Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?и нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
г) уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Данный перечень не является исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе с тем, этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.
Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.
В свою очередь, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда (ст. 620 ГК РФ):
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначении имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы.
Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать по соглашению сторон в договоре аренды.
Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.
При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучении ответа на него в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней), арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.
Таким образом, в заключении главы можно сделать следующие выводы.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По общему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или ?/p>