Гражданско-правовое регулирование ипотечного кредитования
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
щностью понятия ипотека выступает залог, рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).
Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона; ипотека по договору.
Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего. Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.
Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).
По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях: при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.
Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).
Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).
Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре. Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.
В соответствии с п.1 ст.10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
Также необходимо отметить, что для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, несмотря на серьезный прогресс в сфере ипотечного кредитования за последние два-три года, число кредитов составляет не слишком значительную долю в общем объеме совершаемых покупок жилья. Такое положение дел, с одной стороны, тормозит расширение рынка жилья и недвижимости, с другой лишает финансовые институты одного из важных направлений их инвестиционной активности. Важная задача, которая стоит сегодня перед властными структурами и бизнесом сделать ипотеку доступной для самых широких слоев населения. Для этого необходимо добиваться снижения ставок по кредитам до 34% годовых как в развитых европейских странах, где ипотека является привычным и достаточно простым способом решения жилищной проблемы для среднего класса.
Представляется, что российское ипотечное кредитование пока не стало массовым именно потому, что профессионалы рынка не приложили достаточно усилий для разработки и реализации схем, пригодных именно для наших условий. На примере стран Балтии, некоторых российских регионов Татарстана, Башкирии мы можем наблюдать успехи ипотеки в условиях так называемой экономики переходного периода. Нужно заимствовать лучшее из опыта наших коллег и применить к реалиям региона.
Таким образом, задача профессионалов рынка состоит не только в том, чтобы пропагандировать и внедрять ипотечную систему. Сегодня нам нужны конкретные программы, адаптированные для каждого региона страны с учетом темпов экономического развития и уровня доходов граждан. Государство не может занимать позицию невмешательс?/p>