Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
го жилищного фонда. Эта доля определяется Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Фактически этот вопрос находит отражение только в законодательстве субъектов Российской Федерации, где он решается с учетом местных условий (наличие жилищного фонда, в том числе в домах государственного и муниципального жилищного фонда, средняя обеспеченность граждан жильем, количество очередников и др.). Например, Постановлением Правительства Москвы О Московской городской программе Жилище аренда жилых помещений рассматривалась как один из способов улучшения жилищных условий граждан со средними доходами. 1
Вместе с тем ст. 131 ЖК предусмотрен несколько иной подход к решению этих вопросов; согласно указанной статье форма договора аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. Федеральное законодательство относительно регламентации аренды жилых помещений каких-либо конкретных норм не содержит. В этой связи следует руководствоваться ч. 2 ст. 17 Основ федеральной жилищной политики.
ГК РФ установил принципиально новый подход к заключению договоров аренды на жилые помещения, так как такой вид гражданско-правового договора им не предусмотрен (например, гл. 34 ГК РФ, касающаяся аренды имущества, не содержит какого-либо упоминания об аренде жилых помещений, а в ст. 671 говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами).
По существу в отношении граждан договор аренды жилых помещений заменен договором найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), который в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской Федерации получил название договор коммерческого найма жилого помещения. Этот договор включает основные признаки, характерные для договора аренды (жилое помещение передается гражданам во владение и пользование на определенный срок, многие вопросы, касающиеся условий договора найма, в том числе оплата за жилье, определяются по соглашению сторон). 1
Приобретение гражданами жилья в частную собственность
В Основах федеральной жилищной политики снимаются всякие ограничения, касающиеся осуществления права собственности на недвижимость в жилищной сфере (ст. 6). При этом подчеркивается, что частная собственность на недвижимое имущество не ограничивается ни по количеству, ни по размерам, ни по стоимости. Провозглашенный принцип в равной мере относится как к физическим, так и к юридическим лицам, которые вправе иметь в частной собственности несколько квартир или жилых домов, что ранее действовавшим гражданским и жилищным законодательством не допускалось.
Приватизация жилых помещений осуществляется только гражданами (физическими лицами) в соответствии с Законом о приватизации. Она означает передачу жилья из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и осуществляется на добровольной основе и бесплатно.
Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах само по себе не является основанием для возникновения права собственности на квартиру. Прежнее (ст. 13 Закона РСФСР О собственности в РСФСР от 24.12.90 N 443-1, который в настоящее время не действует в связи с принятием части первой ГК РФ) и действующее законодательство (п. 4 ст. 218 ГК РФ) увязывают возникновение права собственности на кооперативную квартиру с полной выплатой ее стоимости (полным погашением суммы пая), хотя по общему правилу момент возникновения права собственности на новое строение возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Иными словами, для ЖСК установлена законом особенность приобретения права собственности на кооперативную квартиру (такое право возникает не после регистрации недвижимости, а после погашения стоимости квартиры и независимо от воли члена ЖСК).
В качестве основания приобретения права собственности на жилье указывается лишь купля-продажа. В равной степени это относится и к другим гражданско-правовым договорам (мены, дарения и др.), которые также могут служить основанием для перехода права собственности к другим лицам. Соответствующие нормы предусмотрены ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
Купля-продажа жилых помещений - одна из наиболее распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549-558. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем состав