Обмен жилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
целях обхода установленного порядка предоставления жилых помещений. Значит, этот вполне свободный обмен должен быть поставлен под контроль, который может иметь и административный характер. Нужен контроль не только за возникновением прав, но и за их прекращением (чтобы, например, лицо, право которого прекратилось, не попало в категорию нуждающихся в предоставлении жилого помещения). Контроль этот осуществляет орган, наделенный властными полномочиями. Но это должен быть именно контроль, а не административное разрешение на обмен.
Контрольный характер административной деятельности может выражаться в том, что он ограничивается только проверкой соблюдения законности. Обмен может не допускаться только при нарушении запретительных условий, прямо предусмотренных законом.
Когда нет четкости в постановке этого вопроса, административное начало гипертрофируется, особенно с учетом исторической традиции.
Задача заключается в том, чтобы ввести административное начало в рамки, обусловленные действительными потребностями данного этапа, а в принципе должна существовать свобода обмена, осуществляемого на гражданско-правовой основе.
Между тем конструкция перемены лиц в обязательстве, будучи нереалистичной, позволяет полностью игнорировать гражданско-правовую природу обмена и усиливать административно-правовое начало. Однако это начало должно иметь отнюдь не разрешительное, а чисто регистрационное содержание, связанное только с проверкой законности.
Суть дела, подлинная природа обмена затушевывается, вуалируется потому, что содержание гражданско-правового отношения по найму жилого помещения в большей мере определяется императивными правилами. Поэтому мало заметно, что при прекращении одного и возникновении другого правоотношения речь идет уже не о тех же правах, которые принадлежали прежней стороне правоотношения, а о таких же правах, хотя правоотношение и возникло заново.
Договор об обмене жилой площади - это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен это прекращение и возникновение такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляют предмет гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье.
Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого - во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства.
Различия между договором аренды и договором найма жилого помещения ведут к тому, что перемена лиц в обязательстве в обоих договорах приводит к разным результатам: в первом случае происходит изменение существовавшего обязательства, а во втором случае - его прекращение и возникновение другого обязательства. Права по одному договору прекращаются при условии, что возникают по другому договору и наоборот. Вместе с тем названное условие - это отнюдь не условие, присущее условным сделкам. Оно призвано выразить лишь взаимосвязь прекращения одного правоотношения и возникновения другого правоотношения.
Стремление к признанию за обменом жилыми помещениями взаимообусловленной правопрекращающей связи не является самоцелью. Ценность любых теоретических конструкций и юридических средств определяется, в первую очередь, их значимостью для практики, способностью содействовать решению практических задач. В связи с этим безусловный интерес представляют те изменения, которые претерпело жилищное законодательство за последнее время.
В качестве общего правила ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Оставляя за скобками справедливую критику того, что возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов на основании договора аренды (т.е. коммерческого найма), была вызвана недоразумением, в том числе и по причине срочного характера договора коммерческого найма, следует отметить, что законодатель не оговорил для этих случаев условия о взаимной передаче прав и обязанностей сторон по договору. В то же время условие о такой передаче упоминалось в отношении обменов, которые могли осуществлять наниматели или арендаторы жилых помещений с собственниками частного жилищного фонда, приобретая взамен право собственности на жилой дом (жилое помещение) (ч. 2 ст. 20 Закона).
Однако, как уже отмечалось, если часто не совпадают объемы прав и обязанностей даже у нанимателей, то тем более они неодинаковы у лиц, пользующихся жилыми помещениями на разных правовых режимах. Следовательно, все ранее сказанное в отношении ошибочности квалификации отношений по обмену как конструкции о взаимной передаче прав и обязанностей сторон сделки касается и рассматриваемой статьи Закона "Об основах федеральной жилищной политики".
Тем не менее нельзя не отметить заслуживающего поддержки указания законодателя на то, что какие-либо админ