Совершенствование организационно-экономических методов управления реконструкцией жилой застройки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Калиниченко, Олег Вячеславович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование организационно-экономических методов управления реконструкцией жилой застройки"
на правах рукописи
КАЛИНИЧЕНКО Олег Вячеславович
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ (на примере города Москвы)
Специальность. 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ООЗ164656
Москва - 2008
Диссертационная работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Солунский Александр Иванович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Фалькевич Николай Антонович
Ведущая организация:
кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна
ГОУ ВПО Московский институт коммунального хозяйства и строительства
/ У-С Ч
Защита состоится л 7 Нар/ 2008 года в 7 ^ часов на
заседании диссертационного совета Д212 138 05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д 8, ауд 329
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу Москва, Ярославское шоссе, д 26
Автореферат разослан л 2008 ]
Ученый секретарь
диссертационного совета Исаева Г Л
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования.
Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом Градостроительные Ч с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения нового строительства Экономические - с высокой инвестиционной привлекательностью территорий пятиэтажной и ветхой застройки при его относительно низкой рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья
Главным критерием, определяющим актуальность и важность решения задачи комплексной реконструкции жилых районов, является определение очередности ее проведения, исходя из технического состояния жилых домов Проведение реконструкции жилья связано с решением социальных, экономических и градостроительных проблем, является процессом неизбежным и ограниченным по времени
Решать эту проблему прежними методами централизованного управления и финансирования невозможно В России кардинально изменися социально-экономический базис градостроительства, движущие силы урбанизации Интересы частных собственников и корпораций получили приоритет над интересами государственной экономики и политики Движущей силой процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.
Изменившиеся социально-экономические условия требуют новых подходов к реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию методов реконструкции, к выбору источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории В этой связи экономическое обоснование инвестиции актуально для всех ее участников Ч инвестора, заказчика (города) и для владельцев жилого фонда.
Муниципалитет, как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях Ч реконструкцию целиком Сложность организации инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные
организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.
Комплексная реконструкция жилых кварталов крупного города, учитывая объем ее осуществления, является весомой частью общей программы жилищного строительства в городе (до 20% ежегодно), а также реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России"
Ситуацию формирования рынка доступного жилья в настоящее время можно определить как критическую низкий уровень платежеспособности основной части населения, высокая дифференциация доходов по социальным группам, значительное расслоение домовладельцев по уровню обеспеченности, степени комфортности имеющегося и требуемого жилья Все это требует и развития адресной социальной жилищной политики В связи с этим немаловажное значение имеет то обстоятельство, что себестоимость 1 кв м реконструируемого жилья на 15-20% ниже, чем вновь возводимого
Серьезным обстоятельством, свидетельствующим об актуальности исследования, автор считает то, что вслед за проведением комплексной реконструкции жилых кварталов, застроенных пятиэтажными домами первого этапа индустриального домостроения неминуемо придется решать проблему по 8-12 этажным домам второго этапа
Проблемам организации и управления комплексной реконструкции жилых домов и кварталов города, механизмам привлечения инвестиционных ресурсов, минимизации рисков, решения социальных вопросов и др уделено значительное внимание в научных разработках отечественных и зарубежных ученых, таких как П Г Грабовый, А Н Кирилова, С Н Бугаков, Г М Стерник, С С Бачурина, С Р. Хачатрян, И Г Лукманова, В Д Шапиро, И В Липсиц, Н А.Фалькевич, И А Рахман, Ю Блех, У. Гетце, Л.Крушвиц и др Значительный интерес представляют также работы и исследования АХ.Бижанова, Ю.П Григорьева, Г П Хованской, В А Епифанова, В.А Харитонова, В Я Остаппсо и др.
Имеющиеся научные разработки не в поном объеме охватывают весь спектр современных проблем комплексной реконструкции Остается актуальной и практически неразработанной важная проблема разработки эффективных организационно-экономических методов управления, привлечения коммерческих инвестиций, обеспечения инвестиционной привлекательности и снижения рисков инвесторов, привлекаемых для реализации программы реконструкции, имеющей техническую, экономическую, градостроительную и социальную направленность
Это предопределило необходимость, как в теоретическом, так и в практическом плане, исследовать основные аспекты проблемы, эффективной реализации программы реконструкции жилого фонда (на примере г Москвы), что и обусловило выбор темы исследования
Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилой застройки при воспроизводстве муниципального жилищного фонда, позволяющего повысить эффективность использования инвестиций с учетом их социальной направленности
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи
Х проведены исследования содержания основных социально-экономических проблем, характерных для проведения комплексной реконструкции жилой застройки на основе ретроспективного анализа и тенденций развития жилищного строительства, муниципальных образований города Москвы, различных регионов страны,
Х изучен зарубежный опыт стимулирования и социально-экономического регулирования реконструкции в крупных городах,
Х обоснованы методические принципы и закономерности организационно-экономических и инвестиционных процессов при выборе стратегии города по проведению реконструкции и обновлению жилищного фонда;
Х проведена систематизация и исследование факторного пространства, определяющего условия реализации программы реконструкции жилья,
Х разработана экономико-математическая модель организации взаимоотношений основных участников реализации городской программы - воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне;
Х предложены методы повышения эффективности использования городских территорий и принцип многофункциональных элементов застройки,
Х выпонена экспериментальная оценка эффективности применения разработанной программы по оптимизации способов развития территории массовой жилой застройки первого и второго периодов индустриального домостроения
Объектом исследования являются участники реализации комплексной программы реконструкции жилого фонда г Москвы
Предметом исследования являются организационно-экономические процессы и методы эффективной реализации программы реконструкции жилищного фонда города в условиях существующего факторного пространства
Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основы институциональной экономики, основополагающие экономические теории и концепции развития крупных городов и рынка недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Москвы, разработки научно-исследовательских институтов, Российской Академии Наук и Госстроя, посвященные исследованию
проблем формирования и направлений развития рынка доступного жилья, а также статистические данные. В работе использованы методы системного анализа, математического моделирования, теория рисков, математической статистики, экспертных оценок, прогнозирования, теория игридр
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгатерской отчетности за 2001-2007 г по капитальному строительству в г Москве, использовании статистических и аналитических материалов Росстата, Минэкономразвития РФ, Росстроя, Москомстата, Москомархитектуры, предприятий инвестиционно-строительного комплекса города и подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна выпоненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих создание организационно-экономического механизма и выбора методов эффективной реализации программы комплексной реконструкции сложившейся застройки города, которая идентифицирована, как особый вид комплексной экономической, социальной и градостроительной деятельности
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем
1 На основе мониторинга действующего генерального плана развития города был сделан вывод о целесообразности перехода от точечной реконструкции отдельно взятых домов к комплексной модернизации и благоустройству целых микрорайонов
2 Выявлены специфические особенности организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки города с учетом регулирования интересов участников этого процесса
3 Сформулировано концептуальное представление о комплексной реконструкции сложившейся застройки, как особом виде многоаспектной экономической, социальной и градостроительной деятельности, соответствующей стратегическим требованиям и развитию городской среды.
4 На основании анализа процесса развития города обоснована закономерная необходимость комплексной реконструкции сложившейся застройки как безальтернативного направления реконструкции городской среды в соответствии с появившимися экономическими и финансовыми возможностями города и его инвестиционной привлекательностью
5 Разработаны методические основы создания организационно-экономических методов управления реконструкцией, базирующихся на принципе сбалансирования интересов города, инвесторов и населения
6 Предложена экономико-математическая модель для оценки предпочтений участников программы реконструкции и прогнозирования их поведения на рынке.
7 Разработаны методические основы формирования оптимального инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости с учетом рисков участников воспроизводства жилищного фонда
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные автором научные положении и рекомендации могут быть использованы при выборе эффективного механизма организации взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, а также определении жилищных муниципальных приоритетов, связанных с выпонением среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки города Москвы
На защиту выносятся:
Х методы совершенствования организационно-экономических механизмов реализации программы и стратегии реформирования жилищного фонда крупного города,
Х модель формирования оптимального состава инвестиционного портфеля для инвестора-участника программы реконструкции жилого фонда г Москвы,
Х методические положения и принципы организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки города на основе сбалансирования интересов и прав его участников
Апробация и внедрение результатов исследования:
Х основные положения диссертационной работы доложены автором на международных научно-практических конференциях в г Москве (2000, 2006) и в г.Лондоне (Великобритания) Ч 2005 г, на научных семинарах кафедры Организация строительства и управление недвижимостью МГСУ, тематических совещаниях и семинарах руководителей департаментов и префектур г.Москвы,
Х теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании территориальной программы реконструкции жилья, в т ч при составлении и реализации целевых жилищных программ в г Москве на 2006-2010 гг , а также при разработке Технического задания компьютерной программы оптимизации способов развития территорий массовой жилой застройки
Основные научно-методические положения диссертации использованы при разработке новых учебных программ, курсов лекций и проведении практических занятий по дисциплине Управление сложившейся застройкой города на кафедре ОСУН МГСУ
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 п.л., в том числе лично автора 1,9 п.л
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений и приложений.
Объем диссертации (без приложений) составляет 150 страниц, 9 таблиц, 22 рисунка. Библиографический список составляет 122 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Состояние жилищного фонда - один из определяющих факторов уровня жизни и основной стимул развития национальной экономики. В России вследствие общих социально-экономических преобразований и становления рынка недвижимости организационно-экономические механизмы реконструкции жилья кардинальным образом изменились. Проведенный анализ статистических закономерностей жилищного строительства и реконструкции устаревшего жилищного фонда, сложившейся застройки за прошедшие 15 лет выявил недостаточные объемы инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилья, что привело к повышению степени износа и увеличению доли аварийного жилья. В настоящее время более чем 90% объектов жилого фонда составляют квартиры среднего и низкого качества (рис. 1.).
3500 3000
о. 2000 г
ЧХЧсбшзя площадь жилищного фонда
Ч*Чветхий и аварийный фонд (стэтданные)
Х - ветхий и аварийный фоцд (обследования и экспертная оценка)
3,5 350 370 390 405 ...........................*...........
та 86 88 89 91
Рис. 1. Объемы ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда РФ
Данные Росстата РФ свидетельствуют о низком платежеспособном спросе населения - всего 9% российских семей могут позволить себе приобрести жилье, а за счет ипотечного кредитования - не более 10% населения, относящегося к среднему классу. Это позволило автору сделать
вывод, что сложившиеся экономические и организационные методы управления до настоящего времени не позволяют решить жилищную проблему Необходимо создание новых и совершенствование действующих организационно-экономических механизмов
воспроизводства жилищного фонда Обеспечение качественного и доступного жилья на современном этапе является необходимым условием реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России Это обосновывает выбор схемы проведения исследования по теме диссертационной работы (рис 2)
Цель - разработка организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилой застройки при воспроизводстве
Анализ особенностей проведения реконструкции, 1 зарубежный опыт
1 1
4 Оценка влияния факторного пространства на программу реконструкции Систематизация факторного пространства реконструкции 3
1 г -
Оценка интересов и прав участников программы реконструкции
8 Принципы формирования оптимального состава инвестиционного портфеля
9 Методы учета мнения населения (опросы, соц исследования) и анализ результатов
Создание экономическо-математической модели ' предпочтений и поведения участников программы
Апробация результатов исследования и внедрение
Исследование взаимосвязей организационных и экономических методов управления реконструкцией 7
Оценка условий сбалансированных отношений участников реконструкции 10
Методика и обоснование направлений совершенствования организационно-экономических методов управления
Рис 2, Схема научного исследования 9
Проведенный анализ зарубежного опыта стимулирования и социально-экономического регулирования процессов реконструкции и обновления застройки показывает, что в большинстве стран они реализуются на основе государственной поддержки Автором на примере обосновываются наиболее эффективные условия государственной и муниципальной поддержки Москвы и других российских регионов, включающие методы экономической поддержки проведения реконструкции собственниками жилья, программы строительства социального жилья, а также экономические механизмы повышения доступности нового жилья за счет увеличения его платежеспособного спроса
Анализ зависимости покупательных возможностей населения, с учетом величины доходов семьи, от цен на квартиры на первичном и вторичном рынках представлен на примере Московского региона на рис. 3.
Общий доход семьи за
Рис 3 Зависимость покупательных возможностей населения Пв от цен покупки квартиры на первичном Ппр и вторичном Пвр рынке жилья
Поиск оптимального сочетания различных видов финансирования, льгот и обременений определяется компромиссом между социальной справедливостью и экономической целесообразностью, при этом конкретные модели и механизмы могут отличаться в соответствии с региональной спецификой
При построении модели следует исходить из предположения жилищной Программы о том, что накопления семьи, состоящей из 3-х человек, за три года дожны составить величину, совместимую с ценой квартиры площадью 72 м2, что соответствует прямым А1В1 и В1С1 на рис.3. В этом случае, пользуясь логикой постепенной градации доходов по группам населения, общий характер покупательных возможностей населения представлен в виде зависимости АДДЕК, имеющей форму гиперболы, что в наибольшей степени соответствует реальным накоплениям семей
Следует, вместе с тем, отметить, что те 15% семей, которые имеют возможность покупки жилья на первичном рынке, это жилье по большей части уже имеют и не могут в общей массе рассматриваться в виде потенциальных покупателей Здесь более важным представляется вывод о том, что при существующих сегодня ценах на рынке первичной недвижимости массовый спрос 25% семей (из общего числа - 56,3%) с доходами до 8 тысруб в месяц возможен при условии их увеличения в 4,7 раза, что представляется маловероятным, учитывая проводимую политику в области заработной платы в последние годы
Становление рынка первичного жилья на территории Московского региона возможно при условии предоставления государственных преференций - механизма социального ипотечного кредитования, представления безвозмездных ссуд или иного щадящего финансирования
На основе изучения автором отечественного и зарубежного опыта выделены актуальные проблемы по созданию организационно-экономического механизма реконструкции и обновления жилищного фонда, в числе которых- принятие муниципальных программ модернизации жилищного фонда, сочетание рыночных и административных методов регулирования рынка доступного жилья, совершенствование методов государственно-частного партнерства, разработка региональных программ по наращиванию мощностей предприятий инвестиционно-строительного комплекса.
Актуальность задач реконструкции и обновления сложившейся застройки города определяется следующими тенденциями
Х нарастанием физического и морального износов зданий, изменением представлений о комфортном жилье,
Х увеличением уровня обеспеченности населения жилой площадью
Особенности экономической среды и правового поля реконструкции жилых зданий в настоящее время определяются тем, что решение проблем реконструкции не может осуществляться методами директивно-плановой экономики, а дожно базироваться на экономических законах рынка, закономерностях развития экономики города Переход к рынку с присущим стремлением его участников к прибыли усложняет проблему согласования экономических интересов В условиях Москвы выявлены основные проблемы, связанные с ограничением территорий застройки,
наличием различных форм собственности и большой концентрацией населения в крупнейшем мегаполисе (рис 4)
проблемы
низкое качество жилья,
потенциальная
аварийность,
рост доли ветхого
высокие
эксплуатационные
затраты,
платежеспособный спрос,
рост социальной дифференциации доходов
социальные экономические градостроительные
высокая рыночная стоимость устаревшего жилья,
рост стоимости нового жилья,
высокая инвестиционная
привлекательность
территорий
увеличение затрат города на создание инфраструктуры, включая
энергообеспечение инженерные коммуникации и дороги
исчерпание возможностей развития радиально-кольцевой моноцентрической структуры, функциональная перегрузка центра,
дефицит территорий нового строительства, низкая интенсивность использования земли срединного и периферийного поясов застройки увеличение плотности застройки за счет сноса пятиэтажного ветхого жилищного фонда
программные направления решения проблем
Национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России
Программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки
Программа развития нового строительства в Москве
задачи консолидации программ
формулировка концепций обновления кварталов и микрорайонов устаревшей застройки,
совершенствование методов оценки экономической эффективности комплексной реконструкции с учетом стратегии устойчивого развития основных фондов, разработка организационно-экономического механизма реконструкции жилой засгройки,
оптимизация схем взаимодействия властей и инвесторов с учетом интересов населения
Рис 4 Декомпозиция проблем комплексной реконструкции жилищного фонда на примере Москвы
Обновление жилищного фонда в Москве, как и в любом крупном городе - непрерывный поступательный процесс Его интенсивность непостоянна и определяется в каждый период исторического развития социально-экономическими потребностями, технической необходимостью,
градостроительными требованиями, возможностями и ограничениями Ретроспективный анализ развития жилой застройки Москвы позволяет систематизировать жилищный фонд города по основным периодам массового строительства и преобладающим конструктивным типам зданий (табл 1)
Таблица 1
Типы жилья в Москве
период строительства 1950-е 1960-е | 1970-е 1980-е 1990-е
преобладающие технологии доиндустри- альные постройки дома массовых индустриальных серий мекосерийные дома, монолит
преобладающие конструктив -ные типы возводимых жилых зданий сталинские 5-этажные дома 9-этажная панель, 12-этажная панель, блок, поносборные панельные дома лулучшенная панель (П55М, П30, П44Т, ПБ02, П-46М, П46С, МПСМ, КОПЭ и др ), монолитно-кирпичные
районы массовой застройки центр срединный пояс периферийный пояс
Изучение последовательности периодов интенсивного жилищного строительства, современного состояния и перспектив соответствующих типов застройки выявляет общую закономерность Ч следствием каждой реализованной программы массового строительства является проблема масштабной реконструкции. Период актуализации проблемы, объем и сложность реконструктивных задач, определяются качественным и эксплуатационный потенциалом жилья, заложенным еще в проекте в конструктивно-планировочные и градостроительные решения Анализ динамики строительства и износа жилой застройки позволяет прогнозировать время актуализации и содержание задач реконструкции в среднесрочной и стратегической перспективе, которые необходимо учесть при разработке социально-экономических планов развития, инвестиционных и организационных механизмов реконструкции и условий переселения граждан
Данные выпонения программы реконструкции районов пятиэтажного и ветхого жилищного фонда представлены в табл 2
Воспроизводство жилищного фонда целесообразно рассматривать как непрерывно развивающуюся систему, глобальная цель которой -сохранение и устойчивое развитие основных фондов города Элементами системы являются различные формы воспроизводства, включая новое строительство, реконструкцию и модернизацию, которые предусматривают соответствующие объемы работ по обновлению
застройки городских районов При этом для городских властей важно разработать эффективный организационно-экономический механизм реконструкции и обновления жилья, а также модели взаимодействия властей, населения и инвесторов, которые станут основой для решения социальных, экономических и градостроительных проблем.
Таблица 2
Динамика реконструкции районов пятиэтажного _и ветхого жилищного фонда г. Москвы__
год снесено домов введено жилья по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жил фонда
кол-во тыс кем тыс кем в тч за счет бюджета
1996 15 45,5 860,0 251,4
1997 29 65,0 890,5 270,0
1998 117 335,7 958,5 329,0
1999 94 269,2 1213,4 447,7
2000 164 495,1 1475,0 679,9
2001 195 500,7 785,0 181,2
2002 245 709,5 902,4 215,9
2003 215 656,2 1056,1 401,0
2004 179 566,0 1045,5 418,0
2005 153 492,4 1627,0 1106,3
2006 247 558,4 1016,9 999,2
Сопоставление проблем реконструкции и обновления жилой застройки Москвы с особенностями ее территориального расширения позволяет говорить о системных проблемах развития города. К настоящему времени количественный рост показателей численности населения и нагрузок на инфраструктуру, подземные транспортные сети и метрополитен привел к предельному использованию городских возможностей
Задачи реализации реконструкции требуют разработки методов учета конкретных условий застройки, потребностей города в реконструкции устаревшего жилищного фонда и поиска решений, которые могли бы стать привлекательными для участия инвесторов в финансировании затрат на проект, разработки новых механизмов по привлечению внебюджетных средств на строительство и обновление жилья
Автором разработаны методические основы оптимальной стратегии проведения комплексной реконструкции пятиэтажного жилого фонда В качестве объекта реконструкции принимается квартал или микрорайон в целом, поскольку одним из главных условий обеспечения экономической эффективности реконструкции является комплексность ее проведения В процессе планирования решается задача совмещённого во времени и
пространстве строительства новых и реконструкции существующих домов посредством вторичной застройки сложившихся территорий Основное содержание этой идеи состоит в объединении процессов нового строительства и реконструкции существующей застройки без отвода новых территорий.
Выбор направлений и содержания реконструкции пятиэтажек зависит от множества конкретных факторов, определяемых спецификой, составом и расположением объектов внутри кварталов (микрорайонов) сложившейся застройки, территориальным зонированием реконструируемых кварталов Использование организационно-экономических, правовых и финансовых схем взаимоотношений участников реконструкции производится на основе анализа факторного пространства - комплексной оценки каждого квартала (микрорайона) города, учитывающей характер организации придомовых территорий, транспортную инфраструктуру, уровень физического износа жилых домов, экономическую ситуацию, расчеты окупаемости затрат Исследование факторного пространства для оценки жилого фонда и вариантов комплексной реконструкции жилых кварталов города можно представить в виде системы характеристик жилой застройки по градостроительным и социальными и экономическими параметрами и выбора способа реконструкции (рис 5) В целом число факторов, влияющих на формирование экономического механизма взаимодействия субъектов реконструкции, увеличивается
Экономико-математическая модель реализации комплексной реконструкции жилой застройки уравновешивает цели и интересы трех главных участников программы: города, инвесторов и населения Равновесные модели описывают такие состояния экономической системы, когда результирующая взаимного влияния всех дестабилизирующих факторов равна нулю Поведение участников реконструкции устаревшего жилого фонда отражается моделями теории деловых стратегических игр, где субъекты взаимоотношений выбирают свою оптимальную стратегию -максиминную и минимаксную - и получают соответственно максимальный гарантированный выигрыш и минимальный гарантированный проигрыш Если в игре существует ситуация равновесия, то ее решения обладают устойчивостью, так как ни одному из игроков не выгодно отклоняться от этой ситуации и применять другую стратегию, отличную от оптимальной
Одной из основных целей города по реконструкции любой территории является устойчивость развития экономики, определение инвестиционных источников, обеспечение комфортным жильем малообеспеченных групп населения, создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и повышение качества жизни жителей города, сохранение культурного наследия.
Рис 5 Факторы, учитываемые при выборе организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки
Если принять минимум бюджетных и привлеченных средств за критерий оптимальности в модели оптимизации структуры строительства, реконструкции и обновления жилья, то ограничения дожны состоять в выпонении программы по предоставлению жилья в имеющемся множестве серий домов, используемых в строительстве в анализируемом году г
Необходимо учитывать разнообразие серий домов и соответствующие различия в характеристиках квартир с одним и тем же числом комнат, но разной площади и потребительских свойств Поэтому в модели оптимизации строительства социального жилья вместо оценки
потребности следует использовать дифференцированную типологию для характеристики квартир с учетом строящихся и реконструируемых серий домов в каждом году прогнозируемого периода
где Ъу - число квартир типа у(1, от,) в этаж-секции серии (1, и,), Оя -общая площадь квартиры, *,(/) Ч искомые переменные в оптимизационной модели Ч число этаж-секций, вводимых в году С,(г) себестоимость 1 кв м общей площади.
Инвесторы заинтересованы в возврате затраченных средств и получении максимальной прибыли, в то время как интерес городских властей состоит в максимизации объема жилья, переходящего в их собственность Критерий оптимальности показывает, что инвестор максимизирует ожидаемый доход от реализации оставшегося жилья (в форме рентабельности) после передачи части в муниципальную
собственность ~ ^ ^ ^ С/ ->шах, (2)
где Ъ - доля жилья, которую инвестор передает в муниципальную собственность, 5 - объем жилья, вводимого инвестором, Р, - оценка вероятности реализации жилья по цене С1 за кв.м
Эффективный экономический метод стимулирования инвестора к участию в программе реконструкции - содействие формированию для него оптимального инвестиционного портфеля Основная проблема инвестора, возникающая в ходе реализации инвестиционных проектов Ч минимизация риска Для сокращения степени риска инвестору требуется сбалансировать необходимые для этого расходы и получаемые выгоды Ожидаемая ставка доходности (среднее значение доходности) для инвестора определяется как сумма всех возможных ставок доходности, умноженная на вероятность их
получения- = Р^гх + Р2г2 + + РДгД = (3)
где(г)- ставка доходности г -го портфеля,г = 1, ,п, РЧ стоимость работ 1 -го объекта, гЧ ожидаемая доходность г-го объекта При этом выбор инвестора (застройщика) производится только на условиях конкурса, определенных Правительством Москвы
Третий основной участник программы комплексной реконструкции жилой застройки и пользователь результатов ее реализации Ч население Мнение жителей реконструируемых домов и кварталов во многих случаях вынуждало городские власти дорабатывать проекты программы Анализ показал, что в условиях совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья дожно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье, те дисконтированная стоимость всех
затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном состоянии равны) в догосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья)
Экономический эффект (Э) от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих Ч эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лице города и владельцами реконструируемого жилого фонда
Реализация масштабной инвестиционной программыНовое кольцо Москвы в результате которой город получает возможность решить свои стратегические задачи развития является одним из организационно-экономических механизмов взаимодействия городских властей и инвестиционных структур, жителей сносимых пятиэтажек, реконструкции устаревшего жилого фонда и оптимизации застройки срединных и периферийных районов Москвы с имеющейся транспортной инфраструктурой
Модели и методы, составляющие результат исследования, легли в основу разработанной при участии автора технического задания компьютерной программы оптимизации способов развития территории массовой жилой застройки I и II периодов индустриального домостроения
Основными составляющими организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки являются.
Х предоставление максимальной самостоятельности (инициативы) префектурам административных округов, в том числе в использовании различных схем финансирования (привлечение кредитных ресурсов под гарантии Правительства Москвы, привлечение средств населения, привлечение средств городских дотаций, выделяемых очередникам по месту жительства и т д.),
Х создание благоприятного инвестиционного климата для привлечения финансовых ресурсов (освобождение инвесторов от выкупа права аренды земельного участка, от арендной платы за земельный участок на период строительства (реконструкции), снижение размера налога на прибыль, отчисляемого в городской бюджет);
Х принятие городом на себя затрат по строительству инженерных сетей и на разработку проектной и предпроектной документации
Объектом оптимизации в программе является проект планировки условного жилого квартала, подлежащего комплексной реконструкции Цель оптимизации состоит в обеспечении максимальной экономической эффективности при минимальном уплотнении жилой застройки, что решает проблемы социального, экономического и градостроительного развития территории Для достижения цели в методике ставится задача
поиска и расчета наиболее эффективного сочетания способов реконструкции жилой застройки
Э = ((Д-С)/С)100%, (4)
где Д = 8тЦ - доход от продажи квартир, й - вновь
строящегося для продажи, 8Ш =(5^, - вновь строящегося для
переселения, 8Д = К23к - + 8ст) < Ч вновь строящегося, всего, кг = (.л, + - уплотнение жилой застройки квартала, 5е -
общая площадь квартир жилого фонда Ч базового; - то же,
реконструируемого, Ч то же, санируемого; 5ГЯ=5В% - -л-
подлежащего сносу, 8'тр - то же требуемого для переселения из сносимых домов, Ч то же, переселения из реконструируемых домов, 8доп -допонительно получаемого при реконструкции,
С = СсД + Сст +Срек + Ст +СД - сметная стоимость всей реконструкции, СсД -сметная стоимость сноса домов (т руб. с НДС), СДД Ч то же санации, Срк -то же, реконструкции, Сим Ч то же, нового строительства для переселения, СД - то же, нового коммерческого строительства
Предложенные в диссертации рекомендации по созданию организационно-экономического механизма отрабатывались в рамках практической деятельности научно-производственного предприятия "ТЕМА" (ЗАО НПП "ТЕМА"), выступающего в качестве инвестора комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г Москвы
Апробация разработанных моделей и методов в проектных и строительных организациях подтвердила актуальность и эффективность полученных результатов
Ш. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ
В диссертационной работе обобщены результаты научных исследований, выпоненных автором по проблеме совершенствования организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки как составной части общегородской программы строительства жилья. На основании проверенного исследования сделаны следующие выводы и предложения
1 В результате анализа статистических данных о жилищном строительстве и реконструкции устаревшего жилого фонда установлено, что снижение доли ветхого и аварийного жилья на фоне социальной дифференциации доходов населения является первоочередной задачей обеспечения доступного и комфортного жилья в соответствии с условиями реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России,
2 Проведена систематизация основных периодов интенсивного жилищного строительства на примере Москвы, которая показала, что обновление жилищного фонда в крупном городе Ч непрерывный поступательный процесс
3 На основе общих и специфических закономерностей экономической среды и правового поля регулирования реконструкции жилых зданий определено, что объектом реконструкции необходимо принимать не отдельной жилой дом, а целый квартал (микрорайон), что в отличие от существующих подходов позволяет решать не только экономические, градостроительные, но и социальные Это способствует непрерывному процессу возобновления жилищного фонда и предотвращения преждевременного износа.
4 Установлено, что организационно-экономический механизм комплексной реконструкции жилых кварталов для крупных городов представляет собой сложную динамическую систему, которая развивается на принципе сбалансирования целей и интересов города, инвесторов и населения
5 Разработаны основные принципы и методические положения организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки с учетом интересов участников
6 Выявлены основные составляющие организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки и предложены методы оптимизации способов развития территории города
7 Реализация принципов и положений, разработанных в диссертации, позволит в рамках реализации масштабной инвестиционной программы Новое кольцо Москвы решать городу свои стратегические задачи развития
8 Проведена апробация разработанных моделей и методов и расчет эффективного сочетания различных способов реконструкции на примере комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г Москвы
IV. ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1 Калиниченко О В Основные направления комплексной реконструкции ветхого жилищного пятиэтажного фонда г Москвы / Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века - М, 2000,№10 -0,37пл.
2 Калиниченко О В К вопросу об оптимизации инвестиций при реконструкции ветхого жилья / Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века - М, 2001, №2 - 0,27 п л
3 Калиниченко О.В., Солунский А.И Некоторые аспекты организационно-финансовой политики города в сфере повышения уровня доступности жилья. / Недвижимость, экономика, управление Ч М., 2006, №1-2. Ч 0,61 п.л./ в т ч. лично автором Ч 0,3 п.л
4. Калиниченко О В Некоторые аспекты организационно-экономической политики Правительства Москвы в сфере градостроительства (г Москва) / Материалы второй международной научно-практической конференции Недвижимость, проблемы экономики, управления и подготовки кадров Ч М . МГСУ, 2006 0,7 п л
5 Калиниченко О В., Солунский А И, Введенский А Р Роль высотного жилого комплекса при реконструкции массовой застройки / Архитектура и строительство Москвы Ч М, 2007, № 3 Ч 0,37 п.л / в т ч лично автором Ч 0,12 п.л
6 Калиниченко О.В, Введенский А Р, Непомнящий С В Новые подходы к решению задач комплексной реконструкции сложившейся застройки Москвы. / Архитектура и строительство Москвы Ч М, 2007, № 6 Ч 0,52 п л / в т ч лично автором Ч 0,17 п л
Подписано в печать 25.01.2008 г. Формат 60x90/16 Объем 1,5 п л Тираж 100 экз Заказ № 18 от 23 01 08 г
Отпечатано Филиал Типография ГУП ФХУ КАСРиРГ 123060, г Москва, ул. Расплетина, д. 24 Тел 499 194-38-25
Похожие диссертации
- Эффективность реконструкции жилых зданий
- Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда муниципального образования
- Совершенствование организационно-экономических методов управления реконструкцией жилой застройки (на примере города Москвы)
- Формирование организационно-экономической модели управления в жилищной сфере при взаимодействии хозяйствующих субъектов
- Совершенствование организационно-экономического механизма управления процессом воспроизводства городского жилищного фонда