Договор аренды

Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство

Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство

тования судна на время (тайм-чартер), и гл. 11, посвященной договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).

 

.2 Договор аренды зданий и сооружений

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия (ст. 297 ГК); соответствующие учреждения в отношении зданий и сооружений, приобретенных ими в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК). Напомним, что при этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника. [7,c.23]

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

Еще раз напомним, что ст. 651 ГК устанавливает следующее: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст. ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 26 Закона Российской Федерации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учитывая, что обязательной государственной регистрации подлежат:

право аренды зданий и сооружений, возникающее из договоров аренды, заключаемых на срок не более года;

договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые на срок не менее года;

иные договоры аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который они заключаются.

По общему правилу договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). После его подписания стороны должны обратиться в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Тем не менее, многие специалисты прямо указывают, что договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации, если заключены на срок не менее года, исходя из следующих положений: общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу. Эта техническая возможность имеет и юридическое значение - выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. Данное мнение представляется довольно спорным, поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК).

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками (ст. 612 ГК).

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты (ст. 613 ГК).