Договор аренды по современному российскому гражданскому праву
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
?ущества за временное владение или пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
Первым среди существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемого в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего, из договора представляет собой действия или бездействие, которые должна совершить сторона (или соответственно, воздержаться от их совершения).
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительного требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.
К следующей группе существенных условий договора, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 29 ноября 1998г. О лизинге договор лизинга должен содержать следующие существенные положения:
1. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.
…3. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.
4. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется: приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю.
Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающем; для юридически лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года формальным, срочным, коммутативным.
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор. Арендодателем может быть любой субъект граждански отношений, являющийся собственником передаваемого имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограниченно необходимостью получения согласия собственника имущества. Арендатором может выступать любой субъект гражданских отношений.
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
1.3 Форма и государственная регистрация договора аренды
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Здесь можно отметить отличие к форме договора аренды, заключенного между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).
Договором аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их условно долгосрочными, а договора, заключаемые на срок менее года, краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях срок договора аренды, а точнее дата начала его действия один из определяющих вопросов. При этом дата окончания срока договора на практике, как правило, не влечет каких-либо вопросов.
Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет призна?/p>