Договор найма жилого помещения
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
ательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора его участниками.
Расторжение договора найма жилого помещения в случае нарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативного воздействия.
За нарушение обязательств стороны договора найма жилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.
4. Договор социального найма жилого помещения
1. В гл. 35 ГК договору социального найма посвящена лишь одна статья. При этом хотя и указывается на основную особенность данного договора - то, что жилые помещения предоставляются из фонда социального использования, понятия договора социального найма не дается. Оно определено в ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".
Договором социального найма жилого помещения именуется соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
Договор социального найма консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный. Однако если указанные характеристики применительно к обычному договору найма жилого помещения (коммерческому найму) не вызывают споров, то в отношении момента заключения договора социального найма и его возмездности существуют различные точки зрения.
Так, хотя большинством специалистов договор социального найма рассматривается как консенсуальный . Реальный характер договора социального найма обосновывается тем, что в ЖК отсутствует указание на обязанность нанимателя принять жилое помещение. Что касается обязанности наймодателя по предоставлению жилого помещения, то она, по мнению сторонников рассматриваемой позиции, вытекает из административного акта - ордера на жилое помещение, который является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК). Определение договора социального найма, данное в Основах федеральной жилищной политики, при его лингвистическом толковании также дает основания для признания договора реальным. Однако в Основах при определении договора аренды жилого помещения также указывается на то, что арендодатель "предоставляет жилое помещение", т.е. по внешним признакам его можно рассматривать как реальный. Однако ни ГК, ни ЖК не связывают момент заключения договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Согласно же п. 2 ст. 433 ГК договор будет считаться реальным только в случае, если закон прямо указывает, что договор считается заключенным с момента передачи вещи.
--------------------------------
Позиции о консенсуальном характере договора социального найма придерживаются, к примеру, Г.И. Петрищева (см.: Советское гражданское право. Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 30); С.М. Корнеев (см.: Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1999. С. 442).
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 724.
То, что обязанность наймодателя заключить договор социального найма возникает на основании ордера и последний признается единственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, что договор найма жилого помещения может считаться заключенным только после фактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачи жилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. К примеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения и уехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себе возможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договор заключен, хотя вселения и не произошло.
Следует отметить, что в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном Приказом Госстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132 , в разделе о правах и обязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передать нанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателя его принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.
--------------------------------
Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-ком?/p>