по формированию системы бюджетирования в управляющих организациях, включающие форму и порядок составления финансового плана, виды бюджетов, требования к организации бюджетного процесса, в целом направленные на совершенствование финансового учета и планирования в процессе управления объектами жилой недвижимости

5 Разработаны методические основы внедрения Сбалансированной системы показателей (BSC), включающие основные этапы этого процесса, стратегические цели и задачи, карту показателей по основным компонентам деятельности управляющей компании (финансы, клиенты, бизнес-процессы, обучение и развитие) и их нормативные значения, позволяющие увязать стратегию развития самой управляющей организации со стратегией управления объектами жилой недвижимости

6 Разработаны рекомендации по повышению качества управления объектами жилой недвижимости, учитывающие современные требования по стандартизации и сертификации услуг и персонала, включающие агоритм проведения бенчмаркинга, пути гармонизации профессиональных и образовательных стандартов, применение которых позволит предоставлять услуги надлежащего качества с использованием труда квалифицированных специалистов

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, агоритмов, показателей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостью, управляющими организациями - в целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимости

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе (Санкт-Петербург, 2007), Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей (Санкт-Петербург, 2008), Актуальные вопросы гражданского права (Санкт-Петербург, 2008) Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 3,0 п.л , лично автору принадлежит 2,7 п л

Структура и объем работы Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка

Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов

В первой главе Проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования, проведена классификация объектов управления жилой недвижимостью

Выпонен анализ существующих в настоящее время в России способов управления жилой недвижимостью, выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими в крупном городе

Вторая глава Методические основы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе посвящена обоснованию необходимости и принципов внедрения новых технологий в сферу управления жилой недвижимостью В главе раскрыты особенности внедрения таких современных технологий управления как сбалансированная система показателей, бюджетирование, бенчмаркинг, аутсорсинг Проведено обоснование целесообразности предоставления потребителям новых видов услуг, генерируемых в процессе управления доходными домами

Третья глава Рекомендации по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью посвящена вопросам практической реализации разработанных во второй главе методических положений и включает разработки по формированию системы бюджетирования в управляющих жилищных организациях, внедрению Сбалансированной системы показателей (BSC), рекомендации по повышению качества управления жилой недвижимостью в крупном городе

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими в крупных городах

Исследование экономических и правовых характеристик объектов жилой недвижимости с позиций управления показало, что их особенностями в крупных городах являются наличие множества собственников на одном объекте, существенно различающихся по социальному статусу, неоднородность жилищного фонда по техническим, экономическим и потребительским характеристикам, пассивность собственников квартир в вопросах управления домом, высокая степень вероятности конфликтных ситуаций и блокирования управленческих решений, наличие значительного количества объектов коммерческого использования частными лицами (собственниками) и ряд других Жилую недвижимость в крупном городе можно разделить на три группы

первая группа - объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в некоммерческих целях (как реальный актив) для проживания в них лично или близких лиц,

вторая группа - объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в целях получения доходов (как финансовый актив) посредством перепродажи и сдачи их в аренду,

третья группа - объекты жилой недвижимости смешанного типа, в которых одни квартиры используются собственниками для проживания в них лично или близких лиц, другие - в качестве источника доходов (финансовый и реальный активы одновременно)

В зависимости от принадлежности объекта к той или иной группе определяются цели управления Для первой группы цель состоит в сохранении либо улучшении потребительских свойств объектов, для второй - увеличение их доходности Третья группа предполагает необходимость обеспечения в процессе управления баланса между интересами собственников, использующих квартиры для личного потребления и собственников, использующих квартиры для извлечения доходов При этом следует учитывать, что для достижения цели по увеличению доходности объектов необходимо улучшать их потребительские свойства Исключением из этого правила будет ситуация, при которой управление осуществляется непосредственно собственником, так как только собственник имеет право отчуждения недвижимости и, соответственно, способен увеличивать доходность за счет перепродаж объектов жилой недвижимости, используя изменение их стоимости на рынке

Анализ способов управления объектами жилой недвижимости, установленных Жилищным кодексом РФ, позволил вывить проблемы их реализации в современных условиях (таблица 1)

Таблица 1

Проблемы реализации установленных ЖК РФ способов управления объектами жилой недвижимости

Способ управления Проблемы

1 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме 1 Значительное количество договоров в отношениях с ресурсоснабжающими организациями 2 Отсутствие механизмов капитализации средств 3 Проблема с оформлением доверенностей упономоченному лицу 4. Необходимость созыва общего собрания по каждому вопросу, что делает процесс принятия решения проблематичным и сложным

2 Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным кооперативом 1 Необходимость создания юридического лица 2 Необходимость подбора специалиста 3 Отсутствие управленческих знаний и навыков 4 Предпринимательские риски

3 Управление управляющей организацией 1 Отсутствие реальной возможности у собственников жилья влиять на условия договора, предлагаемого управляющей организацией.

2 Отсутствие оперативного контроля над деятельностью управляющей организации со стороны собственников жилья

3 Рост расходов собственников на содержание дома в связи с необходимостью оплачивать услуги

__управляющей организации_

В современных условиях развития жилищной сферы крупного города целесообразно использовать второй и третий способы - ТСЖ и управляющие организации При этом полагаем, что даже при наличии ТСЖ будет целесообразно привлечение профессионалов - управляющих организаций, поскольку практика показывает, что далеко не все ТСЖ способны управлять своим домом дожным образом

В числе проблем управления жилой недвижимостью в крупном городе следует отметить, прежде всего, проблему низкого качества содержания жилых домов В Санкт-Петербурге, например, по данным на конец 2006 года более 70% жилых домов требовали капитального ремонта. В структуре жилищного фонда города 15% (более 3 тыс) домов составляют дома постройки до 1917 года, которые капитально не ремонтировались, 4 % (800 зданий) признаны ветхими, 35% жилых зданий составляют кирпичные и блочные дома постройки 1957-1970гг, требующие капитального ремонта Современные панельные и кирпичные дома, которых в городе более 20%, в большей части требуют капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций В 2007 году на работы капитального характера в жилых домах было направлено 14,7 мрд руб из городского бюджета, что в 2 раза больше, чем в 2006 году, однако проблема восстановления жилых зданий не потеряла своей остроты

Еще одна проблема обусловлена действующей ценовой политикой -собственники по-прежнему предпочитают установленные для государственного жилищного фонда цены В результате прибыль управляющих организаций обеспечивается за счет снижения объемов и качества услуг

Другая проблема связана с наличием барьеров для вхождения частных компаний на рынок услуг по управлению жилыми домами В большинстве крупных городов в этой сфере по-прежнему преобладают бывшие государственные или муниципальные предприятия, которые изначально имеют ряд конкурентных преимуществ полученную безвозмездно технику, офисные и производственные помещения, а также не всегда заслуженное доверие граждан, чаще всего вызванное близостью этих предприятий к местным властям, которые их учредили

В целом анализ показал, что сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных с точки зрения развития в ней рыночных отношений и применения современных технологий менеджмента

Для решения выявленных проблем необходимо обеспечить развитие бизнеса по управлению жилой недвижимостью, чтобы собственники имели возможность выбора управляющей организации, а сами управляющие организации могли обеспечить свою конкурентоспособность Этого можно достичь на основе использования современных методов и технологий менеджмента, комплексное применение которых будет способствовать повышению результативности бизнеса управляющих организаций и повышению качества предоставляемых ими услуг.

2. Обоснованы принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе на основе современных методов и технологий управления.

Во-первых, совершенствование управления жилой недвижимостью в крупном городе дожно осуществляться на основе стратегического подхода, обеспечивающего приоритет договременного устойчивого развития этого вида экономической деятельности над получением сиюминутных выгод за счет снижения качества и объемов предоставляемых услуг Кроме того, стратегический подход позволяет увязать цели развития сферы управления жилой недвижимостью с целями развития крупного города, обеспечить их согласованность по временным и ресурсным параметрам

Во-вторых, стратегический подход ориентирует на использование новейших методов и технологий, позволяющих обеспечить конкурентоспособность управляющих организаций и устойчивость бизнеса на длительную перспективу

Эти принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в поной мере отражают современное видение перспектив развития экономики России, представленное в трудах многих известных ученых и в официальных документах органов власти, суть которого состоит в том, что основной стратегической задачей для России является инновационный путь развития

Внедрение новых технологий управления жилой недвижимостью дожно осуществляться в рамках стратегии внедрения инноваций, которая, по нашему мнению, дожна включать три иерархических уровня

1) несколько крупных проектов, которые задают направления развития и получают приоритет в финансировании,

2) совокупность перспективных идей, находящихся в разработке и финансируемых в обычном режиме,

3) множество еще не разработанных идей, предполагающих совершенствование методов и технологий управления в будущем

Внедрение инноваций дожно быть комплексным и охватывать все аспекты управления жилой недвижимостью Нужно также создать благоприятные условия для генерации новых идей лицами, занимающимися управлением жилой недвижимостью на практике

Для реализации перечисленных принципов необходима гибкая система планирования и бюджетирования, обеспечивающая наличие свободных средств на непредвиденные расходы, обусловленные самим характером нововведений

Эти и другие обоснованные в диссертации принципы совершенствования управления жилой недвижимостью, такие как создание гибкой организационной структуры управляющей организации, новых схем сотрудничества с партнерами и другие, позволят обеспечить системный эффект, те совершенствование управляющей организации как бизнес-структуры и совершенствование применяемых ею технологий управления объектами жилой недвижимости

3. Разработаны методические положения по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью, применение которых позволит повысить эффективность бизнеса управляющих организаций и качество предоставляемых ими услуг.

Перед управляющими организациями, занятыми в сфере жилой недвижимости, стоят две основные задачи обеспечение надлежащего состояния находящихся в управлении объектов и получение собственной прибыли (как следствие - увеличение собственной капитализации) По нашему мнению, решение этих задач возможно на основе использования современных технологий управления (таких как бенчмаркинг, бюджетирование, сбалансированная система показателей, аутсорсинг) как в сфере непосредственного управления объектами жилой недвижимости, так и в области совершенствования деятельности внутри организации Именно такое сочетание нововведений позволит управляющей организации динамично развиваться и реализовывать цели, поставленные перед ней собственниками жилья

Бенчмаркинг позволяет выявить и применить на своем предприятии передовые методы ведения бизнеса В ходе исследования разработана схема проведения бенчмаркинга в управляющих организациях, которая представлена на рис 1

Рис 1 Схема проведения бенчмаркинга в управляющих организациях

На схеме показано, что бенчмаркинг дожен быть не разовым явлением, а постоянно используемой технологией совершенствования бизнеса по управлению жилой недвижимостью Управляющим организациям целесообразно использовать межотраслевой бенчмаркинг, так как многие другие отрасли значительно опередили сферу управления жилой недвижимостью по развитию и применению современных экономических инструментов и управленческих технологий (например, сфера управления коммерческой недвижимостью) Использование межотраслевого бенчмаркинга позволит управляющим организациям генерировать новые идеи на основе сравнения своей компании с другими, владеющими лучшими методами ведения бизнеса, повысить эффективность деятельности за счет внедрения передового опыта в области оптимизации бизнес-процессов, рационального использования ресурсов, сделать бизнес более открытым и ориентировать его на внешнюю среду для поиска новых возможностей развития

Помимо преимуществ бенчмаркинга для конкретной управляющей организации, его применение позволит разным компаниям взаимодействовать на основе единых стандартов управления жилой недвижимостью С использованием бенчмаркинга целесообразно формировать в рамках саморегулируемых организаций в жилищной сфере Кодексы лучшей практики, в которых будут представлены передовые методы работы, рекомендуемые к применению

Другая современная технология управления - бюджетирование - имеет особое значение для управляющей организации не только как способ планирования и контроля эффективности финансово-хозяйственной деятельности, но и как способ подготовки и представления отчетности собственникам жилья, поскольку позволяет вести пообъектный учет доходов и расходов Бюджетирование в управляющих организациях дожно включать

- формирование бюджетов по объектам управления,

- формирование бюджетов по основным сферам бизнеса (операционная, финансовая, инвестиционная),

- контроль испонения бюджетов,

- анализ причин отклонения фактических показателей от плановых,

- принятие решений на основе результатов анализа

При этом формируемые бюджеты дожны предусматривать несколько сценариев развития рыночной ситуации, что позволит управляющей организации своевременно реагировать на изменения внешней среды бизнеса

Основное назначение сбалансированной системы показателей (далее -BSC) заключается в усилении и формализации стратегии развития управляющей организации, доведении ее до каждого сотрудника, обеспечении мониторинга и обратной связи с целью стимулирования организационных инициатив внутри структурных подразделений BSC включает в себя финансовые показатели как одни из важнейших критериев оценки результатов

деятельности, но акцентирует внимание на показателях, отражающих удовлетворенность клиентов компании (собственников жилья) Использование BSC позволит определить ключевые бизнес-процессы и источники повышения капитализации компании, соответствие уровня квалификации персонала применяемым технологиям, реальность выбранной стратегии, приоритетные направления вложений в развитие организации для достижения догосрочных целей бизнеса

Совершенствование управления жилой недвижимостью может быть направлено не только на рационализацию применяемых методов и технологий управления, но и на создание новых продуктов и, следовательно, новых видов жилищных услуг для потребителей

К новым продуктам в сфере жилой недвижимости можно отнести жилые здания, принадлежащие частному владельцу, все квартиры в которых сдаются в аренду по рыночным ставкам Это объясняется тем, что в настоящее время удовлетворить потребность в жилье, не приобретая его в собственность, можно либо путем социального найма, либо путем аренды квартиры у физического лица (чаще всего нелегальной из-за нежелания арендодателя платить налоги на доходы от аренды) Прописанный в Жилищном кодексе коммерческий наем практически отсутствует. Арендуемая у физического лица квартира может находиться в доме, где существует ТСЖ, что затрудняет управление таким домом Создание доходных домов (а речь идет именно о них) позволит сделать рынок аренды квартир легальным и предоставить в процессе управления таким домом услугу потребителю с новым качеством, по сути, новую услугу В диссертации раскрыты характеристики доходного дома как инновационного продукта, обоснованы возможность и экономическая целесообразность внедрения нового вида услуг в настоящее время на примере двух домов в Санкт-Петербурге - элитного и эконом-класса Проведенные расчеты показывают, что доходный дом может окупиться в течение 6-8 лет

Кроме того, доходы от сдачи квартир в аренду можно значительно увеличить, если осуществлять управление посредством закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), который позволяет минимизировать расходы, связанные с налогообложением Для расчета экономического эффекта (Е) от использования ЗПИФН в диссертации предложена следующая формула1

Е=-R0+ I Чi- (1)

n=l(l+i)n

RД- совокупные единовременные затраты, связанные с организацией ЗПИФН, расходы на оплату труда специалистов по регистрации ЗПИФН как участника рынка ценных бумаг, на получение лицензии в ФКЦБ РФ и аккредитацию персонала,

Т, - сумма экономии за счет налоговых льгот в текущем году,

ТУ- число лет деятельности управляющей компании в форме ЗПИФН,

I - ставка дисконтирования

4. Разработаны практические рекомендации по формированию системы бюджетирования в управляющих организациях.

Управляющим организациям необходимо формировать бюджеты отдельно по каждому объекту, находящемуся в управлении, с подробной расшифровкой доходных и расходных статей Такая детализация позволит структурировать и систематизировать деятельность управляющей организации, сделать ее прозрачной для контроля со стороны заказчиков - собственников жилья Кроме того, целесообразно формировать бюджеты по функциональным областям деятельности управляющей организации - операционной, инвестиционной и финансовой (рис 2)_

Система бюджетирования в управляющей организации

Области бизнеса

Виды бюджетов

Операционная

Пообъектные бюджеты

Финансовая

Бюджет доходов и расходов

Бюджет движения денежных средств

Инвестиционная

Инвестиционный бюджет

Рис 2 Схема бюджетирования в управляющей организации

Расчеты, осуществляемые в процессе формирования бюджетов, позволяют определить необходимую сумму денежных средств для реализации поставленных целей, а также источники поступления этих средств (платежи собственников жилья, субсидии из городского бюджета, кредиты, средства инвестора и т д)

Для успешного внедрения системы бюджетирования необходимо соблюдать ряд требований к организации этого процесса

- наличие единого документа, регламентирующего бюджетный процесс,

- создание бюджетного комитета,

- установление жесткой финансовой дисциплины,

- выстраивание приоритетов в финансах,

- четкое разграничение пономочий и ответственности служб

S. Разработаны методические основы внедрения Сбалансированной системы показателей (BSC) в управляющей организации.

Анализ опыта применения BSC российскими компаниями, действующими в других сферах деятельности, позволил обосновать основные этапы разработки и внедрения BSC в управляющих организациях

1 Формализация целей

2 Определение ключевых компонентов деятельности

3 Постановка задач и распределение их по ключевым компонентам деятельности (финансы, клиенты, бизнес-процессы, обучение и развитие)

4 Определение факторов, влияющих на процесс достижения целей и задач

5 Определение измерителей целей и задач (показателей эффективности)

6 Разработка программы по достижению целей

7 Встраивание BSC в систему управления (распределение ресурсов, установление ответственности за выпонение задач, мотивация сотрудников)

8 Внедрение BSC

9 Контроль и корректировка BSC (учет изменений на рынке и т п)

При внедрении BSC показатели эффективности определяются для каждой задачи, при этом каждый показатель имеет нормативное значение, что свидетельствует о том, что цель достижима в необходимые сроки В ходе исследования разработана карта показателей (BSC) для управляющей организации, действующей в сфере управления жилой недвижимостью в крупном городе (таблица 2)

Для реализации на практике разработанных рекомендаций необходимо учитывать ряд факторов

1 Осуществление изменений в управляющей организации дожно проводиться под руководством ее первых лиц Необходимо постоянное участие руководства, вовлеченность, инициатива и активная поддержка

2 Внедрение BSC требует постоянных усилий, направленных на реализацию стратегических целей и задач управляющей организации

3 Реализация стратегии дожна стать общей для всех сотрудников задачей Каждый сотрудник дожен понимать, в чем цель его действий в рамках общей цели организации Чтобы это произошло, персонал дожен пройти обучение и быть информированным о происходящих изменениях Кроме того, стоит поощрять распространение системы оценочных показателей, чтобы как подразделения, так и отдельные сотрудники могли оценить свой вклад в достижение целей организации

Внедрение BSC позволит пономасштабно увязать стратегию развития самой управляющей организации с процессом управления объектами жилой

Таблица 2

Карта показателей BSC для управляющей организации

Компоненты деятельности Задачи Показатели Значение показателей

Финансы Обеспечение темпов роста количества объектов управления Годовой прирост количества находящихся в управлении объектов 20%

Повышение доходности за счет сопутствующих услуг Рост дохода от оказания сопутствующих услуг 100% за первый год

Формирование фонда ремонта объекта Уровень отчислений в фонд ремонта объекта 5% от совокупного дохода, полученного от управления объектом

Эффективное использование инвестиций Соотношение размера инвестиции и дохода от ее вложения 20%

Клиенты (Маркетинг) Поддержание имиджа компании как новатора Количество внедренных инноваций 4 Ч в первый год, далее - не менее 1 в год

Продвижение бренда на рынке Доля брендовой премии 18% в стоимости продукта

Создание положительной деловой репутации у контрагентов Количество неиспоненных обязательств Не более 2 в год

Продвижение услуг Минимальные сроки простоя квартир 5 дней простоя за год по каждой квартире

Сдача квартир в наем выше рыночной стоимости 23% выше рыночной стоимости аналогичных услуг

Бизнес-процессы Улучшение качества предоставляемых услуг Количество обоснованных жалоб жильцов Не более 2 в год

Создание допонительных услуг Количество внедренных допонительных услуг Не менее 3 в год

Заблаговременное реагирование на потребности проживающих Количество проведенных опросов проживающих 1 опрос в квартал

Обучение и развитие Повышение профессионального уровня сотрудников Количество обучающихся сотрудников 30% в первый год, 5% - в последующие годы

Повышение удовлетворенности сотрудников Рост заработной платы 20% в год

Удержание ключевого персонала Количество увольнений ключевых сотрудников 0 - для первого года, 1 - для второго и не более 2 для последующих лет

недвижимости, поскольку она позволяет принимать впоне обоснованные управленческие решения с учетом реакции потребителей.

6. Разработаны рекомендации по повышению качества управления объектами жилой недвижимости.

Одна из главных и до настоящего времени не решенных задач в сфере управления жилой недвижимостью - это обеспечение надлежащего качества содержания объектов жилой недвижимости и услуг по управлению ими

Отсутствие развитого рынка и, следовательно, конкуренции как механизма оптимизации стоимости и повышения качества услуг, ставят их потребителей в зависимое положение от испонителей Например, даже в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, на рынке услуг по управлению многоквартирными домами доля альтернативных государственным (частных) управляющих организаций составляет менее 30% При этом субъекты этого рынка работают на своих территориях, т е не являются в поном смысле слова конкурентами

В этих условиях низкое качество содержания жилых зданий -закономерное явление

Для обеспечения надлежащего качества, необходимо, прежде всего, совершенствование правовой базы - принятие технических регламентов в сфере управления жилой недвижимостью в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.12 2002 № 184-ФЗ О техническом регулировании Во-вторых, необходимо развитие системы добровольной стандартизации и сертификации услуг и персонала

Управляющим организациям необходимо разрабатывать и внедрять стандарты управления объектами жилой недвижимости, которые устанавливают правила осуществления и характеристики процессов эксплуатации жилых зданий, выпонения работ или оказания услуг Такие стандарты могут быть многоуровневыми Например, первый уровень (базовый стандарт) дожен включать комплекс работ, обеспечивающий безопасное проживание граждан в соответствии с установленными техническими регламентами Второй уровень (повышенный стандарт) может включать по сравнению с базовым уровнем допонительные работы и услуги, обеспечивающие повышенный комфорт проживания в доме Количество уровней стандартов зависит от возможностей управляющей организации и платежеспособности клиентов Наличие, а главное, соблюдение принятых стандартов обеспечит управляющей организации конкурентоспособность на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью

Сертификация услуг и персонала необходима не только для повышения качества услуг по управлению объектами жилой недвижимости, но и для защиты прав и интересов их потребителей При сертификации услуги осуществляется обязательная сертификация персонала, которая предусматривает проверку компетентности и профессионализма сотрудников

Большую роль в подготовке компетентных специалистов играет система высшего профессионального образования В рамках этой системы необходимо

усилить взаимосвязь учебных программ с потребностями работодателей, обеспечить сопряженность профессиональных и образовательных стандартов Для согласования профессиональных и образовательных стандартов необходимо определить требования к компетенциям выпускников, те и профессиональные, и образовательные стандарты дожны быть ориентированы на использование компетентностного подхода к результатам освоения образовательных программ (рис 3)

Квалификационную характеристику профессионализма составляют ключевые компетенции, которые отражают интегрированный результат образования и включают когнитивную составляющую (теоретические знания в предметной области), операционно-технологическую составляющую (знание, как применять теорию для решения конкретных практических задач) и поведенческую (система ценностных ориентаций, ответственность) Именно компетенции являются областью согласования интересов работодателей и вузов, предметом гармонизации профессиональных и образовательных стандартов

Рис 3 Взаимосвязь профессиональных и образовательных стандартов

Описание компетенций - непростая задача, но такой подход позволит работодателям переосмыслить и упорядочить требования к своим работникам, а системе ВПО готовить востребованных специалистов Кроме того, это облегчит процесс сертификации персонала в жилищной сфере

Система профессиональной подготовки, сертификации и стандартизации поможет в перспективе очистить рынок жилищных услуг от некомпетентных и недобросовестных испонителей Наличие сертификатов означает, что компания активно занимается вопросами качества, более ответственно следит за профессионализмом сотрудников, а это повышает доверие потребителей и позволяет интенсивно развивать бизнес

В целом разработанные методические положения по совершенствованию управления жилой недвижимостью и рекомендации по их практическому применению направлены на обеспечение надлежащего содержания жилищного фонда крупного города и улучшение условий проживания горожан

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях.

1 Ягудин РВ Инновационные технологии управления жилой недвижимостью// Вестник ИНЖЭКОНа Вып 1 (20) - 2008 С 489- 492 -0,4 п л

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях;

2 Ягудин РВ Доходный дом как объект инвестирования и управления// Социально-экономические проблемы регионального развития сборник научных трудов Выпуск 3 - СПб СПбГИЭУ, 2006 - 0,4 п л

3 Ягудин РВ Способы оптимизации налогов в процессе управления доходными домами//Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе сборник научных трудов СПб СПбГИЭУ, 2007 -0,5 п л

4 Ягудин Р В Взаимоотношения доверительного управляющего и арендатора, при условии, что договор доверительного управления заключен после договора аренды// Актуальные вопросы гражданского права Материалы научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ СПб СПбГИЭУ, 2008 - 0,3 п л

5 Ягудин Р В Ответственность по договору доверительного управления // Актуальные вопросы гражданского права Материалы научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГПУ СПб СПбГПУ 2008 - 0,3 п л

6 Ягудин Р В Особенности жилой недвижимости как объекта управления// сборник аспирантов СПбГИЭУ, 2008 0,3 п л

7 Васильева Н В, Ягудин Р В Стандартизация качества жилищных услуг проблемы и перспективы// Современный гуманитарный ВУЗ как открытая социально-ориентированная система Материалы международной научно-практической конференции - СПб СПбИГО -2008г - 0,6/0,3 п л

8 Ягудин Р В Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом// Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей Материалы XI Научно-практической конференции студентов и аспирантов ИНЖЭКОН-2008 СПб СПбГИЭУ, 2008 - 0,2п л

Подписано в печать Л J Р9 A PP<f Формат60x84 Печ д 4,0 Тираж экз Заказ 6SZ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, уа Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ягудин, Руслан Викторович

ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ эномико-правовые особенности жилой недвижимости как объекта управления ализ существующих способов управления жилой недвижимостью. гуальные проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы"

Актуальность темы исследования. Управление жилой недвижимостью как вид экономической деятельности в современной России возникло относительно недавно, поэтому еще не получило дожного развития. Подтверждением тому может служить неудовлетворительное состояние значительной части жилых зданий прежней застройки в большинстве российских городов. Перед организациями, занимающимися управлением жилой недвижимостью, стоит непростая задача - привести в надлежащее состояние жилые объекты, находящиеся в их управлении, и при этом обеспечить собственное позитивное развитие.

Сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней догие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и привлечению бизнеса. В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессиональном управлении жилой недвижимостью. Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, что обусловлено следующими обстоятельствами:

- жилищный фонд крупных городов представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы;

- в крупных городах существуют объективные предпосыки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере;

- собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах управления многоквартирными домами;

- сфера управления жилой недвижимостью в крупных городах обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг.

Этим обусловлена необходимость научно-методического обеспечения процессов управления жилой недвижимостью с учетом современных условий развития жилищной сферы крупного города, разработки практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеренных в ней работать.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилой недвижимостью внесли такие российские ученые, как О.Э. Бессонова, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырев, И.В. Бычковский, Н.В. Васильева, JI.A. Велихов, Т.М. Говоренкова, Б.М. Гринчель, С.А. Ершова, А.Н. Кирилова, Н.Б. Косарева, С.Н. Максимов, A.A. Отяну, Ю.П. Панибратов, Л.Г.Селютина, С.Б. Сиваев, Е.Б. Смирнов, B.C. Чекалин, Н.В.Чепаченко, JI.H. Чернышов, М.Д. Шапиро, А.Н. Шеремет, И.С. Шомина и другие. Благодаря этим и многим другим ученым исследование проблем управления жилой недвижимостью поднято на высокий научный уровень. Вместе с тем, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищной сферы в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах. В диссертации проблемы управления жилой недвижимостью в крупных городах исследуются с учетом современного этапа реформирования жилищной сферы, начавшегося с введением нового Жилищного кодекса, в контексте адаптации современных методов и технологий менеджмента к специфическим условиям функционирования управляющих жилищных организаций с целью повышения эффективности их деятельности и качества предоставляемых ими услуг.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является обоснование научно-методических положений по совершенствованию управления жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы, разработка рекомендаций по внедрению современных технологий управления и новых видов услуг для обеспечения надлежащего качества проживания горожан.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости с позиций управления ими;

- проанализировать существующие способы управления многоквартирными домами как наиболее типичными объектами жилой недвижимости в крупных городах;

- выявить актуальные проблемы управления жилой недвижимостью в крупных городах и определить пути их решения;

- обосновать необходимость и принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы и особенностей жилой недвижимости как объекта управления;

- разработать методические положения по внедрению новых технологий управления и новых видов услуг в сферу управления жилой недвижимостью в крупном городе и обосновать их целесообразность с экономической точки зрения; разработать практические рекомендации по повышению эффективности деятельности управляющих организаций на основе современных технологий менеджмента; обосновать пути повышения качества управления объектами жилой недвижимости в крупном городе.

Объектом исследования является сфера управления жилой недвижимостью в крупных городах России.

Предметом исследования являются научно-методические основы совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Выявлены экономические и правовые особенности объектов жилой недвижимости и актуальные проблемы управления ими, позволяющие определить пути совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе.

2. Обоснованы принципы совершенствования управления жилой недвижимостью на основе современных методов и технологий управления, учитывающие новые экономические и правовые условия развития жилищной сферы и позволяющие обеспечить стратегический и комплексный подход к управлению жилой недвижимостью в крупном городе.

3. Разработаны методические положения по внедрению новых технологий управления жилой недвижимостью, таких как сбалансированная система показателей, бюджетирование, бенчмаркинг, аутсорсинг; обоснована экономическая целесообразность внедрения новых видов услуг, предоставляемых в процессе управления новым видом жилья - доходными домами, комплексное применение которых позволит повысить эффективность бизнеса управляющих организаций и качество предоставляемых ими услуг.

4. Разработаны рекомендации по формированию системы бюджетирования в управляющих организациях, включающие форму и порядок составления финансового плана, виды бюджетов, требования к организации бюджетного процесса, в целом направленные на совершенствование финансового учета и планирования в процессе управления объектами жилой недвижимости.

5. Разработаны методические основы внедрения Сбалансированной системы показателей (BSC), включающие основные этапы этого процесса, стратегические цели и задачи, карту показателей по основным компонентам деятельности управляющей компании (финансы, клиенты, бизнес-процессы, обучение и развитие) и их нормативные значения, позволяющие увязать стратегию развития самой управляющей организации со стратегией управления объектами жилой недвижимости.

6. Разработаны рекомендации по повышению качества управления объектами жилой недвижимости, учитывающие современные требования по стандартизации и сертификации услуг и персонала, включающие агоритм проведения бенчмаркинга, пути гармонизации профессиональных и образовательных стандартов, применение которых позволит предоставлять услуги надлежащего качества с использованием труда квалифицированных специалистов.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, агоритмов, показателей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостью; управляющими организациями - в целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе (Санкт-Петербург, 2007), Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей (Санкт-Петербург, 2008), Актуальные вопросы гражданского права (Санкт-Петербург, 2008). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 3,0 п.л., лично автору принадлежит 2,7 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ягудин, Руслан Викторович

Заключение

Выпоненное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Жилая недвижимость как объект управления обладает специфическими особенностями, которые являются следствием ее социально-экономической роли в развитии городов и повышении качества жизни местного сообщества.

2. Особенностями жилой недвижимости в крупных городах являются наличие множества собственников на одном объекте, существенно различающихся по социальному статусу, неоднородность жилищного фонда по техническим, экономическим и потребительским характеристикам, пассивность собственников квартир в вопросах управления домом, высокая степень вероятности конфликтных ситуаций и блокирования управленческих решений, наличие значительного количества объектов коммерческого использования частными лицами (собственниками) и ряд других.

3. Анализ способов управления многоквартирными домами, установленных действующим Жилищным кодексом, показал, что наиболее адекватными современным условиям развития жилищной сферы крупных городов способами управления являются создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или привлечение управляющей организации. Вместе с тем, даже при наличии ТСЖ целесообразно привлечение профессионалов - управляющих организаций, поскольку практика показывает, что далеко не все ТСЖ способны управлять своим домом дожным образом.

4. Несмотря на длительный период реформ, насчитывающий более 15 лет, жилищная сфера является одной из самых консервативных социально-экономических систем. Это объясняется отчасти особой значимостью жилья в жизни человека и, следовательно, необходимостью осторожных, продуманных преобразований, отчасти косностью самой системы, трудно воспринимающей реформы. В результате даже в крупных городах, имеющих значительно больший потенциал для развития рыночных отношений, чем иные поселения, до настоящего времени не создан развитый рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, а, следовательно, потребители ограничены в выборе управляющей организации. На практике это приводит либо к завышению цен на услуги по управлению многоквартирными домами, либо к сокращению объемов и периодичности работ и услуг, оказываемых по установленным городом ценам.

5. В этих условиях необходим поиск новых путей совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе, одним из которых, по нашему мнению, является внедрение современных технологий менеджмента в сферу управления жилой недвижимостью. Этот путь позволит повысить эффективность деятельности в этой сфере, привлечь в нее новые бизнес-структуры и создать конкурентную среду, которая будет способствовать оптимизации стоимости услуг и повышению их качества.

6. В основу совершенствования управления жилой недвижимостью в крупном городе дожен быть положен стратегический подход, обеспечивающий устойчивое развитие этого вида экономической деятельности в догосрочном периоде, взаимосвязь целей развития сферы управления жилой недвижимостью и целей развития крупного города, их согласованность по временным и ресурсным параметрам. Кроме того, стратегический подход ориентирует на использование новейших методов и технологий, позволяющих обеспечить конкурентоспособность управляющих организаций и устойчивость их бизнеса.

7. Внедрение новых технологий управления жилой недвижимостью дожно осуществляться в рамках стратегии внедрения инноваций, которая, по нашему мнению, дожна включать три иерархических уровня:

- несколько крупных проектов, которые задают направления развития и получают приоритет в финансировании;

- совокупность перспективных идей, находящихся в разработке и финансируемых в обычном режиме;

- множество еще не разработанных идей, предполагающих совершенствование методов и технологий управления в будущем.

Внедрение инноваций дожно быть комплексным и охватывать все аспекты управления жилой недвижимостью. Нужно также создать благоприятные условия для генерации новых идей лицами, занимающимися управлением жилой недвижимостью на практике.

8. Перед управляющими организациями, занятыми в сфере жилой недвижимости, стоят две основные задачи: обеспечение надлежащего состояния находящихся в управлении объектов и получение собственной прибыли. По нашему мнению, решение этих задач возможно на основе использования современных технологий управления (таких как бенчмаркинг, бюджетирование, сбалансированная система показателей, аутсорсинг) как в сфере непосредственного управления объектами жилой недвижимости, так и в области совершенствования деятельности внутри организации. Именно такое сочетание нововведений позволит управляющей организации динамично развиваться и реализовывать цели, поставленные перед ней собственниками жилья. В диссертации разработаны методические положения по применению перечисленных технологий в сфере управления жилой недвижимостью.

9. Совершенствование управления жилой недвижимостью может быть направлено не только на рационализацию применяемых технологий управления, но и на создание новых продуктов и, следовательно, новых видов жилищных услуг для потребителей. К новым продуктам в сфере жилой недвижимости можно отнести доходные дома, которые позволяют сделать рынок аренды квартир легальным и предоставить в процессе управления услугу потребителю с новым качеством, по сути, новую услугу. В диссертации раскрыты характеристики доходного дома как инновационного продукта, обоснованы возможность и экономическая целесообразность внедрения нового вида услуг в настоящее время на примере двух домов в

Санкт-Петербурге Ч элитного и эконом-класса. Проведенные расчеты показали, что доходный дом может окупиться в течение 6-8 лет.

10. Особое значение для успешного развития бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью имеет бюджетирование, обеспечивающее определение финансовых потребностей и формирование цены услуг управляющих организаций. Внедрение бюджетирования позволит создать необходимый инструментарий, во-первых, для планирования, управления и контроля эффективности финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации, во-вторых, для представления отчетности перед жильцами. В ходе исследования разработаны методические рекомендации по формированию системы бюджетирования, включающие форму и порядок составления финансового плана, виды бюджетов, требования к организации бюджетного процесса, в целом направленные на совершенствование финансового учета и планирования бизнеса по управлению объектами жилой недвижимости.

11. Пономасштабно увязать стратегию развития самой управляющей организации с процессом управления объектами жилой недвижимости, принимать обоснованные управленческие решения с учетом реакции потребителей позволит внедрение хорошо зарекомендовавшей себя в других областях деятельности современной технологии менеджмента Сбалансированной системы показателей (BSC). В связи с этим в ходе исследования разработаны методические основы внедрения BSC в управляющих организациях, действующих в жилищной сфере. В диссертации представлены основные этапы этого процесса, стратегические цели и задачи, карта показателей по основным компонентам деятельности управляющей компании (финансы, клиенты, бизнес-процессы, обучение и развитие) и их нормативные значения.

12. Очень важную роль в развитии сферы управления жилой недвижимостью в крупных городах играет обеспечение надлежащего качества жилищных услуг. Для этого необходимы стандартизация и сертификация услуг управляющих организаций, применение бенчмаркинга, позволяющего вывить лучшие методы ведения бизнеса и применить их в своей компании, повышение профессионального уровня сотрудников. Решающее значение в подготовке компетентных специалистов имеет система высшего профессионального образования. В рамках этой системы необходимо усилить взаимосвязь учебных программ с потребностями работодателей, обеспечить сопряженность профессиональных и образовательных стандартов. Система профессиональной подготовки, сертификации и стандартизации поможет в перспективе очистить рынок жилищных услуг от некомпетентных и недобросовестных испонителей. Наличие сертификатов означает, что компания активно занимается вопросами качества, более ответственно следит за профессионализмом сотрудников, а это повышает доверие потребителей и позволяет интенсивно развивать бизнес.

13. Комплексное применение разработанных в диссертации методических положений и рекомендаций по совершенствованию управления жилой недвижимостью позволит повысить результативность бизнеса в этой сфере и, в конечном итоге, обеспечить надлежащее содержание жилищного фонда крупного города и улучшение условий проживания горожан.

14. Направления дальнейших исследований по данной проблематике, по нашему мнению, дожны охватывать оценку качества услуг управляющих организаций и методы его контроля, оценку эффективности управления жилой недвижимостью, повышение социальной ответственности бизнеса в жилищной сфере. Подобные исследования позволят существенно расширить возможности практического использования современных методов и технологий управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ягудин, Руслан Викторович, Санкт-Петербург

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ, ред. 13.05.2008.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ, ред. от 13.05.2008.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ, ред. от 30.05.2007.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ, ред. от 08.12.2007.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3, ред. от 18.12.2006.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.05.2008) "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

7. Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ (ред. от 03.11.2006) О бухгатерском учете

8. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 09.05.2005) О техническом регулировании

9. Федеральный закон от 29.12.2006 № 251-ФЗ О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации

10. Федеральный закон от 26.07.2006 №135-Ф3 О защите конкуренции

11. Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н Об утверждении Положения по ведению бухгатерского учета и бухгатерской отчетности в Российской Федерации

12. Распоряжение правительства Санкт-Петербурга от 31.08.2005 №59-р Об утверждении Методики расчета платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

14. Постановлен^ Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу:

15. Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 г. №9 (ред. от 12.10.2000) Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства.

16. Приказ Госстроя № 170 от 27.09.2003 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

17. Приказ Минфина РФ и МНС РФ от 13.08.2002 № 86н/БГ-3-04/430 Об утверждении Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей

18. Инструктивное письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 03.06.2005 г. № 2-1612/05 О Порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

19. Информационное письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2005 г. № 2-1790/05 О порядке проведения общего собрания собственников многоквартирных домом в форме заочного голосования.

20. Постановление правительства города Москвы от 02.04.2002 № 239 ло проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве Доходного дома

21. Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 № 843-пг О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов

22. Закон СПб от 20.07.2006 № 395-53 Об установлении платы за пользование жилым помещением (плата за наем) в СПб (принят ЗС СПб 05.07.2006)

23. Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2005 №401-47 О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах

24. Приказ Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 31 мая 2006г. № 173-п О проведении паспортизации жилищного фонда Санкт-Петербурга

25. Письмо ФСФР РФ О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости от 29.12.2004 г. № 04-ВС-01/12692

26. Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов. Утверждено постановлением ФКЦБ РФ от 14.08.2002 г. № 31/пс

27. Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов. Утверждено приказом ФСФР РФ от 30.03.2005 г. № 05-8/пз-н (в ред. Приказа ФСФР РФ от 15.12.2005 г. № 05-83/пз-н

28. Положение по бухгатерскому учету догосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г.)

29. Концепция управления недвижимостью в Санкт-Петербурге, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.0130 // Закон и недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 2002. №1.

30. Адлер Ю.П., Шпер В.Л. Истоки статистического мышления. // Методы менеджмента качества. 2003. - № 1.

31. Американская премия М. Бодриджа. // Все о качестве. Зарубежный опыт. № 20. М.: НТК Трек, 2000.

32. Анипкин A.M. Жилищное строительство и инвестиции / Анипкин A.M., Ларионов А.Н. Вогоград: Ком. по печати, 1997 - 62 с.

33. Асаул А.Н. Экономика недвижимости СПб.: Питер, 2004 - 384 с.

34. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М., 2001

35. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997

36. Богданов А. Налогообложение в ПИФах. Разъяснения фискальных органов // Рынок ценных бумаг, № 16 2006

37. Боголюбов B.C. Актуальные проблемы крупных городов. СПб.: СПбГИЭА, 1997.- 194с.

38. Боголюбов B.C., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999. 128 с.

39. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. М.: Книжный мир, 2003. - 895с. :

40. Бравар Ж.-Л.,Морган Р.Эффективный аутсорсинг.-М.: Баланс Бизнес Букс, 2007. 288с.

41. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256с. - (Серия Высшее образование).

42. Валеев Х-М.М. Модернизация управления и экономики жилищно-коммунальной сферы на основе комплексной реконструкции технологической базы коммунального хозяйства СПб. 2005.

43. Васильева Н.В. Бенчмаркинг как метод совершенствования бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

44. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. Ч СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 276с.

45. Васильева Н.В. Особенности правового обеспечения управления жилой недвижимостью на современном этапе// Муниципальная власть, № 5, 2005.

46. Васильева Н.В. Управление жилой недвижимостью в новых правовых условиях// Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы 2-й науч.-практ.конф. 22 апр.2005г.СПб:СПбГИЭУ, 2005. 286с.

47. Васильева Н.В. Управление жилой недвижимостью: наука, искусство, бизнес? //Петербургский дом, № 9 (10), 2006.

48. Васильева Н.В. Управление развитием ЖКХ в новых правовых условиях: Учебно-методическое пособие. М: ФГНУ Российский научный центр государственного и муниципального управления, 2005. 168с.

49. Васильева Н.В. Проблемы обеспечения качества жилищных услуг//Петербургский дом, № 11 (12), 2006.

50. Википедия свободная энциклопедия. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетp>

51. Воробьев В.П. Менеджмент качества для чайников. От контроля к управлению. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетMATERIALY9/chainik2.htm J

52. Гарцев О.И. Решение жилищных проблем по западным образцам // Коммерсант, 1.02.1999

53. Генкин Б.М. Введение в метаэкономику и основания экономических наук: курс лекций. М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА-ИНФРА'М), 2002. - 384 с.

54. Глисков А.Г. Управление многоквартирными домами -Ростов н/Д: издательство Феникс, 2006. 220 с.

55. ГОСТ Р ИСО 9000-2001 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь: Официальное издание Госстандарт России М.: ИПК Издательство стандартов, 2001.

56. ГОСТ Р ИСО 9001-2001 Системы менеджмента качества. Требования: Официальное издание Госстандарт России М.: ИПК Издательство стандартов, 2001.

57. ГОСТ Р ИСО 9004-2001 Системы менеджмента качества. Рекомендации по улучшению деятельности: Официальное издание Госстандарт России М.: ИПК Издательство стандартов, 2001.

58. Добровольский Е. Ю., Карабанов Б. М., Боровков П. С., Глухов Е. В., Бреслав Е. П. "Бюджетирование: шаг за шагом", СПб.: Питер, 2005, 448 с.

59. Егоров Е.В., Потапов М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. -М.: ТЕИС, 2002. 171с.

60. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов. СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 172с.

61. Жилье сегодня. Журнал. Выпуск № 12, 2004год, стр.6

62. Иванов Д. Год в Комитете//Консъерж.2007, № 1(168), с.6.

63. Игнатьева A.B., Максимцов Н.М. Исследование систем управления: Учебное пособие для вузов. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 157с.

64. Информационные технологии управления: Учебное пособие/ Под ред. Ю.М.Черкасова. М.:ИНФРА-М, 2001 - 216с. - (Серия Высшее образование)

65. Информация о деятельности Жилищного комитета в 2006 году// Ссыка на домен более не работаетprintversion/gov/admin/otrasl/gilfond/otchet

66. Исикава К. Японские методы управления качеством. М.: Экономика, 1988.

67. Итоги работы Государственной жилищной инспекции Российской Федерации за 2006 год. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетtxt/itogi4.doc

68. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика / Под ред. С.Б. Сиваева. М.: Фонд Институт экономики города, 2002. - 142 с.

69. Каплан P.C., Нортон Д.П. Организация, ориентированная на стратегию. Как в новой бизнес-среде преуспевают организации, применяющие сбалансированную систему показателей. М.: Вершина Ч 2005.-493 с.

70. Каплан P.C., Нортон Д.П. Стратегические карты: Трансформация нематериальных активов в материальные результаты. М.: Олимп-Бизнес -2005.-493 с.

71. Карпов A.C. 100% практического бюджетирования. Книга 1. Бюджетирование, как инструмент управления. М.: Результат и качество, 2003. 392 с.

72. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, допоненное и переработанное) //под редакцией. О.Н. Садикова; "ИНФРА-М", М., 2005, Стр. 245

73. Краснянский JI.H. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения). М: ЗАО Издательство Экономика, 2001. Ч254 с.

74. Крымина O.JI. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию. Ч М.: БЕШ, 2004. 120с.

75. Лешкевич Т.Г. Философия науки.: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2005. - 272с. - (Высшее образование)

76. Лукманов Ю.Х. Проблемы развития ЖКХ и пути их решения // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. СПбГИЭУ. Выпуск 4 (13). -2006. с. 4-12.

77. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей A.B.Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. Ч 2ое ид. Перераб. И доп. М.:ЗАо Юстицинформ, 2007.- 240с.

78. Макконнел K.P., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с 13-го англ изд. М.: ИНФРА-М, 1999. - XXXIV, 974 с.

79. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.

80. Максимов С.Н. Недвижимость как объект инвестирования // Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.). СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - с. 6.

81. Максимова Н.С. Реформа жилищно-коммунальной сферы важный резерв управления финансов России // ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгатера. - №5-2001. - с.57.

82. Маркетинг: Слов. / Азоев Г.Л., Завьялов П.С., Лозовский Л.Ш., Поршнев А.Г., Райзберг Б.А.-М.: ОАО НПО Экономика, 2000.-362 с.-(Сер. Деловые слов.)

83. Мейер М.В. "Оценка эффективности бизнеса: Что будет после Balanced Scorecard?". М.: "Вершина" 2004.-270с.

84. Михайлов Д.М. Аутсорсинг. Новая система организации бизнеса. -М.: КноРус, 2006.-256с.

85. Модернизация управления жилищной сферой в городах Италии и России СПб: Институт Евроград, FEDERCASA, 2005. 204с.

86. Мужамедьяров А. М. Инновационный менеджмент: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2004. - 127 с.

87. Немировский И. Б. , Старожукова И. А. Бюджетирование. От стратегии до бюджета пошаговое руководство. - М.: Вильяме, 2006. - 392с.

88. Нили Э., Адаме К., Кеннерли М. Призма эффективности: Карта сбалансированных показателей для измерения успеха в бизнесе и управления. М.: изд. Баланс-Клуб- 2003. Чс393

89. Нильс Горан Оливе, Анна Сьостранд "Сбалансированная система показателей"

90. Обеспечение условий развития жилищно-коммунального комплекса России // Информационно-аналитический журнал ЖКХ и строительство/Доркомстрой. №3 - 2006. - с.6

91. Отяну A.A., Чекалин B.C. Пути реформирования действующей системы управления жилищным хозяйством крупного города // Актуальные проблемы экономического развития региона: Сб. науч. тр. СПб.: УНЦ ГМУ, 2002.-е. 114.

92. Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетeconomics/budget

93. Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетgov/admin/otrasl/cselfgov/itogy2005

94. Официальный сайт Института экономики города Электронный ресурс: www.urbaneconomics.ru

95. Официальный сайт Академии государственной службы при Президенте РФ. Электронный ресурс: www.rags.ru

96. Официальный сайт аутсорсинговой компании КорпусГрупп: Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетoutsourcing/

97. Официальный сайт журнала Бюлетень недвижимостиЭлектронный ресурс:www.bn.ru

98. Официальный сайт корпорации Петербургская недвижимость. Электронный ресурс: www.spbrealty.ru

99. Официальный сайт Росстроя России. Электронный ресурс: www.comhoz.ru

100. Официальный сайт управляющей компании ЖиКом (г. Ангарск). Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетqa/70.2.html

101. Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы РФ: www.fas.gov.ru

102. Петрухина И.А. Новые технологии современного менеджмента в государственной службе // Менеджмент в России и за рубежом.-№3-2003.

103. Планирование финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. Выпуск 2. СПб.: ООО Издательство Диалог, 2006. -16 с.к

104. Подпрограмма Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы

105. Рогожин C.B., Рогожина Т.В. Исследование систем управления: Учебник / C.B. Рогожин, Т.В. Рогожина. М.: Издательство Экзамен, 2005. - 288с. (Серия Учебник для вузов)

106. Ряховская А.Н., Таги-заде Ф.Г. Рыночные методы управления жилищно-коммунальным хозяйством (вопросы антикризисного управления): Учебное пособие. М.: ФГНУ РНЦ ГМУ, 2004. 300с.

107. Савин К.Н. Институциональные резервы повышения качества услуг жилищно-коммунального хозяйства. // Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Тамбов. 2004.

108. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.-234 с.

109. Словарь по экономике: Пер. с англ. / Под ред. П.А. Ватника. СПб.: Экономическая школа, 1998. 752 с.

110. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа/ СПбГИЭА. СПб., 1997. - 147с.

111. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.-451 с.

112. Современный экономический словарь, ИНФРА-М, М., 2007

113. Степин B.C. Теоретическое знание. М.: Прогресс-Традиция, 2000.

114. Стратегический выбор города: научное обоснование и механизм реализации / Под ред. В.Е. Рохчина, С.Ф. Жикина. СПб.: ИСЭП РАН, 1999.

115. Стратегический менеджмент организации: Учеб. пособие. 2-е изд., исправ. и допол. - М.: ТЕИС, 2004. - 239 с.

116. Стратегический план Санкт-Петербурга. СПб., 1997.

117. Стрекач В.А. Проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью в крупном городе. Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр. Вып. 3 / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.. СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - с. 290-294.

118. Субботина В.Н. Эффективное управление домом: практическое руководство. Ч М.: Эксмо, 2008. 224 с.

119. Техническая эксплуатация жилых зданий / Под ред. A.M. Стражникова. М.: Высш. Шк., 2000.

120. Титоренко Г.А. Информационные технологии управления: Учебное пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

121. Управление недвижимым имуществом: Учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.-471с.

122. Фатахетдинова А.И. Частная собственность и ЖКХ// Управление многоквартирным домом. Ч №2 2007. с. 18

123. Фатхутдинов P.A. Конкурентоспособность организации в условиях кризиса: экономика, маркетинг, менеджмент. М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. - 892с.

124. Философия науки / под ред. С.А. Лебедева: Учебное пособие для вузов. М.: Академический проект; Трикста, 2004. - 736с. - (лGaudeamus)

125. Финансирование роста: выбор методов в изменчивом мире / Пер. с англ.- М.: Издательство Весь Мир, 2002

126. Харрингтон Дж.С.Книг. Бенчмаркинг в лучшем виде!: 20 шагов к успеху: .(Перевод с английского). СПб.: Питер, 2004. - 173с.

127. Харченко Е.В. Некоторые проблемы государственного регулирования и стимулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства, № 12 2005

128. Хейвуд Дж.Б. Аутсорсинг: В поисках конкурентных преимуществ.(Перевод с английского). М.: Вильяме, 2002. - 176с.

129. Цветков А.Н. Государственный организационно-экономический механизм научно-технических нововведений. СПб.: СПбГИЭА, 1997. Ч 142с.

130. Чернышев JI.H. Реформа ЖКХ: теория, практика, новые подходы. СПб.: ООО Издательство Лимбус Пресс, 2003. 320 с.

131. Чернышов Л.Н. Формирование рыночных отношений в ЖКХ. Проблемы. Перспективы / МЦФЭР. М., 1996. - 256с.

132. Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика: Учебное пособие. М.:КНОРУС, 2007. 392с.

133. Шеремет А.Д., Сайфулин P.C. Финансы предприятий. Ч М.: ИНФРА-М, 1999.-343 с.

134. Экономическая теория Добрынина А.И., Тарасевич Л.С., 3-е издание СПб: Издательство СПбГУЭФ, Издательство Питер, 2001. - 544с.

135. Экономический механизм регулирования инвестиционной деятельности в сфере городского хозяйства и недвижимости: Сб. науч. тр. / Редкол.: B.C. Чекалин (отв. ред.) и др. СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 204с.

136. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетSer-Tech/Nov/ EAV-03.htm

137. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетnews2395.html

138. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работает41284-0/

139. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетcomments/06/05/2008/163694.shtml

140. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетrus/catalog/legal/property/titul/tarif/index.wbp

141. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетindex.php?id=106 '

142. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетp>

143. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетclauses/strani/arenda-v-new-york.html

144. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетindex.php?fseaction=dohodnydom

145. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетdetail/osz/465968.html

146. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетrealty/tendenciirynka/20071012/83628052.html

147. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетdetail/pflats/16005.html

148. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетdetail/pflats/16005.html

149. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетdetail/pflats/14782.html

150. Электронный ресурс: http.V/bn.ru/detail/parend/616272.html

151. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетdetail/parend/579694.html

152. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетvorota/vorotal.php

153. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетp>

154. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетprice/price-n-r.htm

155. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетtxt/itogi4.doc

156. Электронный ресурс: Ссыка на домен более не работает

157. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во АСВ, 1999.

158. Яновский В.В. Город как система и объект управления: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СЗ АТС, 1999.

159. Abraham Maslow, "A Theory of Human Motivation", Psychological Review , no. 50 (1943)

160. The glossary of property terms. London, 1993. p. 144

161. Conti T. Time for a Critical Review of Quality Self-Assessment. Ч First European Forum on Quality Self-Assessment, Milan, October, EOQ, Brussels, 1994.

162. Conti T. Organizational Self-Assessment. Chapman & Hill, 1997. 2nd edition by Kluivert Academic Press, 1999.

163. Matsushita. Not for Breat alone. Kioto.: PHP Institute Inc, 1984.

Похожие диссертации

• Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях
• Механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе
• Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
• Развитие жилищной сферы крупного города на основе государственно-частного партнерства
• Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла