Кондомиимум - как форма собственности
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
& 1.Понятие кондоминиума.
Понятие кондоминиума широко используется в зарубежном праве. В международном публичном праве кондоминиум - это совместное осуществление на данной территории государственной власти двумя и более государствами. В частном праве этот термин означает, как правило, совместное владение и пользование каким-либо имуществом несколькими собственниками. В римском частном праве и дореволюционном русском праве понятием кондоминиума обозначалось право общей собственности. В некоторых странах кондоминиумом называются объединения (ассоциации) собственников в многоквартирных жилых домах. Согласно Закону Российской Федерации от 15 июня 1996 г. "0 товариществах собственников жилья" кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1).
Таким образом, кондоминиум в одних случаях - это общая собственность на одну и ту же вещь, в других - объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, в третьих - имущественный комплекс, в котором отдельные части находятся в индивидуальной собственности, а места общего пользования, в том числе земельный участок - в общей собственности собственников отдельных помещений. В законодательстве Казахстана понятие кондоминиума имеет несколько иное содержание. Впервые оно закреплено в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу Закона, от 22 декабря 1995 г. "0 земле" (далее Указ "0 земле"). Подпунктом 1 ст. 1 установлено, что кондоминиумом является форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности.
Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум это особая форма собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.
Особенностью первого опыта регулирования в Казахстане отношений, возникающих в многоквартирных жилых домах между собственниками помещений по отношению к общему имуществу, является то, что в соответствии с п. 2 ст. 26 Указа 0 земле" в данных домах применение такой формы собственности, как кондоминиум, возможно, но не обязательно. В соответствии с п. 1 ст, 26 Указа в многоквартирных жилых домах возможно определение судьбы только земельного участка, который принадлежит на праве собственности или праве землепользования собственнику (собственникам) дома, юридическому лицу, образованному собственниками квартир (помещений), либо государству в неприватизированных домах. Судьба имущества, находящегося за пределами квартир (лестничных площадок, фундамента, лифтов и т.д.), для данного случая не определена. Кроме того, излагаемая норма Указа "0 земле" допускает возникновение вещных прав на земельный участок (права собственности или права землепользования) не у собственников помещений в многоквартирных жилых домах, а у образованного собственниками квартир юридического лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в форме потребительского кооператива собственников квартир и (или) нежилых помещений и являлись (являются) одной из форм управления многоквартирными жилыми домами. Предусмотренная в законе возможность закрепления за ними прав на земельный участок является нарушением принципа неотрывности прав на земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, закрепленного в ст. 18 Указа "0 земле" ("сделанное над поверхностью следует за поверхностью"). Данный принцип в странах, в которых экономические и правовые системы базируются на праве частной собственности, традиционно определял соотношение прав на земельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости (здания, строения, насаждения, поверхностные водные объекты и др.). В связи с изложенным, закрепление прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, за юридическим лицом, являющимся органом управления объектом кондоминиума, а не за собственниками помещений, нельзя считать правомерным. Нормативные правовые акты, принятые позже, закрепили норму, которая признает общее имущество в объекте кондоминиума, в том числе земельный участок, общей собственностью самих участников кондоминиума, а не юридических лиц (п. 2 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях", п. 6 ст. 209 ГК РК). В связи с этим п. 1 ст. 26 Указа "0 земле" пришел в противоречие с указанными законами. В силу приоритета между одноуровневыми нормативно-правовыми актами в зависимости от времени их принятия (ст. 6 Закона РК от 24 марта 1998 г. "0 нормативных правовых актах") в настоящее время при определении субъек?/p>