Гражданско-правовое регулирование ипотеки
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
В°ны в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. А поскольку, зарегистрировать права на будущее недвижимое имущество невозможно, то соответственно нельзя заключить и договор ипотеки. Вместе с тем представляется, что эта проблема носит скорее технический характер и ее можно было бы решить путем принятия соответствующей нормы, устанавливающей порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое возникнет у залогодателя в будущем.
Положения об ипотеке недвижимого имущества применяются соответственно к залогу прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено Федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Помимо этого, требуется согласие собственника арендованного имущества или лица, владеющего им на праве хозяйственного ведения, если законом или договором запрещается отчуждение права аренды без их согласия.
Здесь имеется определенное противоречие с ГК РФ, который допускает залог и других имущественных прав (за исключением тех, которые имеют строго личный характер) (п.1 ст.336 ГК РФ). Однако, как уже было сказано, нормы Закона Об ипотеке имеют приоритет по отношению к нормам ГК РФ.
Представляется, что перечень прав, которые могут быть предметом ипотеки, следует расширить. Это обусловлено тем, что в соответствии со сложившейся практикой земельные участки, один из наиболее распространенных у нас видов недвижимости, предоставлялись на основании не только права аренды, но и других прав (безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения). Поэтому ограничивать владельцев таких участков по залогу указанных прав было бы неправильно.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (п.2 ст.9 Закона Об ипотеке), а именно: индивидуальные качественные и количественные характеристики. Как было отмечено в информационном письме Президиума ВАС РФ Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге от 15 января 1998г. №26 при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка условия, что оценка участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены. При этом к договору об ипотеке, в соответствии со ст.67 Закона Об ипотеке должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки в целях сделок с ними определяются Федеральным законом от 29.09.1998г. №135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Так, в ст.8 Закона предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
Нельзя не обратить внимания на неточность формулировки ч.3 п.3 ст.9 Закона Российской Федерации Об ипотеке, которая определяет возможность проведения оценки предмета ипотеки только независимой профессиональной организацией. Но, согласно ст.4 Закона Российской Федерации Об оценочной деятельности в Российской Федерации оценщиками могут быть как юридические, так и физические лица (индивидуальные предприниматели).
В силу этого следует, по мнению автора, ч.3 п.3 ст.9 Закона Об ипотеке изложить в следующей редакции: Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимому оценщику.
Если предметом ипотеки являются здания или сооружения, то их ипотека допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его соответствующей части. Это положение п.45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996г. №6/8 было воспроизведено в ст.69 Закона Об ипотеке. Таким же путем идет и судебная практика. Так, арбитражным судом был рассмотрен и удовлетворен иск акционерного общества к коммерческому банку о признании недействительным договора о залоге нежилого одноэтажного строения. Иск был мотивирован тем, что при заключении договора о залоге строения сторонами не решен вопрос об ипотеке земельного участка, на котором находилось строение, в то время как залогодатель являлся арендатором данного земельного участка.
Следует отметить, что Закон Об ипотеке расширил перечень объектов, не подлежащих ипотеке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Так, помимо запрещения ипотеки имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,