Договор купли-продажи жилых помещений
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
°вливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина З., ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.
ГК урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ГК следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. Виды права на земельный участок могут быть различны. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилого помещения и другой недвижимости. Согласно ст. 555 ГК при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.
ГК устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе с недвижимым имуществом (ст. 552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора купли-продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить рассматриваемый нами вид договора, является его предмет - жилые помещение.
. Участники договора купли-продажи жилых помещений
Основными участниками таких сделок выступают, конечно же, граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.
Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок. Юридические лица осуществляют сделки через свои органы.
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
На практике встречаются случаи совершения сделок с жилыми помещениями лицами, не наделенными такими правами.
Так, прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Б. к З. о признании недействительным на основании ст.ст. 167-169 ГК договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 2008 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 2008 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Б. Б. заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры З. о признании недействительным указанного д