Ипотека и ее оформление в РФ
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
? вывод о том, что ипотечное кредитование в России хотя и медленно, но продолжает развиваться. Тормозит его развитие отсутствие вторичного рынка ценных бумаг, тем более закладных. А система накопительных счетов населения не получила законодательного определения на уровне Российской Федерации. Все это делает получение кредита под залог недвижимости крайне невыгодным для населения, так как кредиты выдаются на непродолжительный срок и под высокие проценты. Поэтому на практике кредит под залог зачастую подменяется иными сделками.
Например, некоторые московские банки, финансовые компании предлагают ссуды под залог недвижимости. При этом в "залог" принимаются, как правило, только квартиры, находящиеся в городе Москве. Квартира оценивается представителем фирмы. Сумма кредита составляет 70-80% от оценочной стоимости квартиры. Кредит выдается на срок от 1 месяца до 6 месяцев. Возможна пролонгация договора. Плата за кредит составляет от 3,5 до 15% в месяц. Но в обеспечение исполнения обязательства составляется не договор залога, а договор купли-продажи квартиры. Часто фирмы ставят условие обязательной выписки всех лиц из "закладываемой" квартиры. В дополнение к договору купли-продажи квартиры составляется договор взаимных обязательств, в котором оговариваются условия возврата квартиры заемщику, после выплаты им ссуды и процентов.
Иногда оформляется два договора: договор купли-продажи квартиры заемщика на имя представителя банка и "обратный" договор купли-продажи этой же квартиры в рассрочку, в котором сроки и взносы "платежа" за квартиру равны срокам и взносам за выданный кредит.
Мое мнение - это притворная сделка. В соответствии с ч. 2 статьи 170 ГК РФ эта сделка должна быть признана ничтожной.
Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельным участком, офиса, квартиры или иной недвижимости. При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продажи под отлагательным условием(факт неуплаты) или отменительным(факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями, а лучше всего грамотно оформленного договора залога недвижимости.
Помимо ипотечного кредитования в жилищной сфере потребность в ипотеке возникает и в сфере сельскохозяйственного производства, где наиболее приемлемой формой обеспечения полученных кредитов часто из-за отсутствия других предметов, которые могут быть представлены в этих целях, выступают земельные участки. В России созданы первые земельные ипотечные банки, которые осуществляют кредитование под залог земельных участков. Особый интерес в этом отношении представляет Русский земельный банк, в уставном капитале которого в качестве вкладов имеются земельные участки и который строит свою деятельность на основе опыта работы земельных банков дореволюционной России.
Представляется возможным закрепить право выдачи кредита под залог земли не только банкам, но и иным кредитным учреждениям, которые будут осуществлять свою деятельность под строгим государственным контролем и на основании специальной лицензии.
Кредитование под залог земли вызывает еще больше проблем, это связано с ограниченной оборотоспособностью земельных участков, с не обеспечением в законодательном порядке права собственности на землю. Встает проблема и выделения средств для кредитования под залог земли на длительный срок и под доступные проценты. Выход может быть найден в следующем. Государство принимает на себя обязательство покрыть разницу в процентной ставке между коммерческим и установленным государством фиксированным льготным кредитом. Например, коммерческим банкам, предоставляющим кредит фермерским хозяйствам, устанавливается льготный процент отчисления в резервные фонды, создаваемые ЦБ РФ, снижается налог с доходов, которые они получают от кредитования предприятий сельского хозяйства. Кроме того, необходимо разрешить земельным банкам осуществлять эмиссию ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью и закрепить это право в законодательном порядке на уровне РФ.
Говоря о залоге других объектов недвижимости, необходимо отметить, что они являются менее ликвидными и почти не закладываются. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
Таким образом, ипотечные банки осуществляют в основном операции с жильем и реже с земельными участками, а другие объекты недвижимости не находят еще практического применения.
Заключение
Исследование залогового права на недвижимость и проблем его оформления в РФ позволяет очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.
Коренным условием создания возможностей для использования ипотечной формы кредита является законодательное обеспечени