Активизация процесса привлечения инвестиций в жилищное строительство региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
- Автор
- Кольев, Александр Анатольевич
Место защиты Вологда - Год
- 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05 
Диссертация
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кольев, Александр Анатольевич
Введение
1. Теоретические основы процесса инвестирования в жилищное строительство.
1.1. Особенности инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
1.2. Основные методы инвестирования в жилищной сфере.
1.3. Зарубежный и отечественный опыт привлечения инвестиций в жилищное строительство.
2. Экономические аспекты развития жилищного строительства в Вологодской области.
2.1. Состояние жилищного строительства в регионе.
2.2. Оценка инвестиционных возможностей населения на рынке жилья.
2.3. Приоритетные направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере. ли
3. Активизация процесса инвестирования в жилищное строительство в регионе.
3.1. Развитие ипотечного кредитования.
3.2. Целевые жилищные займы как перспективная форма инвестирования в строительство.
3.3. Формирование ссудо-сберегательных касс.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Активизация процесса привлечения инвестиций в жилищное строительство региона"
Актуальность темы исследования. Развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач для региональных органов власти, поскольку это позволяет увеличить налоговые поступления в бюджет, расширить налогооблагаемую базу, удовлетворить потребности населения в качественном, технологически и технически современном жилье, а главное повысить качество и уровень жизни граждан. Однако инвестиционный кризис прошедшего десятилетия в стране привел к сокращению государственных капитальных вложений в строительную сферу и уменьшению ежегодного ввода в действие жилых домов. Кроме того, опережающий рост цен по сравнению с ростом доходов обусловили снижение покупательной способности населения на рынке жилья. Оценка его инвестиционных возможностей как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая часть граждан России самостоятельно решить жилищную проблему не может.
Существующие в настоящее время схемы инвестирования жилищного строительства являются недостаточно эффективными и привлекательными для инвесторов. Развитие ипотеки сдерживается отсутствием догосрочных ресурсов у банков и неразвитой институциональной структурой финансового рынка. Кроме того, используемые на данный момент схемы ипотечного кредитования рассчитаны на достаточно состоятельную категорию граждан. Участие в долевом строительстве для большинства населения является дорогим и рискованным способом улучшить свои жилищные условия. Региональные жилищные программы ограничены дефицитом бюджетных средств. В сложившихся условиях необходимо совершенствовать существующие и развивать другие методы привлечения инвестиций в жилищное строительство, в частности, целевые жилищные займы и систему ссудо-сберегательных касс.
Все это доказывает актуальность выбранной темы исследования.
Степень разработанности темы. Проблемам инвестиционной деятельности в жилищном строительстве посвящены работы Бочарова В.В., Бу-зырева В.В., Золотарева И.И., Полякова В.Г. и др. Развитие ипотечного кредитования в России подробно описывается в трудах Лимаренко В.И., Печат-никовой С.М. Косаревой Н.Б., в зарубежных странах - .в работах Батле-ра С.Б., Ордуэй Н., Страйка Р., Фридмана Д. Отдельные аспекты использования жилищных облигаций и ссудо-сберегательных технологий, как методов инвестирования в жилищное строительство, рассматриваются Намсарае-вой Е., Овсянниковой Т.Ю., Давлетшиным М.Б., Давлетшиной И.М., Лопатиным В.А. Однако вопросам разработки накопительных схем для активизации процесса привлечения инвестиций в жилищное строительство на региональном уровне уделено недостаточно внимания.
Целью исследования является разработка и обоснование мероприятий по активизации процесса инвестирования в жилищное строительство региона.
На достижение поставленной цели направлено решение следующих задач:
Х анализ особенностей инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;
Х исследование основных методов привлечения инвестиций в жилищную сферу, зарубежного и отечественного опыта в этой области;
Х анализ состояния жилищного строительства в регионе;
Х оценка инвестиционных возможностей населения' на региональном рынке жилья;
Х формирование направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере;
Х определение путей совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования;
Х выявление перспективных форм инвестирования в жилищное строительство.
Объектом исследования является процесс привлечения инвестиций в жилищное строительство.
Предметом исследования выступает совокупность теоретических, методических и практических вопросов активизации процесса инвестирования жилищного строительства.
Теоретической и методологической основой работе послужили труды зарубежных и отечественных ученых-экономистов, представляющих различные направления экономической науки; законодательные акты Президента и Правительства РФ, региональных органов государственной власти.
Методология исследования базировалась на экономической теории, выработанной отечественной и зарубежной наукой. В качестве методов исследования использовались:
1. Системный подход к изучению проблем привлечения инвестиций в жилищное строительство.
2. Обобщение и научный анализ теоретических и прикладных разработок, затрагивающих вопросы инвестирования в жилищную сферу.
3. Различные методы экономико-статистического содержания.
Информационной базой являются отчеты по научным работам, семинарам и конференциям, данные Государственного комитета статистики Российской Федерации, Вологодского областного комитета статистики, результаты оценки независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости.
Научная новизна выпоненного исследования состоит в разработке теоретических, методических и практических положений по активизации процесса инвестирования жилищного строительства в регионе в условиях проводимой в стране жилищной реформы.
К основным результатам, определяющим научную новизну и составляющим предмет защиты, относятся следующие:
Х разработка направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере;
Х формирование комплекса мероприятий по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования;
Х определение путей повышения инвестиционной привлекательности целевых жилищных займов как перспективной формы инвестирования в жилищную сферу региона;
Х разработка механизма функционирования ссудо-сберегательной кассы, позволяющего улучшить свои жилищные условия различным категориям граждан и привлечь допонительные инвестиции в развитие жилищной сферы региона.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования разработанных автором предложений и рекомендаций региональными органами управления и строительными предприятиями при выработке мероприятий по активизации процессов привлечения инвестиций в жилищное строительство, в частности, дальнейшего развития ипотечного кредитования, использования целевых жилищных займов как перспективной формы инвестирования в строительство, формирования ссудо-сберегательных касс. Разработанные положения по вопросам активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве используются в ООО Фонд строительства жилья и в ОАО Вологдаагрострой (справки о внедрении).
Апробация работы. По теме диссертации в открытой печати опубликовано восемь работ общим объемом 3 п.л. (2,4 п.л. автора):
1) Кольев A.A. Формирование механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство муниципального образования // Молодые ученые экономике: Сборник конкурсных работ. - Вып. 4. - Вологда: ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004. - С. 47-55. - 0,5 п.л.
2) Кольев A.A. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья // Экономические и социальные перемены в регионе: Инф. бюлетень. - Вып. 25. - Вологда: ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004. - С. 103-106. -0,3 п.л.
3) Кольев A.A. Целевые жилищные займы // Экономические и социальные перемены в регионе: Инф. бюлетень. - Вып. 26. - Вологда: ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004. - С. 64-66. - 0,3 п.л.
4) Кольев A.A., Сулейманов A.A. Развитие ипотечного кредитования в Вологодской области // Материалы международной научно-технической конференции, посвященной 75-летию АГТУ. Т.2. - Архангельск: АГТУ, 2004.-С. 139-141.-0,2 п.л. (0,1 п.л. автора).
5) Кольев A.A. Направления совершенствования системы финансирования жилищного строительства // Сборник материалов III Международной научно-практической конференции Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты) - Пенза: РИО ПГСХА, 2004. - С.84-87. - 0,2 п.л.
6) Кольев A.A. Привлечение средств населения в жилищное строительство региона // Экономические исследования молодых, ученых: Сборник научных работ. - 2004. - Вып. 4. - С. 74-78. - 0,3 п.л.
7) Пахоков H.A., Кольев A.A., Сулейманов Р.Н. Оценка источников финансирования жилищного строительства в Вологодской области // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. - 2004. - №3. -С. 95-101. - 0,7 п.л. (0,2 п.л. автора).
8) Кольев A.A. Перспективный способ инвестирования жилищного строительства // Экономические и социальные перемены в регионе: Инф. бюлетень. - 2005. - Вып. 28. - С. 42-46. - 0,6 п.л.
Основные положения и результаты работы докладывались автором на следующих научных конференциях:
1) Международная научно-техническая конференция Современные проблемы строительства и реконструкции зданий и сооружений, Вологда, ВоГТУ, 29-31 октября 2003 г.
2) Региональная научная конференция молодых ученых и специалистов в области экономики Проблемы повышения научно-технического потенциала региона, Вологда, Во ГТУ, 25 ноября 2003 г.
3) Вторая всероссийская научно-техническая конференция Вузовская наука - региону, Вологда, ВоГТУ, 27 февраля 2004 г.
4) Международная научно-техническая конференция, посвященная 75-летию Архангельского государственного технического университета, Архангельск, АГТУ, 4-5 ноября 2004 г.
5) Межвузовская научно-практическая конференция Молодые ученые - экономике региона, г. Вологда, филиал СПбГИЭУ, 8 декабря 2004 г.
6) Региональная научная конференция молодых ученых и специалистов в области экономики Проблемы повышения научно-технического потенциала региона, г. Вологда, ВоГТУ, 9 декабря 2004 г.
7) Третья Международная научно-практическая конференция Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты), Пенза: РИО ПГСХА, декабрь 2004 г.
8) Третья всероссийская научно-техническая конференция Вузовская наука-региону, г. Вологда, ВоГТУ, 25 февраля 2005 г.
Структура и объем диссертации. Диссертация изложена на 198 страницах машинописного текста и состоит из введения, 3 глав, заключения, перечня использованной литературы, включающего 157 наименований и 8 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кольев, Александр Анатольевич
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В результате проведенных теоретических исследований и обобщений, а также выпоненных в работе анализа и конкретных разработок по исследуемой проблеме, представляется целесообразным сделать следующие выводы и рекомендации:
1. В диссертационном исследовании установлено, что на процесс инвестирования в жилищное строительство влияют две группы факторов. Первая группа связана с особенностями строительства, как сферы производственной деятельности. В этой связи инвестиции в жилищное строительство представляют собой догосрочные вложения в материально-вещественное производство (реальные инвестиции). Вторая группа факторов определяется особенностями недвижимости как товара на рынке жилья. В этом случае покупка и продажа жилья как инвестиционного товара, характеризующегося высокой социальной значимостью и способностью приносить определенный доход инвестору, осуществляется на первичном и вторичном рынке жилья, являющихся составной частью рынка инвестиций.
2. В работе установлено, что все существующие методы привлечения инвестиций в жилищную сферу имеют свои преимущества и недостатки. Выбор того или иного метода зависит как от внешних факторов (социально-экономическая ситуация в стране, политика государства), так и от внутренних факторов (наличие финансовых ресурсов, приоритет инвесторов). Для активизации процесса привлечения инвестиций в жилищное строительство необходимо комплексное и рациональное сочетание различных методов, основанных на использовании всевозможных источников инвестирования Ч бюджетных средств, средств населения, предприятий и финансово-кредитных учреждений.
3. На основании проведенных исследований установлено, что за рубежом основным методом привлечения инвестиций в жилищное строительство является ипотека. Выбор той или иной ипотечной модели в зарубежных странах определяется особенностями законодательства, развитостью финансового рынка, уровнем инфляции, менталитетом граждан. В России в сложившихся условиях наиболее приемлемой является одноуровневая закрытая модель ипотечного кредитования. Возможно также ее сочетание с другими ипотечными моделями и схемами инвестирования жилищного строительства.
4. Анализ жилищного строительства в Вологодской области показал, что за годы экономических преобразований данная сфера оказалась в тяжелом состоянии. Снижение государственных капитальных вложений привело к уменьшению объемов жилищного строительства и повышению ветхости и аварийности жилищного фонда. Кроме того, экономический кризис в стране обусловил снижение уровня доходов населения и повышение стоимости строительства жилья. Для выхода жилищной сферы из кризиса необходима аккумуляция всех возможных источников инвестирования и главного из них - средств населения.
5. Оценка данных статистики и результатов анкетных опросов позволила выявить, что импульсом для дальнейшего развития жилищной сферы области могут стать сбережения населения. Однако оценка инвестиционных возможностей граждан на региональном рынке жилья показала, что большая часть населения самостоятельно не может улучшить свои жилищные условия. В этой связи необходима разработка доступных для населения инвестиционных схем и выявление других направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере.
6. Приоритетными направлениями повышения инвестиционной активности в жилищной сфере региона, по мнению автора, являются стимулирование спроса и предложения на рынке жилья. Для повышения объемов жилищного строительства необходимо снизить административные барьеры для застройщиков, ограничить монополизацию строительного рынка и организовать рациональное распределение участков под строительство жилья на основе открытых аукционов. Задача региональных органов власти в этом случае состоит в нормативно-правовом регулировании деятельности застройщиков и создании организационно-экономических условий для развития жилищного строительства. Важную роль государственные органы власти дожны сыграть и в стимулировании спроса на рынке жилья путем совершенствования существующей системы ипотечного кредитования и применению других схем инвестирования жилищного строительства.
7. Автором выявлены проблемы существующей в регионе системы ипотечного жилищного кредитования и предложены пути ее совершенствования. В ходе исследования установлено, что на начальном этапе развития ипотеки необходима активная финансовая поддержка со стороны государства. В дальнейшем, когда в действие вступят экономические механизмы, делающие ипотечную систему самодостаточной, региональным органам власти целесообразно сосредоточиться на контрольных функциях и поддержке малообеспеченных категорий граждан. Диссертантом рекомендуется также комбинировать существующую ипотечную модель с накопительными схемами кредитования - ссудо-сберегательными кассами и жилищными займами.
8. В качестве перспективной формы привлечения инвестиций в жилищное строительство предложены целевые жилищные региональные и муниципальные жилищные займы. Данный финансовый инструмент позволит гражданам улучшить свои жилищные условия и привлечь допонительные финансовые ресурсы, которые могут быть использованы для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования. Для развития целевых жилищных займов на региональном и местном уровнях необходимо внести изменения в федеральное бюджетное законодательство в части разрешения выпуска займов в рамках инвестиционных жилищных программ и обеспечить привлекательность облигаций для инвесторов.
9. Автором предложен механизм ссудо-сберегательной кассы как еще одной перспективной формы привлечения инвестиций в жилищное строительство региона. Преимущество данной модели заключается в том, что она автономна и не зависит от ситуации на финансовом рынке, не требует значительных финансовых вложений государства. Система ссудосбережений выгодна и населению, так как выдача кредитов заемщикам осуществляется за счет средств вкладчиков по ставкам ниже рыночных. Выдача государственных премий в ссудо-сберегательной схеме позволит улучшить свои жилищные условия малообеспеченным категориям граждан. Для развития судо-сберегательных касс в регионах на федеральном уровне следует принять соответствующий закон и обеспечить их государственную поддержку.
В заключение этой главы можно сделать следующие выводы:
1. Совершенствование существующей системы ипотечного кредитования состоит в формировании вторичного рынка закладных, обеспечивающего рефинансирование кредитов, а в дальнейшем в снижении первоначального взноса и процентной ставки по кредиту. При этом на начальном этапе необходима активная финансовая поддержка ипотеки со стороны государства. В дальнейшем, когда в действие вступят экономические механизмы, делающие ипотечную систему самодостаточной, региональным органам власти целесообразно сосредоточиться на контрольных функциях и поддержке малообеспеченных категорий граждан. Также необходимо комбинирование существующей ипотечной модели с накопительными схемами кредитования Ч ссудо-сберегательными кассами и жилищными займами.
2. Одной из перспективных форм привлечения инвестиций в жилищное строительство могут стать целевые жилищные региональные и муниципальные жилищные займы. С одной стороны, они позволят привлечь допонительные финансовые ресурсы, которые могут быть использованы для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования. С другой Ч жилищные облигации помогут гражданам улучшить свои жилищные условия. Для этого необходимо, во-первых, внести изменения в федеральное бюджетное законодательство в части разрешения выпуска займов в рамках инвестиционных жилищных программ, во-вторых, обеспечить привлекательность облигаций для инвесторов.