Недвижимость как объект гражданского права
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
равового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).
С другой стороны, полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, когда субъекты права согласуют свои действия с недвижимостью на основании только достоверной информации, которая содержится в реестре. Всякая запись в нем считается истинной (даже тогда, когда она не соответствует действительности), пока не будет исправлена.
Государственная регистрация прав носит открытый характер. Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица (принцип публичности), поскольку общественная открытость создает дополнительную защиту собственника - доступные для всех сведения гораздо труднее изменить или подтасовать.
Закрепление изложенных принципов в законе, установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью: обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.
Но этому предшествует целый механизм, называемый приобретением прав. Проще говоря, прежде чем отразить в государственном реестре переход вещных прав на недвижимое имущество, необходимо составить договор, по которому одна из сторон приобретает вещное право, а другая его утрачивает. Весь процесс перехода, закрепления и тем самым признания вещных прав на недвижимое имущество можно разбить на две стадии: составление договора и его регистрация в реестре. И если последняя урегулирована Законом от 21 июля 1997 г., то стадия составления договора, включающая консультирование, техническую работу, выявление и закрепление подлинной воли участников сделки и т.д., осталась в сфере деятельности самих участников сделки. Хотя ранее именно здесь приобретение вещных прав на недвижимость связывалось с именем государства, и нотариус в рамках требований ст.ст.16, 42, 43, 45, 53, 54, 55 Основ законодательства РФ о нотариате констатировал законность и обоснованность сделки вещно-правового характера. С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ отменено обязательное нотариальное удостоверение форм договоров продажи недвижимости и их дарения (ст.ст.550, 560, 574 ГК).
Следует отметить, что Закон от 21 июля 1997 г. и ГК закрепляют ряд особенностей возникновения вещных прав, их перехода, ограничения и прекращения. В соответствии со ст.164 ГК сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. Этот порядок распространяется на договоры об ипотеке (ст.339 ГК); продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и предприятия (ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК); аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (ст.609 ГК); аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (ст.651 ГК); аренды предприятия (ст.658 ГК).
Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки в силу ст.165 ГК влечет ее недействительность. Однако эта же статья допускает совершение сделки в надлежащей форме и до государственной регистрации. В то же время ст.433 ГК связывает момент заключения договора только с его регистрацией. Из этих коллизий можно сделать вывод, что государственная регистрация сделки не относится к форме сделки.
В силу ст.218 ГК на основании сделок приобретается право собственности и другие вещные права, которые согласно ст.223 ГК возникают с момента государственной регистрации. Отсюда следует, что при заключении сделки об отчуждении недвижимости вещное право считается приобретенным только после его регистрации.
Законодатель закрепляет неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а при таких условиях государство свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений должно распространить и на стадию приобретения вещных прав.
Именно на стадии приобретения участники сделки должны получить юридическую консультацию, разъяснение смысла, значения и правовых последствий сделки. В этот период проверяются соответствие содержания договора требованиям законодательства и действительным намерениям сторон, дееспособность физического лица и правоспособность юридического лица, конституционный принцип свободы договора, удостоверяется личность договаривающихся, выполняется техническая работа по подготовке проекта договора.
Федеральный закон правильно ориентирован на то, что при нынешних условиях на участников коммерческого оборота не может быть возложена обязанность проверять полноту и достоверность всех правоустанавливающих документов, предшествующих сделке. Это стесняло бы свободу гражданского оборота и понижало бы ценность приобретаемых прав собственности. Естественно, все эти обязанности государство возложило на регистратора. Однако выполнение перечисленных действий, связанных с приобретением вещных прав, не входит в компетенцию регистратора. Последний только проверяет и констатирует то, что состоялось на стадии приобретения.
В арсенале регистратора четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости: проверка действительности п?/p>