Развитие ипотечного жилищного кредитования в условиях эмиссии ипотечных ценных бумаг тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Лучина, Юлия Александровна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие ипотечного жилищного кредитования в условиях эмиссии ипотечных ценных бумаг"
На правах рукописи
и иЧ' - ~
Лучина Юлия Александровна
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ЭМИССИИ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 3 коя 2009
Москва-2009
003483480
Работа выпонена на кафедре Финансы, денежное обращение и кредит Государственного университета управления.
Научный руководитель - доктор экономических наук,
профессор Ковалева Ала Михайловна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор Бусов Владимир Иванович
кандидат экономических наук Усовецкий Артем Анатольевич
Ведущая организация - Всероссийский заочный финансово-
экономический институт (ГОУ ВПО ВЗФЭИ)
Защита состоится л30 ноября 2009 г. в _ часов на заседании
Диссертационного совета 212.049.05 в Государственном университете управления по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, 99, зал заседаний Ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом на сайте www.guu.ru
Автореферат разослан л/|_ /7 2009 г. Ученый секретарь
Диссертационного совета 212.049.05 кандидат экономических наук, доцент
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования обусловлена особой социально-экономической ролью ипотечного жилищного кредитования в России. По данным статистики, лишь 4-5% населения страны имеют возможность приобрести жилье за счет собственных средств, тогда как в среднем по России в улучшении жилищных условий нуждаются около 42% населения, что составляет примерно 70 мн. человек. Необходимо отметить, что по темпам развития ипотеки Россия значительно отстает от многих развитых стран. Так, по оценкам экспертов, доля услуг ипотечного кредитования в ВВП России равна примерно 2%, тогда как в США этот показатель составляет 53%, а в странах Евросоюза - 38%. Всемирным банком для стран среднего уровня развития этот показатель установлен на уровне 25% ВВП.
Необходимо также отметить, что количество сделок приобретения жилья с помощью ипотеки остается небольшим. В 2005 г. доля сделок на рынке жилья, совершенных посредством ипотеки, была равна 3,5%, в 2006 г. - 8,6%, в 2007 г. - 14%, в 2008 г. - порядка 10-15%. В 2009 г., на наш взгляд, этот показатель значительно снизится, так как в настоящее время многие российские банки из-за нехватки ресурсов приостановили выдачу ипотечных кредитов, переориентировавшись на работу по минимизации просроченной задоженности.
Ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из существенных направлений в достижении экономического прогресса в целом.
Системное развитие ипотечного кредитования в России требует обеспечения кредитных организаций длинными деньгами, поскольку ни один банк не в состоянии формировать кредитный портфель из догосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники средств. Несоответствие банковских актинов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приведет к потере ликвидности и банкротству банка.
Сегодня в условиях мирового финансового кризиса перед российским банковским сектором остро стоит проблема сокращения возможностей финансирования на международных рынках и значительное его удорожание. Происходит падение объемов предоставления кредитов зарубежными инвесторами российским банкам. Ситуация усугубляется в отношении ресурсной базы средних и меких банков, поскольку основной рост показателей банковской системы происходит за счет средств крупнейших банков. При ограниченном доступе российских банков к международным рынкам капиталов возрастает роль ипотечных ценных бумаг, которые служат выгодным инструментом инвестирования денежных средств отечественных пенсионных фондов и страховых организаций. Выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг позволит
им постоянно воспонять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях.
Степень изученности темы. Заметный вклад в изучение проблемы ипотечного кредитования внесли зарубежные и отечественные экономисты, среди которых можно выделить Н. Ордуэйя, Т. Стейнметца, Ф. Уитта, Д. Фридмана, Р. Страйка, А. Даймонда,
A. Доунса, Дж. Милара, С. Баглера, Д. Блевинса, Э.Дж. Долана, М. Фохлера, К. Фолака, К. Марка, П. Нойбауэра, П. Паули, А. Райфа, Р. Страйка, О. Штекера, В. Венора, С.А. Андрюшина, В.И. Букато, О.И. Лаврушина, В.А. Кудрявцева, Н.П. Проскуярову,
B.И. Бусова, А. Копейкина, П.П. Мигулина и др. Наряду с этим некоторые аспекты ипотечного жилищного кредитования рассматривали следующие известные ученые экономисты: Н.Ф. Самсонов, A.M. Тавасиев, Е.М. Шабалин, В.А. Галанов, В.А. Москвин и др.
Вместе с тем у экономистов не сложилось единого мнения относительно модели ипотечного кредитования, использование которой будет наиболее эффективно способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования в России. Кроме того, американский ипотечный кризис поставил под сомнение эффективность применения ипотечных облигаций для рефинансирования ипотечных кредитов. Несмотря на это, полагаем, что использование отечественными банками ипотечных ценных бумаг для привлечения допонительных финансовых ресурсов в ипотечную сферу послужит решению названной выше задачи. Данное положение определило выбор темы диссертационного исследования, цели и задачи работы.
Цель п задачи исследования. Целью данного исследования является разработка предложений по решению проблем, сдерживающих отечественное развитие ипотеки, а также оценка возможности применения в России на современном этапе мирового опыта развития ипотечного жилищного кредитования посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- определить сущность и социально-экономическую роль ипотечного жилищного кредитования;
- рассмотреть механизм функционирования первичного и вторичного рынка ипотеки;
изучить основные модели рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;
- раскрыть основные риски, возникающие в процессе секьюритизации, и способы защиты от них;
провести анализ международной и отечественной практики выпуска ипотечных ценных бумаг;
выявить основные проблемы, сдерживающие отечественное развитие ипотеки; разработать предложения и рекомендации по решению проблем, препятствующих успешному функционированию ипотечного жилищного кредитования в России; предложить новые схемы рефинансирования ипотечных кредитов в условиях современной российской действительности;
- сравнить американский и отечественный рынок зиЬрпте для определения возможности использования в России ипотечных ценных бумаг.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является отечественная и зарубежные системы ипотечного жилищного кредитования. Предметом исследования выступают финансово-экономические отношения, функции и риски участников функционирования данной системы.
Методология и методы исследования. Методологической и теоретической основой работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных ученых по вопросам ипотечного жилищного кредитования. В работе использованы законодательные и нормативно-правовые документы, материалы научно-практических конференций, исследования ведущих научно-исследовательских институтов.
Теоретические положения и выводы, содержащиеся в работе, опираются на анализ статистических данных Росстата РФ, Банка России, ресурсов сети Интернет.
Методология исследования основана на использовании комплексного подхода к изучению системы ипотечного жилищного кредитования с учетом диалектичноеЩ, преемственности экономических процессов, социально-культурных особенностей страны. В работе использовались современные общенаучные методы: системный подход, аналитический метод, статистический анализ.
Научная новизна. Основные результаты диссертационного исследования, определяющие научную новизну, заключаются в следующем:
- выявлены наиболее распространенные подходы к определению понятия липотека и сформулировано авторское определение данного понятия, наиболее поно отражающее его суть;
- классифицированы риски, возникающие в процессе секьюрптизации, раскрыты основные пути их минимизации;
- оценена возможность применения в России мирового опыта эмиссии ипотечных ценных бумаг;
- определены основные проблемы, тормозящие развитие ипотеки н России на современном этапе, предложены способы их решения;
разработаны новые схемы выпуска отечественных ипотечных цепных бумаг, позволяющие региональным банкам воспользоваться ломбардным кредитованием Банка России;
- обоснована возможность использования ипотечных ценных бумаг в России для развития ипотечного жилищного кредитования.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что результаты и выводы, отраженные в работе, могут быть использованы как органами государственной власти для принятия комплексной программы развития ипотеки, так и банковскими учреждениями для привлечения допонительных финансовых ресурсов в ипотечную сферу.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на следующих всероссийских и международных научно-практических конференциях и семинарах: 10-я, 11-я, 12-я и 13-я международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления (ГУУ, г. Москва, 2005, 2006, 2007, 2008 гг.); 21-я, 22-я, 23-я, и 24-я всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления (ГУУ, г. Москва, 2006, 2007, 2008, 2009 гг.); 14-й, 15-й и 16-й всероссийский студенческий семинар Проблемы управления (ГУУ, г. Москва, 2006, 2007, 2008 гг.); 14-я всероссийская научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления (ГУУ, г. Москва, 2009 г.).
Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликовано 15 работ (в том числе 1 статья, изданная в журнале, рекомендованным ВАК РФ) общим объемом 3,4 п.л.
Логика и структура работы определены поставленными целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений; изложена на 165 страницах; включает 19 таблиц, 16 схем, 2 диаграммы, 1 график, 5 приложений. Библиография включает 145 наименований.
Рассматриваемые вопросы и последовательность их изложения представлены структурой диссертационной работы.
Введение
Глава 1. Концептуальные основы ипотечного жилищного кредитования
1.1. Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования
1.2. Первичный и вторичный рынок ипотеки
1.3. Основные модели рефинансирования ипотечных жилищных кредитов
1.4. Риски, возникающие в процессе секыоритизации
Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования посредством секыоритизации
2.1. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования в докризисный период в рамках эмиссии ипотечных ценных бумаг
2.2. Причины ипотечного кризиса в США и его влияние на мировой финансовый
2.3. Современное состояние отечественного ипотечного жилищного кредитования
Глава 3. Рефинансирование ипотечного жилищного кредитования в России
3.1. Перспективы и основные направления догосрочного развития ипотеки в России в условиях '.миссии ипотечных ценных бумаг
3.2. Обоснование возможности использования ипотечных ценных бумаг в России на основании сравнения американского и отечественного рынка subprime
Заключение
Библиография
Приложения
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цель и задачи, предмет и объект исследования, определена теоретико-методологическая основа, информационная база, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Концептуальные основы ипотечного жилищного кредитования выявлены основные подходы к определению понятия липотека, ограничивающие в той или иной мере его сущность, и сформулировано авторское определение. Под ипотекой мы понимаем форму имущественного обеспечения обязательства дожника, учитывая, что недвижимое имущество остается в собственности дожника, а кредитор при неиспонении дожником своих обязательств имеет право получить ранее ссуженные средства путем реализации данного имущества.
В диссертации раскрыты основные черты ипотеки как залога и ее отличительные характеристики; определены основные параметры ипотечного кредита; отмечена сущность и особенности ипотечного жилищного кредитования; представлена его классификация, а также дана характеристика его социальной и экономической значимости.
В зависимости от цели получения ипотечного жилищного кредита (ИЖК) выделяют кредит:
- на строительство жилья;
- на приобретение жилья на первичном рынке;
- на приобретение жилья на вторичном рынке.
Обеспечением ИЖК выступает:
- основное обеспечение: залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), залог имеющегося недвижимого имущества, залог приобретаемого имущества, переменный залог;
- допонительное обеспечение: поручительство третьих лиц, залог-имущественных прав по договору инвестирования строительства (договору уступки прав требования).
Ставка по ИЖК может быть:
- фиксированной;
плавающей: фиксированный процент + MosPrime (для кредитов в рублях), фиксированный процент + LIBOR (для кредитов в доларах), фиксированный процент + EURIBOR (для кредитов в евро).
Сумма ипотечного жилищного кредита:
- определяется на основе кредитоспособности заемщика;
- заемщик ходатайствует о получении определенной суммы.
В работе выявлена сущность первичного и вторичного рынка закладных; дана классификация основных моделей рефинансирования ипотечных жилищных кредитов -схем, посредством которых кредитные учреждения привлекают допонительные средства для предоставления ипотеки; обобщены и выделены некоторые особенности использования этих моделей; представлена сравнительная характеристика рисков, связанных с моделью привлечения кредитных ресурсов (табл. 1).
В зависимости от специфики законодательной базы в области ипотечного кредитования различных стран, выделяют четыре основные модели рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.
1. Кредитование через универсальные коммерческие банки (в качестве кредитных ресурсов для предоставления ипотечных кредитов используются средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах). Данная модель наиболее часто применяется в таких странах как Великобритания, Германия, Испания, Австралия.
2. Привлечение специализированными институтами на договорной (контрактной) основе догосрочных жилищных сбережений граждан с последующим предоставлением вкладчикам ипотечных жилищных кредитов. Такие организации могут быть поностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы Ч Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества Ч Building societies в Великобритании) и поностью открытого типа (ссудно-сберегательные ассоциации в США Ч Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.
3. Кредитование через специализированные ипотечные банки - это узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют догосрочные кредиты населению на средства, привлекаемые на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Такие банки функционируют в основном и европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство.
4. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (секьюритизация ипотечных активов). И рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Данная модель получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании.
9 Таблица 1 Сравнительный анализ рисков, связанных с моделью привлечения ресурсов в ипотечных банках (Германия) и в организациях вторичного рынка (США)
Параметр сравнения Германия США
Кредитный институт-эмитент ипотечный банк ипотечные компании
Финансовый инструмент ипотечные облигации ипотечные ценные бумаги
Тип секьюритизации ипотечные активы остаются на балансе кредитора-эмитента ипотечные активы снимаются с баланса банка-кредитора
Распределение рисков:
кредитный риск ипотечный банк-эмитент инвестор
риск досрочного погашения ипотечный банк-эмитент инвестор
рыночный риск инвестор инвестор
риск банкротства банка-кредитора, выдавшего кредит инвестор имеет приоритетное право требования на активы эмитента банкротство кредитного института, выдавшего кредит, не влияет на его обслуживание
Гарантии предоставляются ипотечным банком-эмитентом предоставляются третьей стороной
Выплата основного дога как правило, в конце срока как правило, амортизация и досрочное погашение
Выплата процентов как правило, ежегодно как правило, ежемесячно
В диссертационной работе представлена классификация рисков, возникающих в процессе секьюритизации, раскрыты основные способы защиты от них.
В общем виде секьюритизацию можно представить как интегрированное единство трех основных частей: активов, участников и ценных бумаг, обеспеченных активами. Для каждой части характерны различные факторы риска, что позволило разделить риски на три основные категории: риски секьюритизируемых активов, структурные риски (схема 1) и риски, связанные с ценными бумагами.
Секыоритизируемые активы подвержены следующим видам рисков: кредитный риск; риск досрочного погашения; риск дефота в связи с несостоятельностью заемщика; правовые риски.
Кредитный риск - это риск неиспонения или ненадлежащего испонения дожником своих обязательств по сдеке. "В качестве мер защиты может быть использовано обеспечение (залог, поручительство и т.д.), отказ от испонения встречного обязательства, анализ и дальнейший мониторинг финансового положения дожника, инициирование процедуры банкротства и др.
Риск досрочного погашения - это риск получения кредитором от дожника поного или частичного испонения обязательств ранее оговоренного в кредитом договоре срока, что приводит к неполучению кредитором части прибыли от уплаты процентов.
Риск дефота заемщика можно определить как неиспонение или ненадлежащее испонение заемщиком своих обязательств по договору, в силу чего кредитор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать досрочный возврат кредита. Меры защиты совпадают с мерами защиты от кредитного риска.
Правовые риски можно разделить на документационные риски и риск изменения законодательства в период обращения ценных бумаг, обеспеченных активами.
Схема 1. Структурные риски
Риски ценных бумаг, обеспеченных активами, включают:
Риск досрочного погашения, который заключается в опасности получения кредитором частичного или поного досрочного испонения обязательств со стороны дожника. Основными средствами хеджирования являются: рейтингование, надлежащая
экспертиза сдеки, субординация инвесторов, запрет на досрочное погашение, введение санкций за досрочное погашение.
Риск изменения процентной ставки, который состоит из риска общего изменения процентных ставок и риска того, что изменение процентных ставок повлечет досрочное погашение заемщиками обязательств, права требования по которым переданы в БРУ (специальная проектная компания). Первый подвид затрагивает ценные бумаги с фиксированной процентной ставкой. Второй угрожает любым ценным бумагам, в особенности обеспеченным ипотечными активами, поскольку ипотечные кредиты имеют наиболее длительные сроки погашения. Использование процентных свопов, как правило, помогает минимизировать первый подвид риска изменения процентной ставки. Опасность второго подвида, как мы уже указали, состоит в досрочном погашении, поэтому, средства защиты такие же, как для риска досрочного погашения.
Амортизационный риск, который может быть вызван следующими причинами: ненадлежащее испонение обязательств со стороны дожников по активам, входящим в пул; досрочное погашение дожниками задоженности поностью или в части; недостаточное допонительное обеспечение цепных бумаг, эмитированных 8РУ; повышение уровня дефотов над заранее заданными при структурировании сдеки; снижение качества обеспечения ценной бумаги ниже определенного уровня; банкротство инициатора или сервисного агента и т.д.
Риск дефота, под которым понимают неспособность заемщика своевременно и надлежащим образом испонять свои обязанности по возврату дога и процентов на пего. В качестве мер защиты используют рейтингование, субордиппрование требований инвесторов, допонительный залог и иные средства обеспечения испонения.
Риск недостатка ликвидности (возможность в сравнительно короткие сроки реализовать ценную бумагу по цене, соответствующей ее рыночной стоимости), который минимизируется посредством грамотной ценовой политики.
Документационный риск, возникающий в результате недостаточной проработки условий выпуска, обращения и погашения, изложенных в эмиссионных документах.
Во второй главе Развитие ипотечного жилищного кредитования посредством секьюритизации рассмотрен мировой опыт ипотечного жилищного с целью анализа возможности его использования в России.
Важность и роль ипотечных ценных бумаг в финансовых системах стран Европы и США объясняет тот факт, что доля ипотечных облигаций в Европейском союзе в 2 раза больше доли корпоративных облигаций, а в США составляет почти пятую часть всех договых обязательств (по состоянию на конец 2007 г.).
В зависимости от эмитента ипотечных ценных бумаг, выделяют ценные бумаги кредитора и лагентские. Эмитентом ценных бумаг кредитора выступает непосредственно кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит (эта модель применяется в Европе). В данном случае ценные бумаги остаются на балансе кредитора,
который принимает на себя кредитный риск и риск досрачного погашения. При этом на качество ценных бумаг будет влиять обеспечение и финансовое состояние кредитора.
В случае с лагентскими ценными бумагами эмитентом является посредник, агент, специальная проектная компания. При этой схеме ценные бумаги выводятся за баланс кредитора, а риск досрочного погашения и кредитный риск ложится на инвестора. Качество лагентских ценных бумаг при этом зависит от обеспечения и структуры ценных бумаг.
По данным Европейской ипотечной федерации на конец 2007 г.' только 4% выданных ипотечных кредитов финансировалось посредством выпуска лагентских ценных бумаг, в то время как в США этот показатель составлял на конец указанного периода около 90%.
Национальное законодательство стран Европейского союза и США определяет различие в эмитентах и видах ипотечных ценных бумаг (табл. 2).
Таблица 2
Виды и эмитенты ипотечных ценных бумаг в странах ЕС и США
Страна Виды ИЦБ Эмитент ИЦБ
Германия Ипотечные облигации, обеспеченные: - собственно ипотекой; - государственными (муниципальными) кредитами; - корабельными закладными - частные ипотечные банки; - государственные земельные банки; - жироцентрали
Испания - ипотечные закладные облигации; - государственные закладные облигации любой кредитный институт, имеющий разрешение Банка Испании
Франция, Люксембург, Финляндия Ипотечные облигации специализированные кредитные институты
Дания Ипотечные облигации ипотечные банки, осуществляющие исключительно ипотечное кредитование
Швеция Ипотечные облигации специализированные ипотечные компании, являющиеся ООО
Австрия Ипотечные облигации специализированные банки
Швейцария Ипотечные облигации частные АО
США MBS и их модификации -Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA); -Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (FNLMC); - Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA); -федеральные банки по кредитованию жилищного строительства (Federal Home Loan Banks)
В диссертации проанализированы основные различия систем секьюритизации стран ЕС и США. В Европейском союзе основными участниками процесса секыоритизации, осуществляемого посредством выпуска собственных ценных бумаг,
являются различные кредитные институты, тогда как в США лидирующую роль играют ипотечные банки, а рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется за счет продажи закладных посреднику. Стоимость привлекаемых ресурсов при этом в первом случае достаточно высокая, а во втором, напротив, низкая. Необходимо отметить, что в странах Евросоюза практически отсутствует поддержка со стороны государства в лице правительства, в то время как в США осуществляется существенная господдержка в лице различных федеральных институтов (см. табл. 2).
В диссертационной работе раскрыты основные функции секьюритизации.
1. Секьюритизация способствует устранению прямой зависимости между стоимостью депозитов, мобилизованных на местных рынках, и размером процентной ставки на финансовые инструменты, выпущенные на основе активов. Таким образом, главной функцией секьюритизации является функция рефинансирования и оптимизации фондирования.
2. Второй важнейшей функцией можно назвать функцию управления банковской ликвидностью, так как при секьюритизации ссуды выводятся за баланс банка, что снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка.
3. В-третьих, продавая обязательства по ссудам, банк вместе с ними перекладывает часть кредитного риска на инвестора. Для инвесторов вложение денежных средств в секьюритизированные активы менее рискованно, чем вложение в традиционные ценные бумаги, ввиду того, что ипотечные активы обеспечены и диверсифицированы.
4. В-четвертых, секьюритизация помогает банку получить допонительную прибыль за счет повышения доходности банковских операций и снизить стоимость заимствований. Прежде всего, превращая активы в догосрочные ценные бумаги, банки получают доступ к более дешевым догосрочным ресурсам. Повышается операционная эффективность. В силу того, что ипотечные ценные бумаги относятся к категории низкорискованных, ставка купона по ипотечным ценным бумагам обычно невысока. Она может быть даже ниже процента по межбанковскому кредиту, что обеспечивает доступ к более дешевым заемным ресурсам.
5. Кроме того, секьюритизация решает проблему малых банков, у которых нет доступа к недорогим догосрочным ресурсам и которые не имеют возможности держать на своем балансе такие значительные активы. Малые банки продают более крупным банкам пулы ипотечных кредитов. Последние в свою очередь накапливают на своем балансе ипотечные активы, после чего осуществляют эмиссию ипотечных ценных бумаг.
Однако у механизма секьюритизации есть и недостатки. Основным недостатком секьюритизации как способа рефинансирования кредитов для банка является сложность организации сдеки и, как следствие, ее высокая стоимость. Это обусловливает недоступность секьюритизации для меких банков и необходимость формирования крупного пула кредитов для достижения экономической эффективности сдеки. Кроме
того, из объективной сложности сдеки вытекает ее зависимость от законодательства страны, в которой она осуществляется.
В исследовании проанализированы причины, породившие финансовый кризис в США и его влияние на мировой финансовый рынок. К этим причинам автор относит: 1) рост рынка недвижимости в США; 2) доступность кредитования; 3) излишне мягкую монетарную политику; 4) поощрение домовладения малообеспеченными слоями населения; 5) культурно-социологический аспект мыльного пузыря недвижимости; 6) смену тренда, переоценку ожиданий и дискредитацию актива; 7) кризисное управление.
Рынок секъюритизации в России представлен тремя составными частями: трансграничная секыоритизация, при которой секьюритизированные облигации размещены на внешнем рынке (SPV зарегистрирована вне территории РФ); внутренняя секьюритизация, регламентированная российским законом Об ипотечных ценных бумагах; секьюритизация с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов.
Отечественная секьюритизация развивалась вплоть до августа 2007 г. В I полугодии 2007 г. суммарный объем публичных выпусков увеличися, а во II полугодии сократися на одну треть. Практически повсеместной стала тенденция переноса на неопределенный период уже запланированных сделок или их замещения. Отчасти заменой им стали сдеки прямой продажи активов или размещения на внутреннем рынке капитала. Трудности с зарубежными заимствованиями, возникшие вследствие мирового финансового кризиса, стали причиной падения интереса банков первого эшелона к секьюритизации. Одновременно для банков второго эшелона секьюритизация сделалась практически недоступной. В 2008 г. банки, работающие на российском ипотечном рынке, стокнулись с проблемой роста доли невозвратов по высокорискованным ипотечным кредитам, что заставило пересмотреть требования к заемщикам и повысить процентные ставки, чтобы покрыть многомилиардные убытки.
Среди основных причин, в наибольшей степени повлиявших на рост просрочки, следует выделить сокращение доходов заемщиков и потеря ими работы, факторами чего явились:
- попытка компаний оптимизировать текущие расходы за счет сокращения штатной численности сотрудников;
экономия затрат на штатных сотрудников работодателями посредством урезания премий (в большинстве случаев премиальный форд составляет от 20 до 40% годового дохода сотрудников);
- кадровая реструктуризация компаний в процессе кризисной консолидации бизнеса (как поглощающей, так и поглощаемой) и/или смены собственника;
- ликвидация предприятий мекого и среднего бизнеса, чьи финансовые потоки будущих периодов обеспечиваются доступностью кредитов под оборот;
инфляция и замедление роста реально располагаемых доходов населения;
- падение цен на нефть, а также цен на промышленные и драгоценные металы.
К основным банковским рискам ипотечного кредитования, приведшим к сокращению объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов в России в конце 2008 г. - начале 2009 г., мы относим: риск ликвидности (отсутствие догосрочного капитала и ограниченность рефинансирования); процентный риск (ускоренное обесценение догосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки); кредитный риск (рост просрочек и дефотов); рыночный риск (падение цен на недвижимость). Причинами падения спроса на ипотечное жилищное кредитования со стороны населения в указанный период стали: потеря работы или резкое сокращение доходов; накопление наличности на черный день; высокая инфляция потребительских цен и рост стоимости жизни; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; требование высокого первоначального взноса; ожидание снижения цен на жилье.
В третьей главе Рефинансирование ипотечного жилищного кредитования в России рассмотрены основные причины, тормозящие развитие отечественного ипотечного кредитования на современном этапе. Среди них мы выделяем:
1. Со стороны первичных кредиторов:
- обесценение догосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;
- сокращение догосрочных источников финансирования;
- старение ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки;
- недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;
- не устоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество;
риск снижения стоимости недвижимости.
2. Со стороны рефинансирующих организаций:
- сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;
- отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;
- повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.
3. Со стороны институциональных инвесторов:
- законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;
дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.
В работе предложены меры по поддержанию и развитию ипотеки со стороны государства, призванные, во-первых, повысить спрос на ипотечные ценные бумаги и, во-вторых, снизить издержки на выпуск ипотечных ценных бумаг.
Первая группа включает следующие мероприятия:
1. Расширение возможностей инвестирования средств институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги. В частности, предусматривается расширение возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств пенсионных накоплений лиц, не воспользовавшихся правом выбора инвестиционного портфеля (так называемых мочунов). Предполагается изменение порядка инвестирования средств
мочунов, исходя из целей увеличения доходности инвестирования в догосрочном аспекте, а также улучшение условий для конкуренции на рынке пенсионных накоплений. При этом агрегированным инвестиционным портфелем, сформированным из средств пенсионных мочунов, наряду с государственной управляющей компанией, будут управлять и управляющие компании, отобранные на конкурсе.
2. Для решения изложенной выше задачи следует внести изменения в законодательство в части снятия ограничений на инвестирование государственной управляющей компанией средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.
3. Целесообразным является расширение возможности инвестирования средств страховых резервов в ипотечные ценные бумаги. Для этого необходимо внести изменения в приказ Минфина России от 8 августа 2005 г. № 100н Об утверждении правил размещения страховщиками средств страховых резервов в части расширения доли ипотечных ценных бумаг в общем объеме страховых резервов при условии установления допонительных требований к эмитентам ценных бумаг.
Ко второй группе предложений можно отнести следующие:
1. Внесение изменений в законодательство (ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), ФЗ Об ипотечных ценных бумагах, ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в части создания института депозитарного учета закладных, позволяющего передавать права на закладные путем записей по счетам депо в депозитарии, аналогично порядку перехода прав по бездокументарным ценным бумагам. Введение данного института позволит обеспечить быструю и эффективную передачу большого количества закладных (пулов закладных) в процессе их рефинансирования, в том числе для целей их дальнейшей секьюритизации.
2. Внесение поправок в законодательство с целью обеспечения и совершенствования секьюритизации всех видов финансовых активов, а также введение, среди прочего, специальных норм, направленных на:
- создание института номинального банковского счета, позволяющего обеспечить сохранность средств, поступающих в погашение обязательств и находящихся на счету посредников, которым эти средства в правовом смысле не принадлежат;
- создание института собрания владельцев облигаций и представителя владельцев облигаций, позволяющего обеспечить защиту прав владельцев облигаций при банкротстве и иных финансовых проблемах эмитента.
3. Разработка и поправки в действующее законодательство, касающиеся:
- совершенствования положений об ипотечных сертификатах участия с целью обеспечения возможности эффективного выпуска указанного вида ипотечных ценных бумаг;
упрощения процедуры наложения взыскания на предмет залога (возможность более широкого введения внесудебного порядка наложения взыскания); упрощения процедуры погашения записи об ипотеке;
- совершенствования налогового законодательства, в том числе в вопросах налогообложения при продаже ипотечному агенту пула закладных. Например, передача прав по закладным приравнена к уступке прав по договорам, что влечет за собой уплату
налога при передаче активов с баланса банка на баланс 8РУ и НДС на операции ЭРУ. Любые налоги на передачу активов, государственные пошлины или аналогичные сборы противоречат идее секьюритизации, увеличивают издержки по данной сдеке и делают секьюритизацию менее привлекательной.
Далее в работе выявлены существенные проблемы законодательного регулирования ипотечной сферы и отмечены основные мероприятия, способствующие их решению (таблица 3).
Таблица 3
Основные проблемы правового регулирования ипотечной сферы _и возможные пути их решения_
Проблема Предлагаемое решение
Отсутствие действующей системы кредитных бюро получением банками права на законодательной основе направлять в БКИ информацию о выданных кредитах без согласия заемщика и получение данных основной части его кредитной истории
Закрытость сведений о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении обязать соответствующие органы предоставлять по запросу собственника жилья, членов его семьи, залогодержателя выписку из домовой книги, где будет подробно указан список лиц, когда-либо зарегистрированных и выписанных (в том числе временно) из помещения с подтверждающими документами
Признание арбитражной судебной практикой неправомерным требования банков о страховании жизни и трудоспособности заемщика обязать заемщика страховать жизнь и потерю трудоспособности, если иное не предусмотрено условиями договора, или предложить банкам устанавливать дифференцируемую процентную ставку по кредитам в зависимости от пакета страховых услуг, приобретенного заемщиками
Недостоверная оценка предмета залога обязать оценщиков возмещать убытки в случае недостоверной оценки жилых помещений для ипотечного кредитования и установить четкий порядок проведения оценки жилых помещений, выступающих предметом ипотеки
Недостаточность пономочий оригинатора по обслуживанию секьюритизированных закладных законодательно установить права оригинатора по сопровождению ипотечного покрытия от имени ЭРУ без обращения за согласием либо доверенностью к вРУ
Неэффективная продажа жилья с торгов обеспечение максимальной прозрачности и публичности процедуры реализации с торгов, предоставление гарантии люридической чистоты приобретаемых помещений
Неэффективность работы приставов и их взаимодействия с реализатором подробно описать в нормативных документах порядок действий пристава и специализированной организации по обращению взыскания на недвижимое имущество
Отсутствие жилищного фонда для выселения лиц создание структур для выкупа предметов ипотеки и, посредством оформления договора социального найма, предоставление право дожникам и дальше проживать в данном помещении; создание жилищного фонда для выселения в него лиц, проживающих в квартире, являющейся предметом ипотеки
В работе сформулированы основные направления, которые дожна содержать комплексная программа развития ипотеки (схема 2).
1. Обеспечить предоставление государством прямых целевых кредитов банкам для выдачи ипотечных кредитов.
2. Расширить круг банков, имеющих возможность выпускать ипотечные облигации.
3. Упростить процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе процедуры внесудебного истребования залогов.
4. Разрешить вложения средств Пенсионного фонда РФ, Фонда обязательного страхования вкладов и иных государственных фондов в ипотечные ценные бумаги.
5. Предоставить возможность ипотечным агентствам выпускать биржевые облигации.
6. Обеспечить целевую поддержку государством застройщиков для обеспечения роста объемов строящегося жилья (особенно на региональных рынках) -гарантии, прямое кредитование, снятие административных барьеров на строительство.
7. Снять ограничения по величине имущественного вычета при получении ипотечного кредита (на текущий момент - 2 мн. руб.).
8. Обеспечить нормативную базу для выпуска ипотечных сертификатов участия.
9. Обеспечить депозитарный учет закладных.
10. Ввести особый режим банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия. Данные счета позволят разграничить потоки платежей по ипотечным кредитам от всех прочих потоков, тем самым, защитив права инвестора, а также исключить возможность смешивания денег на балансе оригинатора. Такие счета дожны быть свободны от притязаний третьих лиц, не связанных со сдекой, и от претензий владельца счета, который в настоящее время может в любой момент его закрыть, забрать деньги или перевести их на другой счет.
11. Повысить доступность жилья.
Схема 2. Комплексная программа развития ипотеки
Анализ практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов показывает, что быстрое и широкомасштабное развитие ипотечного кредитования может быть достигнуто за счет рефинансирования путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
Сложность, длительность и высокая цена организации сдеки секьюритизации активов, как было отмечено ранее, делает недоступным такой способ рефинансирования для небольших региональных банков. Для снижения затрат на накопление пула закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг, которые бы позволили региональным банкам наряду с крупными банками воспользоваться ломбардным кредитованием Банка России, можно предложить следующие схемы.
1. Региональный банк обменивает имеющиеся у него закладные на ипотечные бумаги АИЖК (лидер по секьюритизации стандартных кредитов), которые впоследствии можно использовать для залога под кредиты Банка России (схема 3).
Схема 3. Механизм обмена Ипотечные ценные бумаги - закладные 2. Механизм предоставления поручительств АИЖК (схема 4), при котором АИЖК выступает соинвесгором с банками в совместных выпусках ипотечных бумаг, а затем предоставляет поручительства по таким бумагам, чтобы банки могли кредитоваться в Банке России.
Схема 4. Механизм предоставления поручительств АИЖК По мнению автора, представленные схемы дадут возможность региональным банкам получить доступ к ломбардному кредитованию ЦБ РФ, а значит увеличить свою ресурсную базу для предоставления ипотечных кредитов, что будет способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования и секьюритизации в России.
В работе обоснована возможность использования ипотечных облигаций в РФ, даже учитывая тот факт, что причиной американского ипотечного кризиса и последовавшего за ним мирового кризиса стал перегретый рынок ипотечных облигаций.
В заключении диссертации подведены итоги диссертационной работы, сформулированы основные выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования.
III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Основное содержание и результаты диссертационного исследования отражены в ряде авторских печатных работ общим объемом 3,4 пл.:
1. Управление рисками при секьюритизации// Вестник университета. Выпуск 19. -М.: ГУУ, 2009. (0,5 п.л.).
2. Обеспечение ипотечного кредитования допонительными финансовыми ресурсами. Модели организации эмиссии ипотечных облигаций/ Материалы 10-й международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления -2005 / ГУУ. - М., 2005. (0,3 п.л.).
3. Финансовое обеспечение ипотечного кредитования: зарубежные модели и российская действительность/ Экономика. Управление. Культура. Вып. 13 / ГУУ. - М., 2006. (0,2 п.л.).
4. Вторичная ипотека как особая схема ипотечного кредитования/ Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2006 / ГУУ. - МД 2006. (0,2 п.л.).
5. Возможности использования средств негосударственных пенсионных фондов для развития ипотечного кредитования/ Тезисы докладов 14-го Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления / ГУУ. - М., 2006. (0,2 п.л.).
6. Оценка возможностей секьюритизации российских ипотечных активов / Экономика. Управление. Культура. Вып. 15 / ГУУ. - М., 2008. (0,2 п.л.).
7. Использование ресурсов накопительной части пенсии и пенсионных резервов негосударственного пенсионного обеспечения для решения жилищной проблемы/ Материалы 11-й международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006 / ГУУ. - М., 2006. (0,2 п.л.).
8. Основные модели ипотечного кредитования/ Материалы 22-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления / ГУУ. - М., 2007. (0,2 п.л.).
9. Паевые ипотечные фонды как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов/ Тезисы докладов 15-го Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления / ГУУ. - М., 2007. (0,2 п.л.).
10. Текущая динамика цен на рынке недвижимости и ее влияние на развитие рынка ипотечного кредитования/ Материалы 12-й международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2007 / ГУУ. - М., 2007. (0,3 п.л.).
11. Итоги развития рынка ипотечного кредитования в 2007 году/ Материалы 23-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления / ГУУ. - М., 2008. (0,2 п.л.).
12. Эффективность применения механизма секьюритизации/ Тезисы докладов 16-го Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления / ГУУ. - М., 2008. (0,2 п.л.).
13. Обратная ипотека/ Материалы 13-й международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2008 / ГУУ. - М., 2008. (0,3 п.л.).
14. Управление рисками при секьюритизации/ Материалы 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления / ГУУ. - М., 2009. (0,2 п.л.).
15. Направления совершенствования законодательства в сфере ипотеки на современном этапе/ Материалы 14-й международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2009 / ГУУ. - М., 2009. (0,2 п.л.).
Подп. в печ. 26.10.2009. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.
Бумага офисная. Печать цифровая.
Тираж 50 экз. Заказ № 813
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106
Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru
www.guu.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Лучина, Юлия Александровна
Введение.
Глава 1. Концептуальные основы ипотечного жилищного кредитования.
1.1. Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования.
1.2. Первичный и вторичный рынок ипотеки.
1.3. Основные модели рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
1.4. Риски, возникающие в процессе секьюритизации.
Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования посредством секьюритизации.
2.1. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования в докризисный период в рамках эмиссии ипотечных ценных бумаг.
2.2. Причины ипотечного кризиса в США и его влияние на мировой финансовый рынок.
2.3. Современное состояние отечественного ипотечного жилищного кредитования.
Глава 3. Рефинансирование ипотечного жилищного кредитования в России
3.1. Перспективы и основные направления догосрочного развития ипотеки в России в условиях эмиссии ипотечных ценных бумаг.
3.2. Обоснование возможности использования ипотечных ценных бумаг в России на основании сравнения американского и отечественного рынка subprime.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие ипотечного жилищного кредитования в условиях эмиссии ипотечных ценных бумаг"
Актуальность темы исследования обусловлена особой социально-экономической ролью ипотечного жилищного кредитования в России. По данным статистики лишь 4-5% населения страны имеют возможность приобрести жилье за счет собственных средств, тогда как в среднем по России в улучшении жилищных условий нуждаются около 42% населения, что составляет примерно 70 мн. человек. Необходимо отметить, что по темпам развития ипотеки Россия значительно отстает от многих развитых стран. Так, по оценкам экспертов доля услуг ипотечного кредитования в ВВП России равна примерно 2%, тогда как в США этот показатель составляет 53%, а в странах Евросоюза - 38%. Всемирным банком для стран среднего уровня развития этот показатель установлен на уровне 25% ВВП.
Необходимо также отметить, что количество сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки остается небольшим. В 2005 г. доля сделок на рынке жилья, совершенных посредством ипотеки, была равна 3,5%, в 2006 г. - 8,6%, в 2007 г. - 14%, в 2008 г. - порядка 10-15%. В 2009 г., на наш взгляд, этот показатель значительно снизится, так как в настоящее время многие российские банки из-за нехватки ресурсов приостановили выдачу ипотечных кредитов, переориентировавшись на работу по минимизации просроченной задоженности.
Ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из существенных направлений в достижении экономического прогресса в целом.
Системное развитие ипотечного кредитования в России требует обеспечения кредитных организаций длинными деньгами, поскольку ни один из банков не в состоянии формировать кредитный портфель из догосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники средств. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приведет к потере ликвидности и банкротству банка.
Сегодня в условиях мирового финансового кризиса перед российским банковским сектором остро стоит проблема сокращения возможностей финансирования на международных рынках и значительное его удорожание. Происходит падение объемов предоставления кредитов зарубежными инвесторами российским банкам. Ситуация усугубляется в отношении ресурсной базы средних и меких банков, поскольку основной рост показателей банковской системы происходит за счет средств крупнейших банков. При ограниченном доступе российских банков к международным рынкам капиталов возрастает роль ипотечных ценных бумаг, которые служат выгодным инструментом инвестирования денежных средств отечественных пенсионных фондов и страховых организаций. Выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг позволит им постоянно воспонять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях.
Степень изученности темы. Заметный вклад в изучение проблемы ипотечного кредитования внесли зарубежные и отечественные экономисты, среди которых можно выделить Н. Ордуэйя, Т. Стейнметца, Ф. Уитта, Д. Фридмана, Р. Страйка, А. Даймонда, А. Доунса, Дж. Милара, С. Батлера, Д. Блевинса, Э.Дж. Долана, М. Фохлера, К. Фолака, К. Марка, П. Нойбауэра, П. Паули, А. Райфа, Р. Страйка, О.Штекера, В. Венора, С.А. Андрюшина, В.И. Букато, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева, Н.П. Проскуярову, В.И. Бусова, А. Копейкина, П.П. Мигулина и др. Наряду с этим некоторые аспекты ипотечного жилищного кредитования рассматривали следующие известные ученые экономисты: Н.Ф. Самсонов, A.M. Тавасиев, Е.М. Шабалин, В.А. Галанов, В.А. Москвин и др.
Вместе с тем у экономистов не сложилось единого мнения относительно модели ипотечного кредитования, использование которой будет наиболее эффективно способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования в России. Кроме того, американский ипотечный кризис поставил под сомнение эффективность применения ипотечных облигаций для рефинансирования ипотечных кредитов. Несмотря на это, полагаем, что использование отечественными банками ипотечных ценных бумаг для привлечения допонительных финансовых ресурсов в ипотечную сферу послужит решению названной выше задачи. Данное положение определило выбор темы диссертационного исследования, цели и задачи работы.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка предложений по решению проблем, сдерживающих отечественное развитие ипотеки, а также оценка возможности применения в России на современном этапе мирового опыта развития ипотечного жилищного кредитования посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: определить сущность и социально-экономическую роль ипотечного жилищного кредитования; рассмотреть механизм функционирования первичного и вторичного рынка ипотеки; изучить основные модели рефинансирования ипотечных жилищных кредитов; раскрыть основные риски, возникающие в процессе секьюритизации; провести анализ международной и отечественной практики выпуска ипотечных ценных бумаг; выявить основные проблемы, сдерживающие отечественное развитие ипотеки; разработать предложения и рекомендации по решению проблем, препятствующих успешному функционированию ипотечного жилищного кредитования в России; предложить новые схемы рефинансирования ипотечных кредитов в условиях современной российской действительности; сравнить американский и отечественный рынок subprime для определения возможности использования в России ипотечных ценных бумаг.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является отечественная и зарубежные системы ипотечного жилищного кредитования. Предметом исследования выступают финансово-экономические отношения, функции и риски участников функционирования данной системы.
Методология и методы исследования. Методологической и теоретической основой работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных ученых по вопросам ипотечного жилищного кредитования. В работе использованы законодательные и нормативно-правовые документы, материалы научно-практических конференций, исследования ведущих научно-исследовательских институтов.
Теоретические положения и выводы, содержащиеся в работе, опираются на анализ статистических данных Росстата РФ, Банка России, ресурсов сети Интернет.
Методология исследования основана на использовании комплексного подхода к изучению системы ипотечного жилищного кредитования с учетом диалектичности, преемственности экономических процессов, социально-культурных особенностей страны. В работе использовались современные общенаучные методы: системный подход, аналитический метод статистический анализ.
Научная новизна. Основные результаты, определяющие научную новизну диссертационного исследования, заключаются в следующем: выявлены наиболее распространенные подходы к определению понятия липотека и сформулировано авторское определение данного понятия, наиболее поно отражающее его суть; классифицированы риски, возникающие в процессе секьюритизации, раскрыты основные пути их минимизации;
- оценена возможность применения в России мирового опыта эмиссии ипотечных ценных бумаг;
- определены основные проблемы, тормозящие развитие ипотеки в России на современном этапе, предложены способы их решения; разработаны новые схемы выпуска отечественных ипотечных ценных бумаг, позволяющие региональным банкам воспользоваться ломбардным кредитованием Банка России; обоснована возможность использования ипотечных ценных бумаг в России для развития ипотечного жилищного кредитования. Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что результаты и выводы, отраженные в работе, могут быть использованы как органами государственной власти для принятия комплексной догосрочной программы развития ипотеки, так и банковскими учреждениями для привлечения допонительных финансовых ресурсов в ипотечную сферу.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на следующих всероссийских и международных научно-практических конференциях и семинарах: 10-я международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления - 2005 (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Обеспечение ипотечного кредитования допонительными финансовыми ресурсами. Модели организации эмиссии ипотечных облигаций; 21-я всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления 2006 г. (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Вторичная ипотека как особая схема ипотечного кредитования; 14-й всероссийский студенческий семинар Проблемы управления 2006 г. (ГУУ, г. Москва), ' тема доклада: Возможности использования средств негосударственных пенсионных фондов для развития ипотечного кредитования; 11-я международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления Ч
2006 (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Использование ресурсов накопительной части пенсии и пенсионных резервов негосударственного пенсионного обеспечения для решения жилищной проблемы; 22-я всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления 2007 г. (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Основные модели ипотечного кредитования; 15-й всероссийский студенческий семинар Проблемы управления 2007 г. (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Паевые ипотечные фонды как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов; 12-я международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления - 2007 (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Текущая динамика цен на рынке недвижимости и ее влияние на развитие рынка ипотечного кредитования; 23-я всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления 2008 г. (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Итоги развития рынка ипотечного кредитования в 2007 г.; 16-й всероссийский студенческий семинар Проблемы управления 2008 г. (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Эффективность применения механизма секьюритизации; 13-я международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления - 2008 (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Обратная ипотека; 24-я всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления 2009 г. (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Управление рисками при секьюритизации; 14-я всероссийская научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления -2009 (ГУУ, г. Москва), тема доклада: Направления совершенствования законодательства в сфере ипотеки на современном этапе.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Лучина, Юлия Александровна
Заключение
Проведенное диссертационное исследование позволило сделать ряд следующих выводов и предложений.
В широком смысле слова ипотека представляет собой форму имущественного обеспечения обязательства дожника, учитывая, что недвижимое имущество остается в собственности дожника, а кредитор при неиспонении дожником своих обязательств имеет право получить ранее ссуженные средства путем реализации данного имущества.
В зависимости от цели получения ипотечного кредита, обеспечения, процентной ставки, способов получения выделяют различные виды ипотечного жилищного кредитования.
Система ипотечного кредитования состоит из первичного и вторичного рынка закладных. Участниками первичного рынка являются кредитор и заемщик; вторичного - ипотечные банки и другие КФУ, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, эмиссионно-финансовые корпорации и инвесторы.
Среди основных моделей рефинансирования ипотечных жилищных кредитов выделяют следующие: модель универсальных коммерческих банков, модель контрактных жилищных сбережений, модель специализированных ипотечных банков, модель вторичного рынка ипотечных кредитов.
Для европейских стран характерна одноуровневая система ипотечного кредитования, при которой банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
В США применяется двухуровневая система ипотечного кредитования: выданные ипотечные кредиты уступаются банками агентствам, формирующим пулы закладных и выпускающим на их основе ипотечные ценные бумаги.
В зависимости от эмитента ипотечные ценные бумаги можно разделить на ценные бумаги кредитора (эмитент Ч кредитная организация, предоставившая кредит) и агентские (эмитент - посредник, специальная проектная компания). Национальные законодательства стран определяют характерные особенности эмитентов ценных бумаг. В Европе наибольший удельный вес занимает 1-й вид ценных бумаг, а в США - 2-й, где наиболее развита модель вторичного рынка ипотечных кредитов.
Предложено разделение рисков, возникающих в процессе секьюритизации, на три основные категории: риски секьюритизируемых активов, структурные риски (риски, связанные с процессом и структурой сдеки) и риски, связанные с ценными бумагами.
К рискам секьюритизируемых активов относят кредитный риск, риск дефота заемщика, риск досрочного погашения, правовые риски.
Структурные риски включают в себя риски элементов структуры (институциональные риски) и риски, связанные со сдеками.
Риски ценных бумаг можно разделить на риск недостатка ликвидности, риск дефота, риск досрочного погашения, риск изменения процентной ставки, документационный риск, амортизационный риск.
Для каждого вида риска предложены меры по их минимизации.
Среди основных причин, повлиявших на возникновение кризиса в США, можно выделить следующие: 1) рост рынка недвижимости США; 2) доступность кредитования; 3) излишне мягкая монетарная политика; 4) поощрение домовладения малообеспеченными слоями населения; 5) культурно-социологический аспект мыльного пузыря недвижимости; 6) смена тренда, переоценка ожиданий и дискредитация актива; 7) кризисное управление.
Рефинансирование ипотеки в России представлено тремя основными составляющими: трансграничная секьюритизация, внутренняя секьюритизация, секьюритизация с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов.
Среди рисков, которые стали причиной сокращения ипотечного жилищного кредитования в России в конце 2008 г. Ч начале 2009 г. можно выделить банковские риски (риск ликвидности, процентный риск, кредитный риск, рыночный риск) и риски заемщиков (потеря работы или существенное сокращение доходов, высокая инфляция, высокие процентные ставки, большой первоначальный взнос).
Отсутствие достаточной ликвидности в банковском секторе приводит к снижению возможностей финансирования эмитентов на рынке ценных бумаг, повышению требуемой доходности финансовых инструментов, повышению стоимости ипотечного кредитования.
В качестве решения указанных выше проблем предложен ряд мер по поддержанию и развитию сектора ипотечного кредитования, которые можно разделить на две группы: 1) повышение внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги (расширение возможностей инвестирования средств институциональных инвесторов и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги, снятие ограничений на инвестирование государственной управляющей компанией средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги) и 2) снижение издержек на выпуск ипотечных ценных бумаг (создание института депозитарного учета закладных, создание института номинального банковского счета, создание института собрания владельцев облигаций и представителя владельцев облигаций, совершенствование налогового законодательства).
Выявлены основные проблемы правового регулирования ипотечной сферы (отсутствие действующей системы кредитных бюро, закрытость сведений о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении, недостоверная оценка предмета залога, неэффективная продажа жилья с торгов, невозможность погашения дога третьим лицом, отсутствие жилищного фонда для выселения лиц) и предложены способы их решения.
Обозначены основные причины, тормозящие развитие сектора ипотечного кредитования. Со стороны первичных кредиторов это обесценение догосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке, сокращение догосрочных источников финансирования, старение ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки, недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей, не устоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество, риск снижения стоимости недвижимости; со стороны рефинансирующих организаций - сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги, внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке; со стороны институциональных инвесторов Ч законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги, дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.
Отмечены основные мероприятия, направленные на догосрочное развитие ипотеки (предоставление государством прямых целевых кредитов банкам для выдачи ипотечных кредитов, упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, инвестирование средств Пенсионного фонда РФ, Фонда обязательного страхования вкладов и иных государственных фондов в ипотечные ценные бумаги, целевая поддержка государством застройщиков, повышение доступности жилья).
Разработаны следующие схемы, которые позволят региональными банками наряду с крупными банками воспользоваться ломбардным кредитованием Банка России: схема обмена Ипотечные ценные бумаги Ч закладные, схема предоставления поручительств АИЖК.
Несмотря на то, что причиной мирового финансового кризиса стал перегретый рынок ипотечных облигаций в США, для развития ипотечного жилищного кредитования в России могут быть использованы ипотечные ценные бумаги, т.к. отечественный рынок ипотеки существенно отличается от американского рынка subprime, приведшего к колоссальным финансовым потерям во всем мире.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Лучина, Юлия Александровна, Москва
1. Законодательные и нормативно-правовые акты
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. О банках и банковской деятельности. Федеральный закон от 02 декабря 1990 г. № 395-1 (ред. от 28.04.2009).
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009).
5. О залоге. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 30.12.2008).
6. О кредитных историях. Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007).
7. Об инвестиционных фондах. Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. № 562-ФЗ (ред. от 23.07.2008).
8. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009).
9. Об ипотечных ценных бумагах. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006).
10. Об утверждении Правил размещения страховщиками средств страховых резервов. Приказ Минфина РФ от 08.08.2005 № 100н (ред. от 14.11.2008).
11. Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Инструкция ЦБР от 31 марта 2004 г. N 112-И (ред. Указаний ЦБ РФ от 18.02.2005 N 1550-У, от 01.06.2007 N 1831-У).1.. Книги и монографии
12. Алексеева В.Д. Банковские риски. Методы расчета, регулирования и управления: Учебное пособие. 2-е изд., доп. Сыктывкар: Издательство Сыктывкарского университета, 2001.
13. Афонина А. Всё об ипотеке: Получение и возврат кредита.1. ОМЕГА-Л. 2008 г.
14. Бердников И.В. Ипотечный жилищный кредит и перспективы его развития в России. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Саратов. 2005 г.
15. Большая энциклопедия Кирила и Мефодия 2009 в электронном виде на 2 CD.
16. Брунгильд А.Г. Покупка и продажа квартиры: Законодательство и практика. Оформление документов без агентства. Проверка чистоты квартиры. Астрель Изд-во ООО. 2009 г.
17. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. М.Х. Лапидуса. - М.: Финансы и статистика, 2001 г.
18. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. В 2-х ч. 4.2. Ресурсное обеспечение и технологии: Учебное пособие/ ГУУ. М, 2003 г.
19. Деньги, кредит, банки. Учебник/ Под ред. О.И. Лаврушина. 2-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Финансы и статистика, 2001. - с. 198.
20. Дэвидсон Э., Сандерс Э, Вольф Л. Л. Секьюритизация ипотеки:мировой опыт,структурирование и анализ. М.: Вершина, 2007 г.
21. Жуков Е.Ф. Ценные бумаги и фондовые рынки/ Учебное пособие для ВУЗов. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995 г.
22. Иванов В. В. Все об ипотеке. М.: МТ-Пресс, 2000.
23. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. Екатеринбург, 1998.
24. Калинкина К.Е. Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2003 г.
25. Каменицкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменицкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. М.: Издательство Дело и Сервис, 2006.
26. Каримов Б.И. Ипотечное кредитование в России и проблемы повышения его эффективности. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2001 г.
27. Касьяненко Т.Г. Ипотечно-иивестиционный анализ при ипотечном кредитовании. М-во образования РФ. С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. 2001.
28. Климов Я.Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2000 г.
29. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитования. Состояние и перспективы развития. М: Дашков, 2002.
30. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Иркутск: ИГЭА, 2000 г.
31. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России: проблемы становления в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2000 г.
32. Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин С.И, Никифорова О.В. Ипотечное кредитование в России. М.: МАКС Пресс, 2001 г.
33. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. -М.: Высш. шк. 1998. 64с.
34. Лебединская А.И. Ипотека. М.СПб, Гуманистика, 2001.
35. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. М: АО Диалог-МГУ, 2000.
36. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров Альфа, 1999.
37. Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование: Учеб. пособие/ И.В. Майорова, А.В. Понукалин, С.И. Щукин. Ч Пенза: Информационно- издательский центр Пенз. гос. университета, 2001г.
38. Максимова В.Л. Риски в системе управления деятельностью банка: Учебное пособие. Новосибирск: СИФБД, 2003 г.
39. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США/ Сборник материалов. М.: Институт экономики города, 1995 г.
40. Мутовин С.И. Рефинансирование ипотечного жилищного кредитования средствами накопительной пенсионной системы. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2003 г.
41. Назаров В., Королева С. Ипотека: Руководство к действию: Ответы на все вопросы. Эксмо. 2007 г.
42. Немецкая банковская система/ Издание Федерального союза немецких банков (на русском языке). Кельн, 1993 г.
43. Ненашева К.В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2000 г.
44. Отчет Комитета по банкротству и реорганизации корпораций Колегии адвокатов Нью-Йорка (Report of the Committee on Bankruptcy and Corporate Reorganization of the Association off the Bar of the City of New York, 2000).
45. Перекрестова JI.B. Финансы и кредит: учеб. пособие / Л.В. Перекрестова, Н.М. Романенко, С.П. Сазонов. 5-е изд., стер. - М.: Издательский центр Академия, 2007.
46. Пискунов А.В. Договые ценные бумаги в системе ресурсов ипотечного кредитования. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Екатеринбург. 2003 г.
47. Российская банковская энциклопедия. Гл. ред. О.И. Лаврушин. -М. 2003.
48. Русецкий А. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие. Юстицинформ. 2009 г.
49. Рынок ценных бумаг: Учебник/ Под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2005.
50. Система стройсбережений в Германии. М.: Жилищная Инициатива, 1996 г.
51. Словарь русского языка. Т. 1. 3-е изд. - М.: Академия наук. - с. 365.
52. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Аудитор, 1999.
53. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Аудитор, 1999.
54. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости). М.: Правовая культура, 1999.
55. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). -М.: Ось-89, 1998.
56. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Аудитор, 1999.
57. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы научной конференции. Апрель 2003г./ под ред. Г.Н. Белоглазовой, И.А. Разумовой. Спб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003г.
58. Сорокин И., Лучковский Р. Российский subprime миф или реальность?/ Энциклопедия российской секьюритизации. 2008 г.
59. Таранков В.И. Ценные бумаги государства российского. М-Тольятти: Автовазбанк. 1992.
60. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
61. Тимагина Ю.А. Становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Ульяновск. 2008 г.
62. Ужетов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека, Ч СПб.: Питер, 2001.
63. Федорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Екатеринбург. 2006 г.
64. Финансово-кредитный экономический словарь/ Под ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и статистика, 2004. - с. 376.
65. Финансы, денежное обращение и кредит. Учебник/ Под ред. В.К. Сенчагова, А.В. Архипова. М.: Проспект, 2007.
66. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. М: Закон и право. ЮНИТИ, 1998. С, 166.
67. Чепенко Е.В. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2007 г.
68. Черняк А.В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. Ч М.: Международный университет (в Москве), 2001 г.
69. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: Жилищный вопрос. 2008 г.
70. Экономика недвижимости/ Учебное пособие под общ. ред. П.Г. Грабового.
71. Электронный токовый словарь Бизнес и право, входящий в систему Гарант; Современный финансово-кредитный словарь/ Под общ. ред. М.Г. Лапусты, П.С. Никольского 2-е изд. доп. - М. ИНФРА-М, 2002.
72. Coppes R.C. 1997, Credit and Market Risk: an Analysis of Capital requirements for Banking Institutions, Ph.D. Thesis, Rijksuniversiteit Groningen.
73. Donaldson, Т.Н., 1989, Credit risk and Exposure in Securitization and Transactions, the Macmillian Press ltd.
74. Downes and Goodman, 1998, Dictionary of Finance and Investment Terms. 5-th ed., Barron education series.
75. European Securitization Forum, 1999, European Securitization: a Resource Guide, Ссыка на домен более не работает~igiddy/ABS/resourceguide.pdf.
76. Groot J.S.de, 1988, Behavioral aspects of Decision Models in Asset Management with Evidence from Dutch Private Banks, PhD Thesis, Rejksuniversiteit Groningen.
77. Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe. 4th Edition. November, 2003.
78. I. Публикации в периодических изданиях
79. АИЖК намерено перейти от выкупа портфелей ипотечных кредитов к работе с ипотечными облигациями// Ведомости. 11.12.2008 г.
80. Аксенов И. Этапы развития секьюритизации в США: 1930-2008// Энциклопедия российской секьюритизации 2008.
81. Аналитический отчет по рынку жилья и ипотечного жилищного кредитования// АИЖК. 07.09.2009 г.
82. Астраханцева М. Просто о сложном: что такое СМО// РЦБ № 11338..
83. Бакланова В. Колапс рынка недвижимости США и мировой финансовый кризис// РУСИПОТЕКА. Апрель 2008 г.
84. Банкиры продожают лоббировать в правительстве появление новых инструментов господдержки// Коммерсант. 10.12.2008 г.
85. В ближайшие три года АИЖК будет разделено на несколько самостоятельных юридических лиц//РБК-daily 12.12.2008 г.
86. В первом полугодии 2009 года АИЖК пустит на выкуп закладных больше, чем за весь 2008 год// Ведомости. 21.01.2009 г.
87. Всероссийский ипотечный проект продожает чахнуть объемы выдаваемых кредитов за полугодие упали в 5,6 раза// Интерфакс. 27.07.2009 г.
88. Гусев Д. Новое время российской ипотеки//Рынок ценных бумаг, 2008 г., №16 Август (367).
89. Депутаты предпринимают попытку ввести в российской банковской практике безотзывный вклад для накопления первого взноса по ипотечному кредиту//Коммерсант. 09.12.2008 г.
90. За месяц работы с ипотечными заемщиками АРИЖК одобрило более 300 заявок на реструктуризацию// Коммерсант. 06.03.2009 г.
91. Иванов О. На пороге кризиса?// Рынок ценных бумаг № 12(363), июнь 2008 г.
92. Ипотека без колес// РГ (Федеральный выпуск) N4840 от 3 февраля 2009 г.
93. Ипотечные кредиты будут рефинансироваться только при условии выдачи новых// Коммерсант. 25.12.2008 г.
94. Козырь Ю.В. Инструменты финансирования ипотечных программ www.labrate.ru/kozyr.
95. Копейкин А. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999.-№8 (143).
96. Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8 (143).
97. Крысин А. О роли ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике//РУСИПОТЕКА. 14.03.2009 г.
98. Лебедева 3. Федотова А. Секьюритизация ипотечных активов: опыт ОАО АИЖК// Депозитариум № 12 (70), декабрь 2008 г.
99. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием// Деньги и кредит. 2009. № 3.
100. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.
101. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций //Рынок ценных бумаг. 1998. №4.
102. Митрошина К. Использование секьюритизации для развития ипотечного кредитования/ /Рынок ценных бумаг. 1998. №4.
103. Новый способ реструктуризации ипотечных кредитов// Коммерсант. 19.01.2009г.
104. О досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов в 20052006 гг./ Аналитический материал ЦБ РФ//Вестник Банка России. 2007. № 45.
105. О текущих тенденциях в сфере ипотечного жилищногокредитования и развитии механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов/ Аналитический материал ЦБ РФ// Вестник Банка России. 2008. №41
106. Озеров С. Откуда берутся деньги? Привлечения финансирования ипотечными банками на современном этапе// Рынок ценных бумаг № 12(363), июнь 2008 г.
107. Пальянова С. Ипотечные ценные бумаги: рынки США и Германии // Вестник НАУФОР. 2002. -№11.
108. Пальянова С., Богословский Д. Перспективы вторичного рынка ипотечных облигаций// Вестник НАУФОР. 2002 № 11.
109. Пастухова Н. Основные модели рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов// Недвижимость и ипотека, декабрь 2004.
110. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 6 (213).
111. Проскурякова Н. Кредитные учреждения России во второй половине XVIII века // газета Ипотека. Финансирование будущего № 1, 1996 г.
112. Проскурякова Н. Начало ипотеки в России // газета Ипотека. Финансирование будущего № 3-4, 1995 г.
113. Просроченная задоженность по ипотеке выросла в разы// Коммерсант. 26.02.2009 г.
114. Развитие европейского рынка ипотечных облигаций// Бизнес и банки (Москва).-26.11.2004. № 45
115. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов// РУСИПОТЕКА. 01.02.2009 г.
116. Российским банкам стало выгодно вводить плавающие ставки по ипотечным кредитам// РБК.Кредит, август 2008 г.
117. Русаев В.И. Механизм реализации интересов субъектов ипотечного кредитования// Автореферат на соискание учен, степени канд, экон. наук, Вогоград, 2001. - С. 13.
118. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития// Деньги и кредит. 1997. №3.
119. Сангалова И. Договой рынок Европы: Проблемы жилищного сектора США поддерживают рост// Quote.ru 26.07.2007 г.
120. Саушина А. Ипотечные ценные бумаги: развитие рынка// Клерк.Ру. 07.08.2007 г.
121. Семеняка А. Ипотека это длинные деньги // Вестник НАУФОР. 2002.-№11.
122. Сборник научных статей аспирантов: Материалы научно-практической конференции Актуальные социально-экономические проблемы развития России. М.: МФА, 2006.
123. Тарачев В., Каринков Е. Российские договые ценные бумаги: истоки, проблемы, решения. // Рынок ценных бумаг. № 23. 1996 г.
124. У банков, выдававших ипотечные займы, могут возникнуть серьезные проблемы с возвратом кредитов// РБК-daily 11.12.2008 г.
125. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России//Аудитор, 1998 г., №11.
126. Федоров И.Б. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальгше?// Банковское дело. 2009. №2.
127. Федоров И.Б. Кризис ипотеки и выпуск обеспеченных ипотечных облигаций// РУСИПОТЕКА, декабрь 2008 г.
128. Хельтер М. Ипотечное кредитование в России источник будущих сделок секьюритизации// Рынок ценных бумаг № 12(363), июнь 2008 г.
129. Чепенко Е.В. Меры по повышению качества портфеля ипотечных кредитов// РУСИПОТЕКА, 2008 г.
130. ЦБ расширил ломбардный список// Коммерсант. 25.12.2008 г.
131. Центробанк предлагает выкупать у банков заложенные квартиры вместе с жильцами// Коммерсант. 28.01.2009 г.
Похожие диссертации
- Хозяйственный механизм мотивации эффективного труда в условиях народного предприятия
- Финансирование воспроизводства основных фондов предприятия
- Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики
- Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования
- Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации