Исследование экономической эффективности использования подземного пространства в крупных городах тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Шутов, Иван Александрович |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2000 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Исследование экономической эффективности использования подземного пространства в крупных городах"
На правах рукописи. Шутов Иван Александрович Р Г Б 0 о
2 С ДЕ'Л ^
ИССЛЕДОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОДЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА В КРУПНЫХ ГОРОДАХ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (строительство).
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.
научный руководитель: к.э.н., профессор Н. И. Барановская.
Санкт-Петербург 2000 г.
Работа выпонена на кафедре Экономика строительства в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете.
НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:
кандидат экономических наук, профессор Н. И. Барановская.
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:
доктор экономических наук, профессор А. В. Уваров кандидат экономических наук С. А. Ершова.
Санкт-Петербургский государственный проектно-изыскательский институт Фундаментпроект" ^
Защита состоится Н декабря 2000 г. в л-/4 часов на заседании Диссертационного Совета К.063.31.07 по защите диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук при СПбГАСУ по адресу: 198005, Санкт-Петербург, 2-ая красноармейская ул., д. 4, бус) 321 ~ с.
С диссертацией можно ознакомится в библиотеке СПбГАСУ.
Автореферат разослан л ^ 7 ноября 2000 г.
Ученый секретарь
ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:
Диссертационного Совета к.э.н., доцент
С.Э. Сханова
1. Общая характеристика работы.
Актуальность диссертационного исследования. Одной из проблем больших городов является нерациональное использование имеющихся земельных ресурсов. По оценкам специалистов площади городских территорий превышают требуемые в 2-2,5 раза, что влечет за собой ряд негативных последствий: дефицит земельных участков под жилое строительство; увеличение протяженности инженерных и транспортных сетей; отвлечение средств городского бюджета на инженерное оборудование и благоустройство территорий.
Другой проблемой интенсивно растущего и развивающегося мегаполиса является рост автомобилизации. В Санкт-Петербурге в период с 1985 по 96гг. парк индивидуальных автомобилей увеличися с 200 тыс. до 600 тыс. единиц, при том, что количество парковочных мест увеличилось со 160 тыс. до 370 тыс. машино-мест, в основном за счет открытых автостоянок.
Отсутствие достаточного количества парковочных мест приводит к тому, что автовладельцы располагают свой транспорт на проезжей части, на тротуарах, во внутридворовом пространстве, зачастую прямо на газонах. Часть гаражных боксов размещается в санитарных зонах вблизи железнодорожных магистралей, что не украшает городской ландшафт. Открытые автостоянки все больше и больше занимают и без того дефицитное пространство. Ускоренный рост автомобилизации сопровождается такими отрицательными факторами, как: ухудшение природно-климатических и санитарно-гигиенических условий проживания населения; усложнение работы коммунальных служб в зимний период; затруднение продвижения автотранспорта в утренние и вечерние часы и образование пробок;
Одним из возможных вариантов решения возникших проблем может стать развитие многоуровневого использования городской среды с активным освоением подземного пространства. Этому способствует широкий диапазон номенклатуры возможного размещения объектов в подземном пространстве, а также большой и продожительный опыт работы в данной области в нашей стране и за рубежом.
В СССР основным направлением в практике освоения подземного пространства являлось строительство объектов стратегического и военного назначения: бункеров, командных пунктов, складов и т. д. Ярким примером может служить подземный город-спутник под Севастополем, который практически поностью дублирует всю инфраструктуру наземного города и даже имеет свою железную дорогу и порт для подводных лодок. Отечественная практика гражданского использования подземного пространства в большинстве случаев связана! с устройством инженерных
коммуникаций и транспортных сооружений - туннелей, линий метрополитена, станции и пересадочных узлов, строительством убежшц, реже - подземных гаражей и автостоянок, пешеходных переходов различной сложности. Наиболее активно идет строительство в крупных городах, чаще в общегородских центрах и исторически сложившихся районах.
В Санкт-Петербурге активность освоения подземного пространства невелика из-за неблагоприятных гидрогеологических условий: слабые грунты и высокий уровень грунтовых вод. Однако острая необходимость в увеличении количества парковочяых мест и большой интерес к данному виду недвижимости стимулируют освоение этой области строительства. Уне имеется ряд реализованных проектов и объектов, находящихся на стадии строительства и проектирования: подземный комплекс под площадью Труда, подземный гараж под гостиницей Невский Палас и под жилым домом на набережной реки Мойки, дом 11. В планах строителей - освоение территории перед Финляндским и Московским вокзалами и Конюшенной площадью.
Научно-практический интерес к освоению подземного пространства в городской черте появися в послевоенный период. Над отдельными аспектами использования подземного пространства работали ряд отечественных научно-исследовательских и проектных институтов и отдельные специалисты.
Из наиболее известных исследований можно отметить работы Г.Е. Го-лубева, A.A. Бойченко, Л.В. Курганской, И.П. Спектора, Е. В. Петренко, И. Е. Петренко и др. Особый интерес в этой связи представляют работы A.A. Сегединова и С.И. Кабаковой, которые на протяжении многих лет работали над вопросами социально-экономического обоснования комплексного использования подземного пространства.
Однако проблемы экономики подземного градостроительства далеки от решения. В новых социально-экономических условиях выросло значение и изменились методы оценки земельных ресурсов, появилась необходимость определять коммерческую эффективность и инвестиционную привлекательность проектов.
Необходимость выпонения такого исследования определили цели и задачи диссертации.
Целью настоящей диссертационной работы является определение инвестиционной привлекательности и экономической эффективности проектов подземного строительства.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
- обобщение отечественного и зарубежного опыта использования подземного пространства;
- обзор существующих проектов подземных сооружений;
- анализ существующих методал определения эффективности инвестиций и оценки земли;
разработка общих методических подходов к оценке эффективности подземного строительства;
выпонение расчетов и анализ коммерческой и сравнительной эффективности проектов подземного строительства;
- разработка конкретных рекомендаций по практическому применению предлагаемой методики для расчетов экономической эффективности инвестиционных проектов подземного строительства.
Объектом исследования являются экономическая эффективность проектных решений комплексного использования подземного пространства
Предметом исследования являются методические основы оценки коммерческой и экономической эффективности проектов подземного строительства.
Теоретической и методической базой являются законодательные документы, нормативные акгы, инструктивные и методические документы по расчету экономической эффективности, ранее проведенные исследования специалистов в данной области.
В качестве инструмента исследования использованы методы экономического, системного и логического анализа, методы расчета экономической эффективности.
Научную новизну диссертационной работы составляют:
1. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов подземного строительства, отвечающая современным требованиям рыночной экономики и обеспечивающей учет специфики объекта исследования.
2. Классификация, оценка и анализ факторов, определяющих коммерческую и сравнительную экономическую эффективность проектов подземного строительства.
3. Выводы о коммерческой и сравнительной эффективности строительства подземных объектов в Санкт-Петербурге.
Достоверность исследований основывается на применении положений оценки эффективности инвестиционных проектов, использовании большого объема практических материалов, а также на проведенных автором инженерно-экономических расчетах.
Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью их применения при разработке градостроительных проектов планировки и застройки жилых районов и микрорайонов; проектов отдельных объектов подземного строительства или комплексных объектов и их групп, входящих в состав общественно-транспортных, торгово-складских и других многофункциональных комплексов.
На защиту выносятся:
1) методика оценки экономической эффективности строительства подземных сооружений;
2) классификация и оценка факторов, определяющих экономическую эффективность и инвестиционную привлекательность проектов подземного строительства;
3) результаты расчетов коммерческой и сравнительной экономической эффективности подземного строительства.
Апробация работы. Основные положения докладывались и получили одобрение на 55-ой научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета в 1998 г, 52-ой и 53-ей международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов, научных конференциях С-Пб ГАСУ. По теме диссертации опубликовано 3 работа общим объемом 0, 7 печатных листа.
Внедрение отдельных положений диссертации осуществлено в НПФ Геореконструкция при разработке предпроекгных предложений по реконструкции гостиницы Владимирский-19. Материалы диссертации были использованы в 1999 г. в НИР по теме Исследование проблем повышения инвестиционной активности и обеспечения экономического роста в строительстве и коммунальном хозяйстве Санкт-Петербурга.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и списка литературы (текст на 174 страницах, 8 приложений, 3 илюстрации). Структура работы отражает взаимосвязь и последовательность решения поставленной цели.
2. Основное содержание работы.
Во ведении обоснована актуальность проблемы, поставлены цели и задачи, подлежащие решению, определены предмет и объект исследования, его теоретическая и методическая основа, достоверность исследования, научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе Состояние и проблемы использования подземного пространства были рассмотрены различные виды классификаций подземных сооружений; по функциональному назначению; по степени автономности и объемно-пространственному решению; по глубине заложению и методу строительства; по степени заглубления; по способу освещенности; по характеру проявления эффекта от подземной урбанизации; по интенсивности использования. В соответствии с принятой классификацией по функциональному назначению определена номенклатура объектов подземного строительства.
Также, с учетом специфики, определены приоритетные направления используемых групп подземных сооружений в различных странах Европы, Азии и Америки, так как в экономически развитых странах накоплен большой опыт размещения зданий и сооружений в подземном пространстве. Наибольшее распространение получили торгово-бытовые комплексы в которых пешеходные переходы, торговые центры и отдельные предприятия торгово-бытового обслуживания, станции подземного транспорта и пересадочные узлы объединены в единую подземную систему. Также популярны гаражи и стоянки, которые в силу своих преимуществ могут быть расположены в исторических центрах европейских городов.
Анализируя примеры зарубежного опыта, можно сделать вывод, что диапазон освоения подземного пространства практически неограничен. Ограничениями по использованию могут служить только человеческий фактор, связанный с неблагоприятным воздействием на психическое состояние человека при длительном пребывании в закрытом подземном пространстве и гидрогеологические условия в районе строительства.
В конце первой главы сконцентрированы и обобщены (в первом приближении рассмотрены) факторы, определяющие эффективность подземного строительства.
Во второй главе Методика оценки экономической эффективности подземного строительства представлены методические положения исследования.
Разработке методики предшествует обзор ранее выпоненных методических документов и рекомендаций по оценке эффективности освоения подземного пространства.
Научные и практические исследования по проблемам использования подземного пространства в градостроительстве проводились в нашей стране в конце 80-90-х. Итогом этих исследований явились Руководство по составлению схем комплексного использования подземного пространства крупных и крупнейших городов и ряд публикаций, из которых можно выделить работы A.A. Сегединова, С.И. Кабаковой и В.М. Матвеенкова.
В работах В.М. Матвеенкова основной акцент сделан на градостроительно-планировочную и архитектурно-пространственную организацию функциональных зон города. Особо следует отметить проведенный сравнительный технико-экономический анализ строительства объектов коммунально-бытового назначения в жилых районах городов в наземном и подземном испонении. На основе данных этого исследования в диссертации проведена оценка эффективности размещения объектов в подземном, пространстве с учетом экономии затрат на освоение и инженерную подготовку новых территорий, отводимых под строительство наземных объектов. При комплексном размещении объектов коммунально-бытового назначения под землей размеры используемой территории сокращается в 8 раз. Подземное строительство эффективно, если капитальные вложения на освоение территорий составляют не менее 60,0 $/ м2 (табл. 1). Стоимость инженерной подготовки территории, компенсирующая допонительные капитальные вложения в подземное строительство
1 589 133,6 _ --- = 56 дол. США
В работах А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой исследованы социально-экономические и градостроительные проблемы и предпосыки использования подземного пространства в городах. В методических рекомендациях по определению эффективности подземного городского строительства изложены основные принципы и способы расчетов и обоснований эффективности размещения объектов под землей с учетом ценности земли и социально-экономических факторов. Указанные методические рекомендации были основаны на общих принципах Типовой методики определения экономической эффективности капитальных вложений и Инструкции СН 423-71, по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. В рекомендациях принят метод расчета сравнительной эффективности: подземное строительство городских объектов
Таблица 1.
Технико-экономические показатели коммунально-бытового строительства в жилом районе
на 40 тыс. человек
№ п/п Наименование объекта Единица измерения Требуемое количество объектов Потребные территории, га Подземное строительство
в наземном испонении в подземном испонении Экономия территории, га Допонительные капитальные вложения, тыс. руб.
1 Районный энергоблок шт. 2 0,8 ОД 0,7 13 266,0
2 Групповой разд. тепловой пункт шт, 10 0,1 0,0 0,1 4 623,0
3 Трансформаторная подстанция шт. 45 Х 0,75 0,15 0,6 10 251,0
4 Насосная станция шт. 2 0,4 0,0 0,4 1 206,0
5 Центральный тепловой пункт шт. 4 0,12 0,03 0,09 1 809,0
6 АТС (на 10 тыс. номеров) шт. 2 1,0 0,1 0,9 12 060,0
7 Трансформаторная подстанция радиовешания шт. 2 0,02 0,0 0,02 804,0'
Итого: 3,19 0,38 2,81 44 019,0
дол. США 1 589 133,6
сравнивается с традиционным надземным их возведением. Этот документ явися по существу, единственной частной методикой определения эффективности в данной области строительства.
Достоинством частной методики является конкретизация её положений применительно к особенностям оценки подземного строительства. При определении капитальных вложений учитывается соответствующие строительно-конструктивные и инженерные решения. Так, отмечается, что строительство под землей связано с выпонением допонительных объемов земляных работ, усилением несущих конструкций, фундаментов, стен, перекрытий, усилением гидроизоляции и устройством водопонижения, устройством защиты от блуждающих токов и т.д., в ряде случаев усложнением производства работ в сложившихся районах застройки и устройством специальных защитных устройств в целях сохранности существующих зданий и сооружений.
В целом для размещения в подземном пространстве города зданий и сооружений различного назначения сметная стоимость здания, по расчетам авторов, увеличивается. Но это увеличение компенсируется снижением затрат, связанных с экономией городом территорий (освоение земель под строительство), сокращением протяженности маршрутов городского транспорта и инженерных сетей. Однако к настоящему времени ряд положений этих работ устарели и требуют критического анализа.
Разработанная в диссертации методика определения эффективности основана на Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, которая предполагает оценку коммерческой, экономической и бюджетной эффективности реализуемого проекта. В своей диссертации мы оцениваем коммерческую и экономическую эффективность, при этом под последним понимается народнохозяйственная социально-экономическая эффективность.
При оценке коммерческой эффективности ограничиваются учетом затрат и результатов, интересующих инвестора. Методы определения доходов инвестора различаются от цели вложения в объект коммерческой недвижимости: на продажу или для сдачи в аренду.
При строительстве объекта на продажу результаты инвестиций определяются выручкой от реализации возведенных площадей. В этом случае инвестор несет только единовременные затраты, перекладывая расходы по эксплуатации объекта на покупателя. Расчетный период - период строительства и реализации возводимых площадей.
Реализация объектов подземного строительства (складских и торговых площадей, гаражей и т. п.) осуществляется постепенно, путем продажи
отдельных помещений, парковочных мест и др. В этом случае общая дисконтируемая выручка (В}) определяется как
>л0 г = 0 V + ^ /
где Ц , - цена единицы строительной продукции (на 1 м2 общей площади, 1 место парковки и др.), руб.; 11 количество реализованной продукции по шагам расчета (м2, машино-место и др.), руб.; 1- номер шага расчета; Т- горизонт расчета, (расчетный период, определяемый периодом реализации возводимых площадей; принимается на основе маркетинговых исследований).
При строительстве объекта на условиях последующей сдачи в аренду текущие доходы инвестора определяются как разница между поступлениями от арендной платы и эксплуатационными затратами, связанными с содержанием подземного объекта. Расчетный период - срок окупаемости или возврата кредита.
1.0 (= о V1 + Е )
где Сарставка арендной платы на расчетную единицу для подземных объектов различного функционального назначения, руб./м2; Сэг текущие эксплуатационные расходы по содержанию подземного объекта, руб;.
Чистый дисконтированный доход определяется в том и другом случаях по модифицированной формуле:
ш = "(Гттт ' (3)
где К, - капитальные вложения на Юм шаге;
Индекс доходности (ИД) проектов подземного строительства рассчитывается в общепринятом порядке:
ИД = ->1 '
Внутренняя норма доходности Евя (ВНД) определяется решением уравнения (5) и сравнивается с требуемым инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.
У К< , (5)
Ь(1+Е.ДУ & (1 + Еп У
Для ориентировочных расчетов при отсутствии данных о распределении финансовых потоков во времени могут быть использованы традиционные статические методы определения общей эффективности: уровень рентабельности (Эр) и срок окупаемости капитальных вложений.
Оценка экономической эффективности.
Экономическая эффективность характеризует значимость развития подземного строительства для экономики города или другой территории. В этой связи целесообразно использовать методы расчета сравнительной эффективности, т. е. определить эффективность подземного строительства в сравнении с возведением аналогичных объектов в традиционном (надземном) испонении.
Расчет сравнительной эффективности предполагает тождественность результатов, а эффект определяется разностью затрат по вариантам приведенным к одному моменту времени, обычно к началу расчетного периода.
Э =У(3 -3 )*Ч-Ч ( 6 )
м (Д + )
где 3,1, 3 а - затраты, включающие как единовременные (строительные) так и текущие (эксплуатационные), руб.
При определении сравнительной эффективности расчетный период дожен определяться продожительностью строительства и эксплуатации объектов, тогда формула экономического эффекта имеет вид:
1 т
Продожительность строительства ограничена 1-2 годами, в то же время срок службы зданий и сооружений достигает 100 лет, т. е. с точки зрения действия фактора времени представляется бесконечным. Принимая эксплуатационные расходы равномерно распределенными во времени, можно определить их дисконтированную сумму как Сэ,/Е.
Интегральный экономический эффект в этом случае может быть определен по формуле:
(1+)' Е
где Ээ - экономия среднегодовых эксплуатационных расходов по вариантам, руб.
Для оценки сравнительной эффективности следует ориентироваться на решение проблемы в целом, для чего требуется установить факторы, ведущие к удешевлению и удорожанию строительства и эксплуатации подземных сооружений, а также неколичественные социально-экономические факторы. Попытка классифицировать была сделана еще в работе Сегединова A.A. Им были рассчитаны поправочные коэффициенты для определения стоимости объектов в подземном испонении относительно аналогичных наземных объектов. Так как работа велась в середине 70-х, то с учетом времени они претерпели некоторые изменения и требуют переработки с учетом сложившейся экономической ситуации.
Таблица 2.
Характеристика факторов, определяющая эффективность подземного строительства
Удешевляющие факторы Удорожающие факторы
А. Производство строительно-монтажных работ
Отсутствие отдеки фасадов Увеличение объемов земляных работ в 10-12 раз
Отсутствие оконных проемов Увеличение расходов по возведению несущих конструкций в 1,5 раза
Уменьшение количества и мощности приборов отопления Увеличение расходов по возведению конструкций покрытия в 2,0 раза
Сокращение протяженности Допонительные расходы по пере-
инженерных коммуникаций носу имеющихся инженерных сетей
Сокращение протяженности транспортных сетей Допонительные расходы по усилению гидроизоляции
Сокращение инженерно подготавливаемых территорий Риск негативного влияния на соседние здания
Б. Эксплуатация здания и сооружения
Отсутствует арендная плата на участках, занятых подземными сооружениями Незначительное увеличение затрат на электроэнергию, связанное с ростом потребления на освещение, вентиляцию и кондиционирование
Сокращение расходов на отопление
Отсутствие расходов на ремонт и содержание окон и фасада
Увеличение срока службы объекта
Использование подземного пространства влечет за собой возникновение не только коммерческих, но и социально-экономических факторов, определяющая эффективность подземного строительства, которые выражаются косвенными финансовыми результатами. Большинство из них в настоящее время применить не возможно по ряду объективных причин.
Таблица 3.
Социально-экономические факторы, определяющая эффективность подземного строительства
Факторы Обозначение Влияние
Улучшение состояния окружающей среды Э' ^ экол Уменьшение выбросов в атмосферу выхлопных газов, локализация шума Увеличение площадей зеленых насаждений, территорий отдыха.
Уменьшение количества стоянок неорганизованного транспорта т ^ авт1 Уменьшение количества провоцирования правонарушений, в том числе поджога и угон Улучшение условий работы коммунальных служб в зимний период Уменьшение количество пробою) -увеличение скорости движения
Приближение мест хранения автотранспорта к потребителю Э авт2 Сокращение времени на перемещение по городу
Увеличении скорости передвижения и оборачиваемости транспортных средств Э автЗ Экономия затрат за счет сокращения количества средств общественного транспорта и обслуживания его объектов, включая средства хранения
Удобного размещения предприятий торговли в плане города, в комплексе с подземными транспортными коммуникациями и узлами Э -торг Допонительный размер прибыли от предприятий торговли и хозрасчетных объектов обслуживания
Приближение производства и реализации услуг к потребителю Э' ^ уел Экономия общественного времени трудящихся в сфере транспортного и бытового обслуживания, увеличение товарооборота
Сокращения остановок автотранспорта перед :ветофорами в условиях эазделения уровней цвижения Э' Ч' ост Экономия горюче-смазочных материалов и электроэнергии, уменьшение выбросов отработанных газов
Сокращения транспортной усталости при трудовых тоездках самостоятельного населения, ускорения поставки перевозимых -рузов Э' уст Допонительный экономический эффект в сфере производства
Сокращения дорожно- гранспортных троисшествий Э'дтп Сокращение количества оплачиваемых больничных листов
Все вышеперечисленные факторы так или иначе дожны учитываться три формировании новых зон строительства, так как они оказывают влияние и ценность градостроительных территорий и на повышение уровня >бслуживания населения.
Одним из основных преимуществ подземного строительства -экономия дефицитных городских территорий, поэтому особенно важным [вляется вопрос оценки земли. Самостоятельным направлением в дассертации явилось рассмотрение методов оценки стоимости земли.
Оценка земли имеет свою давнюю историю и в её развитии можно выделить четыре этапа:
В классической экономической теории цена земли определяется капитализированной земельной рентой.
В условиях социалистической собственности земля не имела стоимости. Речь шла о рациональном использовании и определении сравнительной оценки территорий, отводимых под застройку и т.д. Оценка в основном проводилась по инженерно-экономическим и социально-экономическим факторам. Вопросам экономической оценки городских территорий посвящены работы С.И. Кабаковой. Исследования были начаты ещё в середине 60-х годов в контексте общей проблемы использования подземного пространства в градостроительстве и в результате чего сформировалась методика комплексной градостроительной оценки территорий и нашли отражение в ряде методических документов Госстроя СССР.
Концепция комплексной градостроительной оценки территории городов (КГОТ) заключается в определении сравнительной ценности отдельньвиучастков или районов застройки с двух позиций:
а) во что фактически обходится городу поное освоение отдельных районов застройки с учетом всех видов затрат как прошлых, так и будущих;
б) какой экономический и социальный эффект достигается в результате застройки и эксплуатации этих территорий.
При переходе к рыночным отношениям землепользование в РФ стало платным. Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог; арендная плата; нормативная цена земли. Рыночная оценка земли основана на общих методах оценки недвижимости. В настоящее время учет и оценка имеющихся свободных земельных участков ведется на основе Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков. Наибольшее распространение имеют следующие методы оценки: прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж); капитализации доходов (доходный метод); затратный. В своей работе для оценки участка, занимаемого объектом экономического исследования, мы используем доходный метод. .
Примеры расчета эффективности конкретных инвестиционных проектов (подземных гаражей) даны в третьей главе Экономическая эффективность строительства подземных объектов.
Предварительно проведено обоснование потребностей в строительстве тодземных паркингов, выпоненное на основе Генеральной схемы шанировочной организации и использования подземного пространства Ленинграда и других официальных документов. Результаты расчетов 1редставлены в табл. 4.
Таблица 4.
Потребность в парковках автотранспорта в Санкт-Петербурге
(к 2000 г.)
№ Показатели Центральные Периферийные
п/п районы районы
тыс. м2 тыс.м/м тыс. м2 тыс.м/м
1 Общее количество потребных гаражных площадей, в том числе: 6 172,00 193,9 24 877,00 781,0
2 - наземные 3 687,00 122,9 14 877,00 495,9
3 - подземные 2 485,00 71,0 10 000,00 285,1
4 Итого, в целом по городу: 31 049,00 974,9
5 Существует на данный момент 2 197,2 69,03 17 173,30 556,9
- // -, % 35,6 71,3
6 Итого, в целом по городу: 19 370,3 625,93
-//-,% 62,0
Коммерческая эффективность подземного строительства определена на >снове оценки инвестиционных проектов различных видов паркингов: >тделыгостоящих, в составе многофункциональных подземных комплексов, и (строенные в подземную часть зданий.
Инвестиционная привлекательность строительства подземных гаражей фоанализирована для вариантов различного их использования: на продажу, щя сдачи в аренду, для краткосрочной парковки автомобилей.
Результаты анализа коммерческой эффективности сводятся к ледующим выводам:
1) Наиболее привлекательными для инвестора являются варианты полюй продажи всего количества машино-мест потенциальным клиентам. Учи-ывая высокую потребность в парковочных местах, ликвидность данного ви-;а недвижимости может быть принята 100 %. Расчет показывает, что срок |Купаемости составляет период до трех лет, но на практике более 50 % ашино-месг продается еще до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому кре-
дитные средства ему требуются только на начальной стадии реализации проекта.
2) В варианте с почасовой арендой парковочных мест следует учитывать расходы на эксплуатацию. В этом случае обьект остается в пользовании заказчика или продается специализированной организации. В нашем расчете мы приняли среднюю запоняемость 50% при круглосуточной работе гаража; при этих данных по первому варианту срок окупаемости доходит до четырех лет.
Оптимальный вариант соотношения количество продаваемых/сдаваемых в аренду парковочных мест определяется на основании маркетинговых исследований. При этом следует учитывать: местоположение гаража (центр, спальный район) количество машино-мест, сезонную запоняемость, возможный максимальный размер взимаемой арендной платы; возможность привлечения сторонних инвесторов, бюджетных средств, досрочная продажа, комплексное использование пространства.
3) Нерентабельным вариантом является сдача парковочных мест в догосрочную аренду. В данном случае срок окупаемости превышает приемлемый для инвестора срок - 10 лет.
Результаты расчетов эффективности паркингов в составе многофункциональных подземных комплексов и встроенных в зданий приведены в табл. 5.
Таблица 5.
Показатели коммерческой эффективности проектов подземных гаражей.
Показатели Вариант 1 Вариант 2
Расчетный период, лет Чистый дисконтированный доход, тыс. руб. Индекс доходности Внутренняя норма доходности Срок окупаемости, лет 10 9 332 050,9 1,65 0,241 4,2 5 2 258 503,65 1,93 0,302 2,9
Вариант 1. Строительство подземного многофункционального комплекса вблизи станции метро Озерки.
Вариант 2. Реконструкция здания на ул. Владимирской, д. 19 со встроешшм гаражом.
Проведенный расчет свидетельствует о достаточно высокой коммерческой эффективности проектов строительства подземных гаражей, реализуемых в разных условиях их размещения.
В первом случае парковка размещается в многофункциональном подземном комплексе у станции метро, удаленной от центра города. Срок оку-
аемости капитальных вложений 4,2 года, индекс доходности - 1,65, внут-енняя норма доходности - 0, 241 - выше установленной инвестором (0,17).
Во втором случае парковка размещается в центре города, встраивается в конструируемое здание гостиницы. Это обуславливает ещё более высокую ффективность проекта: срок окупаемости - 3 года, индекс доходности -3,02, нутренняя норма доходности 0, 312 - выше установленной инвестором ЭД7).
Табтща 6.
Сводные экономические показатели по вариантам проектных решений
№ Показатели Подземный Наземный
(/п комплекс комплекс
1 Капитальные вложения, тыс. руб.: 155 160,2 99 240,2
2 Аренда земли на период строительства, тыс. руб.: 719,38 668,00
Аренда земли на49 лет, тыс. руб.: 22 392,49
Итого, тыс. руб.: 155 879,58 122 300,69
- на м2, тыс. руб.: 13,67 12,32
3 Требуемые допонительные вложения, тыс. руб.: 33 578,89
4 Эксплуатационные затраты, тыс. руб.: 3 038,182 2 997,594
-нам2, руб.: 266,51 301,87
5 Экономия эксплуатационных затрат, тыс. руб.: 403,104
6 Средства, выплачиваемые за аренду земли на период эксплуатации, тыс. руб.: 2 072,51
Также, можно отметить, что строительство отдельностоящего одземного объекта является менее рентабельным, чем встраивание одземного объекта в наземное здание.
3. Основные результаты и выводы
1. Проведенный в диссертации анализ показал, что комплексное звосние подземного пространства города является одним го эффективных аправлешй современного градостроительства. Мотивацией для многоуровнего развития города служит исчерпание городских территорий та нового строительства и реконструкции промышленных и коммунальных редприятий, удлинение транспортных и инженерных коммуникаций, жращение площади озеленения, уменьшение загрязнения окружающей
среды, увеличение пропускной способности транспортных магистралей в часы пик, снижение уровня дорожно-транспортных происшествий и т.д.
2. Обзор зарубежного опыта освоения подземного пространства позволил выявить основные тенденции в развитии подземного строительства. Диапазон освоения подземного пространства по существу неограничен. Номенклатура рекомендуемых к реализации объектов практически поностью соответствует номенклатуре наземного строительства. Наибольшее распространение в зарубежной практике получили транспортно-торговые комплексы, объекты инженерно-коммунального хозяйства, а также подземные встроенно-пристроенные гаражи и автостоянки.
3. Использование подземного пространства в отечественной практике гражданского строительства в основном связано с устройством инженерных коммуникаций и транспортных сооружений - туннелей, линий метрополитена, станции и пересадочных узлов, строительством убежищ, реже - подземных гаражей и автостоянок, пешеходных переходов различной сложности. Имеются отдельные примеры строительства подземных многофункциональных комплексов в крупнейших городах страны: Ереване, Москве и Санкт-Петербурге.
4. На основе анализа различных типов объектов подземного строительства проведена классификация подземных сооружений по следующим признакам: по функциональному назначению; по степени автономности и объемно-пространственному решению; по степетг заглубления и глубине заложения; методу строительства и др. В соответствии с принятой классификацией по функциональному назначению определена номенклатура объектов, ограничениями которой могут служить только человеческий фактор, связанный с неблагоприятным воздействием на психическое состояние человека при длительном пребывании в закрытом подземном пространстве, и неудовлетворительные гидрогеологические условия в районе строительства.
5. Исследование проблем комплексного использования подземного пространства в городах в нашей стране проводились, начиная с послевоенного периода. Обзор публикаций по результатам данных исследований показал, что они могут быть подразделены на три вида:
публикации описательного характера, содержащие примеры размещения различных объектов, в основном общественных зданий, в подземном пространстве с технико-экономическими показателями.
конкретная информация по социально-техническим мероприятиям и конструктивным решениям подземных сооружений со сравнительным технико-экономическим анализом.
Научные труды, посвященные решению инженерно-экономических
проблем комплексного использования подземного пространства.
Научные исследования проводились в период 60-80-х годов, к
настоящему времени устарели, требуют критической переоценки.
6. Для определения экономической эффективности подземного роительства разработана частная методика, основанная на современных методах оценки инвестиционных проектов и учитывающая специфику объекта исследования. Методика предусматривает определение общей коммерческой и народнохозяйственной социально-экономической эффективности:
При расчете коммерческой эффективности предложены методы определения доходов и расходов инвестора, различающиеся в зависимости от дели вложения в объекты коммерческой недвижимости: на продажу и для дачи в аренду.
Народнохозяйственную социально-экономическую эффективность ^пользования подземного пространства рекомендуется определять методами расчета сравнительной эффективности в сопоставлении с шриантами строительства аналогичных объектов в наземном испонении.
7. Для оценки сравнительной эффективности выявлены, слассифицированы и проанализированы факторы, ведущие к удешевлению и удорожанию строительства и эксплуатации подземных сооружений, а также ^количественные социально-экономические факторы, оказывающие итияние на ценность градостроительных территорий и на повышение уровня >бслуживания населения.
8. Важнейшим фактором, определяющим эффективность подземного ;троительства, является экономия территории. В связи с этим рассмотрены методы оценки земли, показана их преемственность на разных этапах ) аз вития экономической науки. Обоснован выбор методики оценки :тоимости земли для расчетов, выпоненных в диссертации. Установлен Хшнимально необходимый уровень цены земельных участков, >беспечивающий эффективность подземного строительства за счет экономии ородских территорий.
9. Эффективность использования подземного пространства определена 1а примере строительства подземных комплексов, включающих гараж и орговые помещения. Особенно актуальна для крупных городов проблема гарковки индивидуального автотранспорта. В диссертации обоснована ютребность в паркингах, в том числе в подземном варианте, для Санкт-1етербурга.
10. Результаты выпоненных в диссертации расчетов коммерческой ффективности показывают достаточную привлекательность их для
инвестора в случаях продажи парковочных мест, либо предоставления для кратковременной парковки на условиях почасовой оплаты. Рентабельность капитальных вложений достигает 40-50 %, срок окупаемости 2-3 года. Неэффективным является сдача парковочных мест в догосрочную аренду с абонентской платой. Данный вид аренды может быть использован в комбинации с почасовой оплатой парковки, что обеспечивает повышение запоняемоеЩ гаража и приносит допонительный доход.
11. При существующем уровне сметной стоимости строительства, методах оценки стоимости земли и эксплуатационных расходах коммерческая эффективность строительства подземных гаражей ниже, чем наземных. Однако при размещении их на участках высокой градостроительной ценности (например, в историческом центре Санкт-Петербурга) или при встраивании в подземные части жилых и общественных зданий, они впоне конкурентоспособны с наземным строительством.
12. Оценка факторов, определяющих эффективность использования подземного пространства й приведенные в диссертации расчеты показывают, что срок окупаемости допонительных капитальных вложений в строительство подземных гаражей в сравнении с наземными превышает 13 лет.
Определение народнохозяйственной социально-экономической эффективности подземного строительства требует стоимостной оценки социальных факторов, что в существующих условиях представляет собой задачу самостоятельного научного исследования.
13. Для повышения эффективности комплексного использования подземного пространства рекомендуется размещать подземные объекты:
торгово-складского назначения - преимущественно на главных путях движения транспорта и в их узловых точках, под улицами и площадями;
инженерно-коммунального назначения - на внутридворовой территории и санитарных зонах;
для хранения автомобилей - на внутридворовых территориях, во встроенно-пристроенные помещениях к зданиям и сооружениям, санитарных зонах и плотно застроенных городских центрах.
14. Подземные объекты следует активно использовать для нужд гражданской обороны. Их строительство следует предусматривать в районах новостроек. Существующие объекты такого назначения нуждаются в допонительных капитальных вложениях, с тем, чтобы они отвечали действующим требованиям защиты населения в чрезвычайной ситуации.
Для успешного освоения подземного пространства и реализации имеющихся проектов следует разработать соответствующую
градостроительную программу, в которой были бы увязаны социально-экономические вопросы с архитектурно-планировочными и инженерно-техническими мероприятиями и такая программа необходима на стадии инженерного освоения новых территорий или при реконструкции участков старой застройки.
На данном этапе развития экономики страны строительство комплексное освоение подземного пространства не может обойтись без поддержки со стороны государства. Подобная помощь может выражаться в освобождении инвесторов от отчислений на развитие городской инфраструктуры, снижении налогов на период строительства и первые годы эксплуатации, участия государства в строительстве многофункциональных подземных комплексов.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Зарубежный опыт использования подземного пространства. Труды молодых ученых. В рамках программы ИНТЕГРАЦИЯ/ С.-Петербургский гос. архитектур.-строит, ун-т. - СПб., 1998. Ч. И. -с. 165-170.
2. Примеры использования подземного пространства в Санкт-Петербурге. Доклады 55-ой научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета в 1998 г./ С.-Петербургский гос. архитектур.-строит, ун-т. -СПб., 1998. Ч.Н.-с. 165-170.
3. Экономическая оценка строительства подземных гаражей. Труды молодых ученых. В рамках программы ИНТЕГРАЦИЯ/С.-Петербургский гос. архитектур.-строит. ун-т. - СПб., 1999. Ч. III. -с. 165-170.
Подписано к печати 16.11.2000 г. Ризография. Формат 60x84 1/16 Усл. печ. л. 1,44. Тираж 60 экз.
ТОО ВЭЛОНА 193167, г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 173.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шутов, Иван Александрович
ВВЕДЕНИЕ.
1. Состояние и проблемы использования подземного пространства.
1.1 Подземные сооружения, виды, классификация
1.2 Отечественный и зарубежный опыт подземного строительства
1.3 Факторы, определяющие эффективность подземного строительства
2. Методика оценки экономической эффективности подземного строительства.
2.1 Обзор методических документов по оценке эффективности подземного строительства
2.2 Методика определения эффективности проектов подземного строительства
2.3 Оценка стоимости земли в расчетах эффективности подземного строительства.
3. Экономическая эффективность строительства подземных объектов.
3.1 Обоснование потребностей в строительстве подземных паркингов.
3.2 Оценка коммерческой эффективности строительства подземных объектов.
3.3 Оценка сравнительной эффективности подземного строительства (на примере паркингов)
Диссертация: введение по экономике, на тему "Исследование экономической эффективности использования подземного пространства в крупных городах"
Актуальность диссертационного исследования. Одной из проблем больших городов является нерациональное использование имеющихся земельных ресурсов. По оценкам специалистов площади городских территорий превышают требуемые в 2-2,5 раза, что влечет за собой ряд негативных последствий: дефицит земельных участков под жилое строительство; увеличение протяженности инженерных и транспортных сетей; отвлечение средств городского бюджета на инженерное оборудование и благоустройство территорий.
Другой проблемой интенсивно растущего и развивающегося мегаполиса является рост автомобилизации. В Санкт-Петербурге в период с 1985 по 1996 гг. парк индивидуальных автомобилей увеличися с 200 тыс. до 600 тыс. единиц, при том, что количество парковочных мест увеличилось со 160 тыс. до 370 тыс. машино-мест, в основном за счет открытых автостоянок [ 1 ].
Отсутствие достаточного количества парковочных мест приводит к тому, что автовладельцы располагают свой транспорт на проезжей части, на тротуарах, во внутридворовом пространстве, зачастую прямо на газонах. Часть гаражных боксов размещается в санитарных зонах вблизи железнодорожных магистралей, что не украшает городской ландшафт. Открытые автостоянки все больше и больше занимают и без того дефицитное пространство. Ускоренный рост автомобилизации сопровождается такими отрицательными факторами, как: ухудшение природно-климатических и санитарно-гигиенических условий проживания населения; усложнение работы коммунальных служб в зимний период; затруднение продвижения автотранспорта в утренние и вечерние часы и образование пробок;
Одним из возможных вариантов решения возникших проблем может стать развитие многоуровневого использования городской среды с активным освоением подземного пространства. Этому способствует широкий диапазон номенклатуры возможного размещения объектов в подземном пространстве, а также большой и продожительный опыт работы в данной области в нашей стране и за рубежом.
В СССР основным направлением в практике освоения подземного пространства являлось строительство объектов стратегического и военного назначения: бункеров, командных пунктов, складов и т. д. Ярким примером может служить подземный город-спутник под Севастополем, который практически поностью дублирует всю инфраструктуру наземного города и даже имеет свою железную дорогу и порт для подводных лодок. Отечественная практика гражданского использования подземного пространства в большинстве случаев связана с устройством инженерных коммуникаций и транспортных сооружений - туннелей, линий метрополитена, станции и пересадочных узлов, строительством убежищ, реже - подземных гаражей и автостоянок, пешеходных переходов различной сложности. Наиболее активно идет строительство в крупных городах, чаще в общегородских центрах и исторически сложившихся районах.
В Санкт-Петербурге активность освоения подземного пространства невелика из-за неблагоприятных гидрогеологических условий: слабые грунты и высокий уровень грунтовых вод. Однако острая необходимость в увеличении количества парковочных мест и большой интерес к данному виду недвижимости стимулируют освоение этой области строительства. Уже имеется ряд реализованных проектов и объектов, находящихся на стадии строительства и проектирования: подземный комплекс под площадью Труда, подземный гараж под гостиницей Невский Палас и под жилым домом на набережной реки Мойки, дом 11. В планах строителей - освоение территории перед Финляндским и Московским вокзалами и Конюшенной площадью.
Научно-практический интерес к освоению подземного пространства в городской черте появися в послевоенный период. Над отдельными аспектами использования подземного пространства работали ряд отечественных научно-исследовательских и проектных институтов и отдельные специалисты.
Из наиболее известных исследований можно отметить работы Г.Е. Голубе-ва, A.A. Бойченко, JI.B. Курганской, И.П. Спектора, Е. В. Петренко, И. Е. Петренко и др. Особый интерес в этой связи представляют работы A.A. Сегедино-ва и С.И. Кабаковой, которые на протяжении многих лет работали над вопросами социально-экономического обоснования комплексного использования подземного пространства.
Однако проблемы экономики подземного градостроительства далеки от решения. В новых социально-экономических условиях выросло значение и изменились методы оценки земельных ресурсов, появилась необходимость определять коммерческую эффективность и инвестиционную привлекательность проектов.
Необходимость выпонения такого исследования определили цели и задачи диссертации.
Целью настоящей диссертационной работы является определение инвестиционной привлекательности и экономической эффективности проектов подземного строительства.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
- обобщение отечественного и зарубежного опыта использования подземного пространства;
- обзор существующих проектов подземных сооружений;
- анализ существующих методик определения эффективности инвестиций и оценки земли;
- разработка общих методических подходов к оценке эффективности подземного строительства;
- выпонение расчетов и анализ коммерческой и сравнительной эффективности проектов подземного строительства;
- разработка конкретных рекомендаций по практическому применению предлагаемой методики для расчетов экономической эффективности инвестиционных проектов подземного строительства.
Объектом исследования являются экономическая эффективность проектных решений комплексного использования подземного пространства
Предметом исследования являются методические основы оценки коммерческой и экономической эффективности проектов подземного строительства.
Теоретической и методической базой являются законодательные документы, нормативные акты, инструктивные и методические документы по расчету экономической эффективности, ранее проведенные исследования специалистов в данной области.
В качестве инструмента исследования использованы методы экономического, системного и логического анализа, методы расчета экономической эффективности.
Научную новизну диссертационной работы составляют:
1. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов подземного строительства, отвечающая современным требованиям рыночной экономики и обеспечивающей учет специфики объекта исследования.
2. Классификация, оценка и анализ факторов, определяющие коммерческую и сравнительную экономическую эффективность проектов подземного строительства.
3. Выводы о коммерческой и сравнительной эффективности строительства подземных объектов в Санкт-Петербурге.
Достоверность исследований основывается на применении положений оценки эффективности инвестиционных проектов, использовании большого объема практических материалов, а также на проведенных автором инженерно-экономических расчетах.
Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью их применения при разработке градостроительных проектов планировки и застройки жилых районов и микрорайонов; проектов отдельных объектов подземного строительства или комплексных объектов и их групп, входящих в состав общественно-транспортных, торгово-складских и других многофункциональных комплексов.
На защиту выносятся:
1) методика оценки экономической эффективности строительства подземных сооружений;
2) классификация и оценка факторов, определяющих экономическую эффективность и инвестиционную привлекательность проектов подземного строительства;
3) результаты расчетов коммерческой и сравнительной экономической эффективности подземного строительства.
Апробация работы. Основные положения докладывались и получили одобрение на 55-ой научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета в 1998 г, 52-ой и 53-ей международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов, научных конференциях С-Пб ГАСУ.По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 0, 7 печатных листа.
Внедрение отдельных положений диссертации осуществлено в НПФ Геореконструкция при разработке предпроектных предложений по реконструкции гостиницы Владимирский-19. Материалы диссертации были использованы в 1999 г. в НИР по теме Исследование проблем повышения инвестиционной активности и обеспечения экономического роста в строительстве и коммунальном хозяйстве Санкт-Петербурга.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шутов, Иван Александрович
Основные результаты и выводы
1. Проведенный в диссертации анализ показал, что комплексное освоение подземного пространства города является одним из эффективных направлений современного градостроительства. Мотивацией для многоуровнего развития города служит исчерпание городских территорий для нового строительства и реконструкции промышленных и коммунальных предприятий, удлинение транспортных и инженерных коммуникаций, сокращение площади озеленения, уменьшение загрязнения окружающей среды, увеличение пропускной способности транспортных магистралей в часы пик, снижение уровня дорожно-транспортных происшествий и т.д.
2. Обзор зарубежного опыта освоения подземного пространства позволил выявить основные тенденции в развитии подземного строительства. Диапазон освоения подземного пространства по существу неограничен. Номенклатура рекомендуемых к реализации объектов практически поностью соответствует номенклатуре наземного строительства. Наибольшее распространение в зарубежной практике получили транспортно-торговые комплексы, объекты инженерно-коммунального хозяйства, а также подземные встроенно-пристроенные гаражи и автостоянки.
3. Использование подземного пространства в отечественной практике гражданского строительства в основном связано с устройством инженерных коммуникаций и транспортных сооружений - туннелей, линий метрополитена, станции и пересадочных узлов, строительством убежищ, реже - подземных гаражей и автостоянок, пешеходных переходов различной сложности. Имеются отдельные примеры строительства подземных многофункциональных комплексов в крупнейших городах страны: Ереване, Москве и Санкт-Петербурге.
4. На основе анализа различных типов объектов подземного строительства проведена классификация подземных сооружений по следующим признакам: по функциональному назначению; по степени автономности и объемнопространственному решению; по степени заглубления и глубине заложения; методу строительства и др. В соответствии с принятой классификацией по функциональному назначению определена номенклатура объектов, ограничениями которой могут служить только человеческий фактор, связанный с неблагоприятным воздействием на психическое состояние человека при длительном пребывании в закрытом подземном пространстве, и неудовлетворительные гидрогеологические условия в районе строительства.
5. Исследование проблем комплексного использования подземного пространства в городах в нашей стране проводились начиная с послевоенного периода. Обзор публикаций по результатам данных исследований показал, что они могут быть подразделены на три вида: публикации описательного характера, содержащие примеры размещения различных объектов, в основном общественных зданий, в подземном пространстве с технико-экономическими показателями. конкретная информация по социально-техническим мероприятиям и конструктивным решениям подземных сооружений со сравнительным технико-экономическим анализом.
Научные труды, посвященные решению инженерно-экономических проблем комплексного использования подземного пространства. Научные исследования проводились в период 60-80-х годов, к настоящему времени устарели, требуют критической переоценки.
6. Для определения экономической эффективности подземного строительства разработана частная методика, основанная на современных методах оценки инвестиционных проектов и учитывающая специфику объекта исследования. Методика предусматривает определение общей коммерческой и народнохозяйственной социально-экономической эффективности:
При расчете коммерческой эффективности предложены методы определения доходов и расходов инвестора, различающиеся в зависимости от цели вложения в объекты коммерческой недвижимости: на продажу и для сдачи в аренду.
Народнохозяйственную социально-экономическую эффективность использования подземного пространства рекомендуется определять методами расчета сравнительной эффективности в сопоставлении с вариантами строительства аналогичных объектов в наземном испонении.
7. Для оценки сравнительной эффективности выявлены, классифицированы и проанализированы факторы, ведущие к удешевлению и удорожанию строительства и эксплуатации подземных сооружений, а также неколичественные социально-экономические факторы, оказывающие влияние на ценность градостроительных территорий и на повышение уровня обслуживания населения.
8. Важнейшим фактором, определяющим эффективность подземного строительства, является экономия территории. В связи с этим рассмотрены методы оценки земли, показана их преемственность на разных этапах развития экономической науки. Обоснован выбор методики оценки стоимости земли для расчетов, выпоненных в диссертации. Установлен минимально необходимый уровень цены земельных участков, обеспечивающий эффективность подземного строительства за счет экономии городских территорий.
9. Эффективность использования подземного пространства определена на примере строительства подземных комплексов, включающих гараж и торговые помещения. Особенно актуальна для крупных городов проблема парковки индивидуального автотранспорта. В диссертации обоснована потребность в паркингах, в том числе в подземном варианте, для Санкт-Петербурга.
10. Результаты выпоненных в диссертации расчетов коммерческой эффективности показывают достаточную привлекательность их для инвестора в случаях продажи парковочных мест, либо предоставления для кратковременной парковки на условиях почасовой оплаты. Рентабельность капитальных вложений достигает 40-50 %, срок окупаемости 2-3 года. Неэффективным является сдача парковочных мест в догосрочную аренду с абонентской платой. Данный вид аренды может быть использован в комбинации с почасовой оплатой парковки, что обеспечивает повышение запоняемости гаража и приносит допонительный доход.
11. При существующем уровне сметной стоимости строительства, методах оценки стоимости земли и эксплуатационных расходах коммерческая эффективность строительства подземных гаражей ниже, чем наземных. Однако при размещении их на участках высокой градостроительной ценности (например, в историческом центре Санкт-Петербурга) или при встраивании в подземные части жилых и общественных зданий, они впоне конкурентоспособны с наземным строительством.
12. Оценка факторов, определяющих эффективность использования подземного пространства и приведенные в диссертации расчеты показывают, что срок окупаемости допонительных капитальных вложений в строительство подземных гаражей в сравнении с надземными превышает 13 лет.
Определение народнохозяйственной социально-экономической эффективности подземного строительства требует стоимостной оценки социальных факторов, что в существующих условиях представляет собой задачу самостоятельного научного исследования.
13. Для повышения эффективности комплексного использования подземного пространства рекомендуется размещать подземные объекты: торгово-складского назначения - преимущественно на главных путях движения транспорта и в их узловых точках, под улицами и площадями; инженерно-коммунального назначения - на внутридворовой территории и санитарных зонах; для хранения автомобилей - на внутридворовых территориях, во встроенно-пристроенные помещениях к зданиям и сооружениям, санитарных зонах и плотно застроенных городских центрах.
14. Подземные объекты следует активно использовать для нужд гражданской обороны. Их строительство следует предусматривать в районах новостроек. Существующие объекты такого назначения нуждаются в допонительных капитальных вложениях, с тем, чтобы они отвечали действующим требованиям защиты населения в чрезвычайной ситуации.
Для успешного освоения подземного пространства и реализации имеющихся проектов следует разработать соответствующую градостроительную программу, в которой были бы увязаны социально-экономические вопросы с архитектурно-планировочными и инженерно-техническими мероприятиями и такая программа необходима на стадии инженерного освоения новых территорий или при реконструкции участков старой застройки.
На данном этапе развития экономики страны строительство комплексное освоение подземного пространства не может обойтись без поддержки со стороны государства. Подобная помощь может выражаться в освобождении инвесторов от отчислений на развитие городской инфраструктуры, снижении налогов на период строительства и первые годы эксплуатации, участия государства в строительстве многофункциональных подземных комплексов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Шутов, Иван Александрович, Санкт-Петербург
1. О мерах по упорядочению размещения легковых автомобилей на территории Санкт-Петербурга: Распоряжение от 14 авг. 2000 г., № 864-р.-С-Пб., 2000г.-2 с.
2. О методике определения арендной платы за земельные участки: Распоряжение от 22.05.97 N 450-р.-С-Пб., 1997г.-22 с.
3. Абен Х.К. Об учете ценности городской территории // Проблемы экономики градостроительства. М., 1974.- С. 6-10.
4. Азаров В. Дом, транспорт, пешеход //Стр-во и архитектура Москвы.-1985.- №4.-С. 14-16.
5. Анализ инвестиционной привлекательности строительства подземных гаражей//Реатер.-1996.-№3.-С.58-59.
6. Архитектура пешеходных торговых улиц /Центр науч.-техн. информ.; Сост. Е.А. Тарасова.-М., 1987 44 е.: ил.-(Архитектура, районная планировка, градостроительство: Обзор, информ.; Вып.12).-Библиогр.: с. 43.
7. Архитектурная организация подземного пространства в больших городах с учетом климатических условий/ Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. И.П. Спектор.- М., 1983.-9с.- (Градостроительство: Экспресс-информ.; Вып.6).
8. Архитектурно-планировочноя организация подземного пространства в промышленных районах больших городов / Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. И.П. Спектор.- М., 1984.-36 е.- (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып.18).
9. Архитектурно-эстетическая организация подземного пространства/ Центр науч.-техн. информ. по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. В. М. Матвеенков. -М., 1988.-24 е.: ил. (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.22).- Библиогр.: С. 20-21.
10. Барановская Н.И. Капитальные вложения, пути повышения их экономической эффективности,- Л., 1978.-56 с.
11. Барановская Н.И. Целевое управление комплексной застройкой новых жилых районов крупных городов (на примере Ленинграда).- Л.:Изд-во Ленингр. ун-та, 1989,- 160-с.
12. Беддингтон Н. Строительство торговых центров.- М.: Стройиздат, 1986.-124с.
13. Белинский А.Ю., Цивлин A.M. Гараж . за тридевять земель// Ленингр. панорама.-1983.-№6.-С.24-25.
14. Белова Л.И. Рациональное использование городских территорий при размещении жилищного строительства// Градостроительство (сборник научных трудов).-Киев, 1985.-С.З-40.
15. Бессолов П. П. , Правоторов В. В. Использование подземных сооружений в инженерном хозяйстве ЧССР // Шахт, стр-во. 1990. -№ 2.- С. 23-26.
16. Бранч М. Проектирование городской среды.- М.:Стройиздат, 1979.-176 с.
17. Вопросы экономики использования подземного пространства городов: Сб. науч. тр.-М.: Знание, 1974.-11 с.
18. Гаражи. Проектирование и строительство. -М.: Стройиздат, 1986.-391 с.:ил.
19. Гаряев P.M. Особенности реконструкции исторически сложившихся городов. В помощь проектировщику-градостроителю.- Киев, 1971. Вып. 6.- С. 36-40.
20. Генеральная схема планировочной организации и использования подземного пространства Ленинграда. ЛенНИИпроект, Мастерская № 1,- С-Пб., 1997.- 238 е.: ил.
21. Глазычев В.Л. Социально-экономическая интерпретация городской среды.-М.: Наука, 1984.-180с.
22. Голицинский Д. М. Использование подземного пространства для решения транспортных проблем больших городов (на примере Санкт-Петербурга) // Подземные пространства мира. 1998 .- № 1.- С. 17-19.
23. Голубев Г.Е. Многоуровневые транспортные узлы.-М.: Стройиздат, 1981.-172с.
24. Голубев Г.Е. Подземная урбанистика (градостроительная особенности развития систем подземных сооружений). М.: Стройиздат, 1979. - С. 152.
25. Дихтер Я.Е. Многоэтажные жилище столицы. -М.: Моск. рабочий, 1981.-217с.
26. Дьяков Ю.В. Индустрия подземных строек // Гор. хоз-во Москвы.-1986. -№ 5. -С.27-29.
27. Ежов В.И. Архитектура общественных зданий. -М.: Стройиздат,1983. -217с.
28. Закономерности размещения пересадочных узлов внешнего транспорта в крупнейших городах/ Моск. гор. центр науч.-техн. информ.;-М, 1983. -8с.:ил.-(Градостроительство: Обзор, информ.; Вып.7).
29. Защищенные землей общественные здания и сооружения / Центр науч.-техн. информ. по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. М. К. Трегубова, JI. В. Курганская. М.,1986.-45 е.: ил. - (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.5).- Библиогр.: С.42-44.
30. Иконников A.B. Реконструкция центров крупных городов. -М.: Знание, 1985.-162с.
31. Использование подземного пространства больших городов под зданиями различного функционального назначения/ Гос.центр науч.-техн. информ.; Сост. E.H. Боровик.- М., 1978.-34 е.: ил.- (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып.29).
32. Использование подземного пространства в градостроительстве / Гос.центр науч.-техн. информ.; Сост. И.П. Спектор.- М, 1983.-55с.: (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып.7).
33. Использование подземного пространства в градостроительстве / Центр науч.-техн. информ. по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. И. П. Спектор. -М.,1988.- 24 е.: ил. (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.22).- Библиогр.: С. 20-21.
34. Кабакова С.И. Социально-экономические проблемы использования подземного пространства/ Науч.-исслед. ин-т экономики стр-ва. -М.: Стройиздат., 1984,- 259 с.
35. Кабакова С.И. Социальные последствия урбанизации и задачи рационального использования территории застройки городов//Вопросы экономики использования подземного пространства городов. -М., 1974.- 317с.
36. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. -М.: Стройиздат, 1981.-156с.
37. Каммерер Ю. Возможности подземного пространства //Стр-во и архитектура Москвы. -1986. -№5 -С.8-9.
38. Каммерер Ю. Ю., Дунаевский Н. Д., Щербаков В. В. Этажи подземных улиц // Городское хозяйство Москвы. 1986.- № 6.- С. 19-20.
39. Келемен Я., Вайда 3. Город под землей. -М.: Стройиздат, 1985. -87с.
40. Коваль B.C. Освоение подземного пространства городов// Строительство и архитектура. -Киев. -1982.43. Коваль B.C. Экспериментальный жилой комплекс на 10 тыс. жителей // На стройках России. -1982. -№8. -С.51-53.
41. Козюра Г.И. Уплотнение застройки при реконструкции районов массового строительства//Строительство и архитектура.-Киев.-1985.Вып.21. -С.20-25.
42. Колесова JI.M. Подземный уровень жилой застройки и вопросы организацииХ обслуживания: Сб.научн.тр./Зон. науч.-исслед. и проект, ин-т типового и эксперим. проектирования. -Киев, 1987.-С.76-82.
43. Комплексы первичного обслуживания в жилой застройке крупного города/ Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. И.И. Жемчужникова.-М., 1984. Ч 22с.:ил.- (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып.8).
44. Корецкий Б. А. Проектирование подземных сооружений // Шахт, стр-во. -1990. -№ 11,-С. 31-32.
45. Кочетков A.B. Экономическая эффективность градостроительных решений. -М.: СтройиздатД980. -145с.
46. Кудрявцева А.О. Рациональное использование территории при планировке и застройке городов СССР.- М.: Стройиздат,1971.-136с.
47. Лавров В.А. Развитие планировочной структуры исторически сложившихся городов. -М.: Стройиздат,1977. -176 с.
48. Ланберг Ю. Тоннель и пешеход// Стр-во и архитектура Москвы. -1982 -№3. -С.23-25.
49. Маковский Л.В. Городские подземные транспортные сооружения. -М.: Стройиздат,1979. -19с.
50. Матвеенков В. М., Использование подземного пространства в градостроительном проектировании новых и реконструкции сложившихся жилых районов // Архитектура и стр-во Узбекистана. 1990. - № 1. - С. 24-26.
51. Махровская A.B. Реконструкция старых жилых районов крупных городов. -Л.: Стройиздат,1986.
52. Машкова Г.А. Вопросы повышения интенсивности использования территории при реконструкции сложившихся жилых районов Москвы// Градостроительство: Киев, 1987. Вып.39. -С.26-32.
53. Мельников Н. Н. Проблемы освоения подземного пространства // Безопасность труда в промышленности.-1988.- № 4. С. 45-47.
54. Методические рекомендации по определению эффективности подземного городского строительства. -Науч.-исслед. ин-т экономики Госстроя СССР. -М.,1975.-65с.
55. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Утв. Гос. ком. РФ по делам стр-ва 31 03.94. и др., № 7-12,47-М.: Б.и., 1994.
56. Многофункциональные комплексы культурно-бытового назначения в жилыхрайонах городов/ Центр науч.-техн. информ. по гражданскому стр-ву иархитектуре; Сост. -М., 1977.- 41с.: ил.- (Обществ, здания: Обзор, информ.;
57. Вып.22).- Библиогр.: С. 40-41.
58. Многоэтажные наземные гаражи и автостоянки в городской застройке/ Гос.центр науч.-техн. информ.; Сост. Г.Е. Голубев.- М, 1976.-25с.: (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып.4).
59. Многоэтажные наземные и подземные гаражи-стоянки (обзор) / Гос.центр науч.-техн. информ.;-М., 1978. -56с. (Зарубежный опыт строительства).
60. Наумов Н.С. Формирование предприятий повседневного обслуживания населения//Стр-во и архитектура Белоруссии.- 1983.-№4. -С.18-19.
61. Панкина С. Ф. Проектирование торгово-рекреационного комплекса на Манежной площади в Москве// Подзем, пространства мира. 1997.- № 1.- С. 5-9.
62. Петренко Е. В. Основные направления освоения подземного пространства // Подзем, и шахт, стр-во. 1991.-№ З.-С. 2-5.
63. Петренко Е. В. Петренко И. Е. Классификация подземных сооружений // Подзем, и шахт. Стр-во. 1991.- № 9.-С. 2-5.
64. Петренко Е. В., Петренко И. Е. Освоение подземного пространства // Шахт, стр-во. 1987. -№ 11.- С. 27-31.
65. Петров Ю. Методика расчета автостоянок для торговых предприятий городского центра// Город и его центр.- М., 1972. -52с.
66. Пиир М.А. Подземные этажи города. Перспективы их развития// Ленингр. панорама. -1982.-№3. -С. 16-19.
67. Плехина О. Использование подвалов жилых домов и подземной части городских кварталов (из зарубежного опыта) // Жилищное стр-во. -1969.-№2.- С. 26-28.
68. Плотников Г. И. О преимуществах использования подземного пространства// Подзем, пространства мира. 1995 .- № 6.- С. 44-47.
69. Подземные торговые комплексы / Центр науч.-техн. информ. по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. В. М. Кравец.- М., 1989.-37 е.: ил. (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.11).-Библиогр.: С. 44-45.
70. Подземный торговый центр в Ереване // Архитектура СССР.- 1987.- № 5/6.-С. 44-49.
71. Попутное досуговое обслуживание в зонах городской активности / Центр науч.-техн. информ. по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. Н. А. Шабельнико-ва.-М., 1991.-48 е.: ил. (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.1).- Библиогр.: С.44-45.
72. Проблема интенсификации использования территории при реконструкции районов сложившийся застройки/ Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. В.А. Портнов.- М., 1988.-е. 19.: (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып. 7).
73. Проблемы реконструкции жилой среды крупнейшего города// Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. А.В.Тевзадзе.- М., 1986.-27с. (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып. 12).
74. Проблемы социально-экономической эффективности реконструкции кварталов и микрорайонов в больших городах/ Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. Е.М. Блех и др.- М., 1982.-c.23.: (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып.11).
75. Прогрессивные решения городских подземных сооружений / Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. И.П. Спектор.- М, 1983.-11с.: (Градостроительство: Экспресс-информ.; Вып. 12).
76. Проектирование фундаментов зданий и подземных сооружений: Учеб пособие/ под ред. Б.И. Доматова.- М.: Изда-во АСВ, СПб. СПбГАСУ, 1999.-340с.: 4 ил.
77. Развитие систем транспортных сооружений и узлов в крупнейших и крупных городах / Центр науч.-техн. информ по гражд. стр-ву и архитектуре.; М, 1985 46с.: и л.-(Архитектура, районная планировка, градостроительство: Обзор, информ.; Вып.7).
78. Рекомендации по планировке и застройке жилых районов и микрорайонов/ Центр науч.-исслед. и проект, ин-т по градостроительству; Сост. Г.Е. Голубев и др.-М., 1980.-148с.
79. Рекомендации по проектированию сооружений двойного назначения в жилых и общественных зданиях. -М., 1985. -175 с.
80. Руководство по составлению схем комплексного использования подземного пространства крупных и крупнейших городов. -М.: Стройиздат,1978. 78 с.
81. Свирский С. И. Подземные сооружения: эффективность сооружений // Городское хозяйство Москвы. 1985.- № 11.- С. 23-25.
82. Сегединов A.A. Инженерные коммуникации в экономике градостроительства.- М.: Стройиздат, 1968, 168 с.
83. Сегединов A.A. Многоярусный город.-М.: Московский рабочий, 1981.-158 с.
84. Сегединов A.A. Развитие инженерных подземных коммуникаций в г. Москве: Докл., М., I960.- 7 с.
85. Сегединов A.A. Пащенко Н.Е., Экономика строительства.- М., Моск. рабочий, 1973.-264 с.
86. Сегединов A.A. Экономические проблемы пространственного развития инфраструктуры городов.- М., 1976, 16 с.
87. Смородинов М.И. Подземная урбанистика (методы и средства выпонения подземных строительных работ).-М: Знание, 1983.-27с.
88. Спектор И. П., Пол ищу к И. В., Подземная урбанистика города Фрунзе // Архитектура и стр-во Узбекистана. 1989. - № 7. - С. 23-25.
89. Старицин А. П. Освоение подземного пространства и охрана природной среды // Основания, фундаменты и механика грунтов. 1984.- № 1 -С. 5-7.
90. Торгово-бытовые предприятия с использованием подземного пространства/ Центр науч.-техн. информ. по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. В. М. Кравец. -М.,1987.-41 е.: ил. (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.7).- Библиогр.: С. 39-40.
91. Торговые центры и зоны городов с использованием существующих зданий/ Центр науч.-техн. информ; Сост. Т.В. Порхачева.- М., 1988.-46с.: ил. (Обществ, здания: Обзор, информ.; Вып.З).
92. Управление строительными инвестиционными проектами: учеб. Пособие / Под. общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова.-М.: изд-во ABC; СПБ. гос. архит.-строит. ун-т., 1997.-307 с.
93. Формирование новой жилой застройки в реконструируемых районах крупных городов/ Моск. гор. центр науч.-техн. информ.; Сост. Афанасьева Т.В., Костина Е.Г., Крупицкий А.С.-М., 1986.-26с. (Проблемы больших городов: Обзор, информ.; Вып. 14).
94. Чеканов П. Реконструкция и реставрация комплекса музея A.C. Пушкина// Подзем, пространства мира. 1997 .- № 3.- С. 9-13.
95. Чумаков Ю. И., Динельт Ю. Б. Эффективность заглубленных сооружений // Пром. стр-во и инженер, сооружения. 1990.- № 1. - 12с.
96. Швецов П.Ф., Зильберборд А.Ф. Под землю, чтобы сберечь землю.-М.: Наука, 1983,-124с.
97. Шемякин Е. И. Проблемы освоения подземного пространства // Подзем, и шахт, стр-во. 1991.-№ 1.-С. 2-5.
98. Экономическая эффективность этажности жилой застройки / Вайнберг М., Любимова М., Лазарева Н., Тучина В. // Архитектура СССР.- 1977.-№6.-С.16-19.
99. Юркевич П. Ю. Подземная автостоянка на площади Революции в Москве: от технического предложения до реализации проекта // Подзем, пространства мира, 1997 .-№ 1.- С. 14-22.
100. Юркевич П. Ю. Подземные автостоянки и гаражи в Италии // Подзем.пространства мира. 1997 .- № 4/5.- С. 26, 31-38.
101. Андрушкевичус А.З. Метод комплексной реконструкции исторического центра старого города: Автореф. дис. . канд. техн. наук.- М.,1985.-20 с.
102. Бойченко A.A. Размещение предприятий и учреждений обслуживания в подземном пространстве городов: Автореф. дис. канд. архитектуры.-М., 1985.25 е.: схем.
103. Васильева И.П. Принципы формирования комплексов торгово-бытового обслуживания в подземных пешеходных зонах: Автореф. дис. канд. архитектуры-М.,1976.- 28 с.
104. Голубев Г.Е. архитектурно-пространсвенная организация многоуровневых транспортных сооружений и узлов: Автореф. дис. д-ра. архитектуры.-М., 1976.39 е.: 5л.черт.
105. Крогиус В.Р. Особенности формирования планировочной структуры городов в условиях сложного рельефа: Автореф. дис. канд. архитектуры-М.,1976.- 28 е.: ил.
106. Матвеенков В. М., Использование подземного пространства в жилых районах крупных и крупнейших городов: Дис. д-ра. архитектуры/Центр, науч.-исслед. и проект, ин-т по градостроительству.-М., 1991.-154 е.: ил.
107. Сегединов A.A. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки гор. Москвы и других крупныхгородов: Автореф. дис. канд. экон. наук,- М., 1965.- 28 с.
108. СНиП 2.04.05-91*. Отопление, вентиляция и кондиционирование: Утв. Гос. ком. СССР по делам стр-ва: 28.11.91: Взамен СНиП 2.04.05-91: Срок введ.01.01.92.-2-е изд., испр. и доп.-М, ЦИТП Госстроя СССР, 1987.-64с.
109. СНиП 2.01.07-85. Нагрузки и воздействие: Утв. Гос. ком. СССР по делам стр-ва: 29.08.85: Взамен СНиП II-6-74: Срок введ. 01.01.87/ Центр, науч.-исслед. ин-т строит, конструкций им. В.А. Кучеренко.-М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985.30 с.
110. СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений: Утв. Гос. ком. СССР по делам стр-ва: Срок введ. 01.01.90./ Гос. ком. по стр-ву и архитектуре.- М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1989.-30 с.
111. СНиП II-3-79**. Строительная теплотехника: Утв. Гос. ком. СССР по делам стр-ва: Срок введ. 01.01.92. / Науч. исслед. ин-т строит. Физики.- 2-е изд., испр. и доп. -М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1996.-32 с.
112. СНиП Н-93-74. Предприятия по обслуживанию автомобилей: Утв. Гос. ком. СССР по делам стр-ва: Взамен СНиП И-Д.9-62 и СН 274-64: Срок введ. 01.04.74/ М-вом автомоб. трансп. -М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1975.- 17 с.
113. АО <<Георекр^укция>Г^А| гуоУУУ^п^ В.М. Улицкий1. А спирант кафедры .
114. Экономики строительства СПбГАСУ И.А. Шутов1. Утверждаюректор Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
115. Технический АКТ о внедрении результатов научно-исследовательской работы
116. Заместитель заведующего кафедрой
117. Экономики строительства СПбГАСУ1. Аспирант кафедры
118. Экономики строительства СПбГАСУ1. ИА. Шутов
119. РИС. 3. Варианты размещения стоянок.1. ОТКРЫТАЯ АВТОСТОЯНКА5,501. Т ^4.МО5.50индекс1. СТОИМОСТИ 100*Х0.901. У***û ^грантовл Й*1. ПОДЗЕМНЫЙ ГАРАЖл