Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
к неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. В Концепции отмечалась положительная роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов. Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. К преимуществам подобных схем можно отнести то, что они могут осуществляться организациями, не имеющими банковской лицензии. При этом отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны ЦБ РФ, возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.
Для эффективного функционирования накопительных систем предполагалось принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства. Однако до настоящего времени такие законодательные акты приняты не были.
Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья в настоящее время осуществляются практически всеми прибыльными и устойчиво работающими российскими компаниями. Однако в настоящее время не существует каких-либо официальных данных о размерах и условиях выдаваемых кредитов. 1
Следует отметить, что в результате реформирования системы налогообложения доходов физических лиц установлены различные условия для налогоплательщиков - физических лиц, получающих банковские кредиты, и для налогоплательщиков - физических лиц, получающих займы от предприятий и организаций. В худшем положении оказались физические лица, получающие займы от предприятий и организаций, а также от индивидуальных предпринимателей. Для таких лиц по сравнению с лицами, получающими ипотечные кредиты банков, установлены меньшие возможности по использованию имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Кроме того, при получении займа на льготных условиях материальная выгода от экономии на процентах подлежит налогообложению по налоговой ставке 35%. Аналогичная материальная выгода по кредиту банка подлежит налогообложению по ставке 13 %.
В Концепции указывалось, что для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.
Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации
Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов остаются основным способом привлечения средств для реализации социально ориентированных ипотечных программ. Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. 1
Следует отметить, что установление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов.
Муниципальные жилищные облигации являются наиболее перспективным вариантом привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство. Эмиссия муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов еще до принятия концепции осуществлялась в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск.
Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом.
Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
При реализации данной схемы у приобретателя облигаций (сертификата), как правило, отсутствует возможность выбора квартиры. Жилье обычно может быть получено только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан. 1
Авторы концепции отмечали, что для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо следующее:
- они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке;
- они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.
Указанным требованиям в полном объеме могли бы отвечать закладные листы, применявшиеся в Российской Империи до 1917 г. При этом необходимо подчеркнуть, что выпуск закладных листов производили не региональные или муниципальные власти, а специализированные кредитные учреждения - ипотечные банки, осуществлявшие свою деятельность под строгим контролем Министерства финансов.
2.4 Ипотечная программа Хабаровского края: фонд ипотечного кредитования, механизм приобретения жилья по краевой целевой программе, механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы. Динамика строительства и распределения жилья по годам реализации проекта
Закон Хабаровского края о государственной помощи гражда