Закладная
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ения в Законе об ипотеке, которые привели бы его в соответствие с нормами ГК РФ. Закон об ипотеке должен быть изменен таким образом, что стороны могли бы иметь выбор либо заключить договор об ипотеке в соответствии со всеми правилами его заключения и оформления, установленными Законом об ипотеке, либо оформить свои залоговые отношения исключительно путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги как закладная. Закладная должна при этом оформляться в простой письменной форме, и, как это предусмотрено сейчас, выдаваться залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный орган, однако, не будет осуществлять государственную регистрацию закладной, как документа, но будет регистрировать, во-первых, ипотеку как обременение прав залогодателя и, во-вторых, права залогодержателя в отношении залога недвижимого имущества по закладной. Передача закладной, как и ныне, должна осуществляться путем совершения на закладной передаточной надписи, играющей роль уступки права требования (цессии). Новый владелец закладной должен обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации своих прав по закладной и приобретет свои права по закладной в отношении третьих лиц только после внесения его в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя и обладателя прав по закладной. Соответствующие изменения необходимо также внести в отдельные статьи ГК РФ о залоге таким образом, чтобы существование закладной, а также необходимость регистрации прав владельца закладной предусматривались и в достаточной степени регламентировались нормами ГК РФ.
Такие правила Закона об ипотеке позволят избежать вышеназванного противоречия между нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, не войдут в противоречие с правилами, регламентирующими оборот недвижимости, в связи с тем, что сохранится требование об обязательной государственной регистрации прав владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Единый реестр), а также приведут процедуру передачи прав по закладной в соответствие с правилами передачи прав по именным ценным бумагам, установленными в ГК РФ. Правда, остается открытым вопрос: как быть с передачей вместе с закладной прав по обеспеченному ипотекой обязательству, которое само по себе требует государственной регистрации? Безусловно, поскольку ипотекой, как правило, обеспечиваются обязательства по договорам займа и кредита, которые не требуют сами по себе государственной регистрации или нотариального удостоверения, случаи, когда этот вопрос будет актуальным, достаточно редки. Однако это не дает законодателю права закрыть на него глаза. Требуется дальнейшее исследование поставленного вопроса с целью нахождения наиболее приемлемого выхода, обеспечивающего соответствие правового регулирования закладной требованиям норм ГК РФ и сохранение закладной как инструмента, способствующего оборотоспособности ипотеки. Хотя уже сейчас можно отметить, что обеспеченное ипотекой обязательство является по своей природе денежным и, несмотря на то, что договор, на котором такое обязательство основывается, может подлежать обязательной государственной регистрации, само право на получение денежного исполнения не подлежит такой государственной регистрации.
Однако, возможно, во избежание вышеназванных проблем и противоречий будет проще внести в Закон об ипотеке лишь одно изменение, а именно придать закладной статус ордерной ценной бумаги. Чтобы признать такой вывод правомерным, необходимо проанализировать последствия наделения закладной статусом ордерной ценной бумаги, рассмотреть, позволит ли такое изменение соблюсти предназначение закладной как ценной бумаги, призванной облегчить оборот заложенной недвижимости и облегчить удовлетворение требований залогодержателей.
Нам видится, что ответ на поставленный вопрос будет отрицательным. Придавая закладной статус ордерной ценной бумаги, Закон об ипотеке тем самым подчинит процедуру передачи прав на закладную обязательным требованиям п. 3 ст. 146 ГК РФ, которые определяют порядок передачи прав по ордерным ценным бумагам. Императивные нормы данной статьи указывают на то, что лицо, передающее ордерную ценную бумагу (индоссант), несет ответственность перед лицом, которому ордерная ценная бумага передана (индоссатом), не только за существование закрепленного такой ценной бумагой права, но и за его исполнение.
Применение данной нормы к закладной будет означать, что лицо, передающее права по закладной ее новому владельцу, будет отвечать перед этим владельцем или перед теми владельцами закладной, которые впоследствии получат права, удостоверенные ею, не только за то, что переданное им обязательство существует и является действительным на момент его передачи, но и, в случае неисполнения должником по закладной своего обязательства перед владельцем закладной, за его исполнимость. Это означает, что владелец закладной, не получив исполнения от должника по закладной, будет иметь возможность обратиться к любому индоссанту по закладной за возмещением убытков, вызванных неисполнимостью преданной ими закладной.
Такое положение дел применительно к закладной не будет отвечать тем требованиям, которым должна отвечать закладная как ценная бумага, исходя из ее предназначения. Как уже отмечалос