Азбука заемщика: кредитование под залоговое обеспечение
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
?ехнико-экономическое обоснование (ТЭО). С одной стороны, это обусловлено ошибочными представлениями о степени важности этих документов при принятии решения банком, с другой - элементарным отсутствием специалистов, способных их подготовить. Частые следствия - повышение стоимости кредита (процентной ставки) либо даже отказ банка в предоставлении заемных средств.
Кроме неправильного определения временного характера потребности в кредитных ресурсах и ошибок в бизнес-планировании, к наиболее частым ошибкам предприятий на данном этапе следует отнести выбор предмета залогового обеспечения исходя из собственных представлений о величине его стоимости. Особенно это касается активов, не являющихся стандартными товарами, цена которых в принципе известна всем участникам рынка (в первую очередь - акций и долей, не котирующихся на биржах компаний). Более того, по нашему мнению, чрезмерно глубокий анализ проблемы залога на данном этапе преждевременен. Пока от предприятия требуется прежде всего грамотно оценить свои потребности в дополнительном капитале и разработать экономическое обоснование его использования.
Второй этап - начало предварительных консультаций с банками. Мы рекомендуем, чтобы изначально они носили трехсторонний характер - с привлечением специализированной оценочной компании. Зачастую и заемщики, и банки, концентрируюсь на более существенных, по их мнению, вопросах, уделяют недостаточно внимания выбору типа и размера залогового обеспечения. Даже непродолжительная бесплатная консультация относительно предмета залога позволит исключить явные промахи компаний. Так, например, рыночная стоимость производственной недвижимости в регионах достаточно низка, а вот стоимость оборудования, которое может быть транспортировано в любое другое место, будет практически одинакова вне зависимости от его текущего местоположения. При выборе предмета залога следует также учитывать наличие или отсутствие всех необходимых документов, подтверждающих права предприятия на те или иные объекты. Наиболее часто на практике возникает проблема отсутствия свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, без которых ни один банк не примет его в залог. В то же время требования банков к перечню правоустанавливающих документов различны: от минимального пакета до выходящего за пределы разумного.
На данном этапе компаниям предстоит сделать выбор в пользу того или иного банка и определить наиболее существенные условия кредитного соглашения. При этом консультации с профессиональными оценщиками предшествуют заключению договора на оценку и помогут избежать принятия неправильных решений относительно типа и размера залогового обеспечения.
Недостаточный объем залогового обеспечения - наиболее типичная и в принципе самая большая проблема, с которой сталкиваются предприятия в процессе привлечения кредита. Решаться она может по-разному, но чаще всего путем увеличения числа активов, передаваемых в залог. Критические ситуации, когда сделка срывается, возникают достаточно редко. Но даже одного такого случая достаточно, чтобы позиция предприятия сильно пошатнулась (см. бизнес-кейс).
Бизнес-кейс
Одна из крупнейших российских компаний транспортной отрасли в начале процесса привлечения заемных средств уже достигла предварительных договоренностей с банком о выдаче кредита. Было согласовано залоговое обеспечение, и дело, казалось, стояло за малым, - оценить его. Мы произвели независимую оценку рыночной стоимости закладываемого имущества, и она оказалась даже ниже его балансовой стоимости.
Поскольку выдаваемый банком кредит планировалось инвестировать в расширение объемов транспортировки грузов, предприятие поспешило заключить определенные контракты, которые сулили большие выгоды. Так как из-за отсутствия финансирования мощности нарастить не удалось, выполнить свои договоренности компания не сумела, в связи с чем потеряла значительную долю рынка (которая отошла к конкурентам) и подорвала доверие своих партнеров.
В целях недопущения таких ситуаций НЭО Центр рекомендует параллельно осуществлять оценку стоимости предмета залога и проводить консультации с банком относительно основных параметров кредита. На третьем этапе, когда выбран банк-партнер и согласованы примерные условия кредита, предприятие направляет в банк всю необходимую документацию: правоустанавливающие документы, бухгалтерскую отчетность, ТЭО, бизнес-планы и т. п. Состав запрашиваемых банком документов зависит от конкретных параметров кредита и жесткости требований банка. Для того чтобы ускорить процесс получения кредита, мы рекомендуем одновременно начинать работу и с оценочной компанией. Своевременное выполнение оценки позволит избежать ситуаций, когда с банком согласованы все условия кредитного соглашения, а оценка, произведенная перед самым его подписанием, показала, что выбранного предмета залога недостаточно для обеспечения кредита.
На продолжительность данного этапа значительно влияет наличие или отсутствие всего объема необходимых документов. Поэтому мы и рекомендуем своим клиентам при выборе предмета залога учитывать данное обстоятельство.
Банкиры часто отмечают низкое качество предоставляемых бизнес-планов и технико-экономических обоснований проектов, поэтому серьезный подход к их подготовке может существенно упростить процедуру получения кредита. Не стоит забывать и о важности человеческого фактора при работе