Земельный рынок в современной России: проблемы и перспективы
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
01.01.2006 г. не могут включаться в сделки первичного рынка, поскольку с введением гл. 38, ч. II Налогового кодекса РФ государственные и бюджетные организации исключены из числа льготников и обязаны осуществлять земельные платежи как все другие землепользователи. Таким образом, сделки безвозмездного пользования должны исчезнуть из практики. Коммерческая концессия относится скорее к проблемам недропользования, чем к земельным отношениям.
Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2000 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами в нашей экономике, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является перевод реальных активов в финансовые. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие.
Безусловно, законодательство является несовершенным, противоречивым, дырявым; необходимо его совершенствование, проведение пилотных проектов в рамках действующего законодательства и в рамках разработок ведущих ученых. Особые проблемы возникают при вовлечении в оборот сельскохозяйственных земель. В этом отношении Московская область является своеобразным полигоном развития земельного рынка, в том числе земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью подмосковного земельного рынка является ориентация его на изменение целевого назначения земель, перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС или в дачное строительство (изменение разрешенного использования). С известной точки зрения эти процессы целесообразны, поскольку земли под ИЖС и дачным строительством стоят многократно больше земель традиционного сельскохозяйственного назначения, приносят больше земельных платежей, строительство сопровождается пополнением местных бюджетов, что кардинально меняет уровень развития экономики региона. В этих условиях происходит спекулятивный рост цен на земельные участки, в том числе сельскохозяйственные, создается высококонкурентная среда, в которой выживают только высокоэффективные, технологичные сельскохозяйственные предприятия.
Аналитики рынка сельскохозяйственных земель в Московской области отмечают высокую рентабельность спекулятивных операций на земельном рынке, его активизацию. С введением ипотечных механизмов ожидается удвоение цен - из-за увеличения спроса при ограниченном предложении. С точки зрения государственной политики необходимо развитие законодательства, не тормозящего развитие рынка, а позволяющее государству регулировать эти процессы и создать базу для пополнения местных и региональных бюджетов.
Здесь целесообразно вспомнить законопроект о прогрессивной шкале налогообложения оборота земельных участков в зависимости от времени сосредоточения земельных ресурсов в руках одного собственника, в соответствии с которым на продажу земельных участков в течение первого года покупки она составляет до 70% стоимости, при сроке перепродажи до 5 лет - 30%, свыше 5 лет - 18% (ставка НДС).
2. Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ
Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).
Как отмечает, Плотникова И., еще не установилась единая практика применения норм гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками.
И действительно, в случае коллизии этих законов правоприменители подчас оказываются в непростой ситуации.
Обратим внимание на ряд коллизий, а также на возможность их разрешения.
Первая коллизия - это вопрос следования земли за недвижимостью.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 №45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения. Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.
В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной