Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µкта А соответствует ставка дисконтирования 10%, а риску проекта В 15%. Рассмотрим настоящую стоимость чистого операционного дохода, получаемого от рассматриваемых проектов в различные периоды времени :
Таблица 1.
Настоящая стоимость NOI, получаемого в1 год2 год10 год20 годПроект А909.09826.45385.54148.64Проект В869.57756.14247.1861.10А/В1.0451.0931.5602.433
Последняя строка таблицы показывает отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект В.
Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянство риска каждого проекта в течение периода владения. Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.
Чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок 10-20% и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для развития экономики страны и определения величины национального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретных кредитов или инвестиционных проектов в частности.
В ходе анализа необходимо определить стоимость инвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции.
С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном
влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на :
1). оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;
2). анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемую на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.
Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений - об инвестировании в создание нового (или улучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.
В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятие альтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций в недвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показатели доходности инвестиций на рынке ценных бумаг. Однако при таком сопоставлении следует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционных характеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами :
- неоднородность.
- неделимость.
- не эластичность предложения.
- высокие трансакционные издержки.
- особые проблемы управления.
- особые риски.
- бессрочность.
- несовершенство информации.
- децентрализованный рынок.
- государственное регулирование.
- возможность создания новых интересов.
. Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей
степени надёжный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).
На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.
На российском рынке найти надёжную государственную ценную бумагу достаточно сложно , что обусловлено общей ситуацией с платёжеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа (евробондам), наминируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.
На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности и небольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основании простой