Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
и требование о заключении договора;
Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.
5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствии.
1)- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
2)- договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.
Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.
Как известно, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).
При отчуждении жилых домов договор должен содержать необходимую информацию, подтверждающую расположение жилого дома на земельном участке, и правовой режим земли, на которой расположен жилой дом. Оформление договора должно производиться с соблюдением требований ст. 552 ГК РФ.
Покупатель жилого дома, одновременно с передачей ему права собственности, получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-продажи жилого дома.
В завершение главы о видах договоров жилых помещений хотелось бы остановиться на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административных территориальных образованиях.
В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 1996 г. № С5-7/03-736 "В связи с применением Федерального закона "О внесении изменений и дополном образовании" продублирована ст.3 Закона. И пунктом 3 данной статьи предусматриваются особенности порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно - территориального образования. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.
Граждане, переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади, либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
4 Права и обязанности
Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res - вещь). Прежде всего, это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: тр