Нормативно-правовое регулирование купли-продажи недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ствует консолидированный акт, в котором определялись бы единые требования к жилым помещениям, что в значительной мере усложняет контроль в жилищной сфере в общем и жилищно-коммунальной сфере в частности. В связи с чем, предлагаем Правительству РФ разработать новые и консолидировать уже имеющиеся нормы и правила, которым должен соответствовать объект недвижимости с целью признания такового пригодным для проживания.
Жилым помещением, как предметом договора купли-продажи может быть следующее имущество:
- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).
Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном.
Вместе с тем, в настоящее время существует целый комплекс вопросов, связанных с правами на земельный участок, расположенный под отчуждаемым объектом недвижимости:
- в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта;
- имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственно предметом сделки;
- предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК РФ);
- существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения;
- зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием "право на использование" в отношении земельного участка.
На основании вышеуказанных выводов были выработаны следующие рекомендации:
В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесении изменений в ГК РФ. В частности, эти поправки направлены на отмену так называемого предварительного разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которых проживают несовершеннолетние. Данные разрешения в настоящее время выдаются органами опеки и попечительства и позволяют осуществлять продажу жилых помещений, принадлежа?/p>