Юридическая основа договора строительного подряда
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?е ипотекой, будет подлежать исполнению, а в случае неисполнения этого обязательства обратить кредитором взыскание на заложенную недвижимость для удовлетворения своих требований перед другими возможными кредиторами.
Вместе с тем конструкция договора о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества порождает не разрешенные до сегодняшнего дня проблемы правового регулирования отношений, связанные с заключением этого договора.
Первая проблема - проблема стороны договора. Залогодержателем по договору о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества является подрядчик, залогодателем - заказчик как должник по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Чтобы заложить недвижимое имущество, нужно быть его собственником или владеть им на праве хозяйственного ведения (это касается государственных и муниципальных предприятий, которые могут заложить недвижимое имущество лишь с согласия собственника). В связи с этим вызывает сомнение возможность заказчика стать залогодателем по договору о залоге не завершенного строительством объекта по ряду причин.
Во-первых, представляется, что заказчик не является собственником и не обладает правом хозяйственного ведения на вновь построенное здание (сооружение) до государственной регистрации вещного права в учреждении юстиции.
Во-вторых, до подписания акта сдачи и приемки работ риск случайной гибели предмета договора строительного подряда несет подрядчик, а не заказчик.
В-третьих, если заказчик откажется оплатить выполненные работы, подрядчик имеет право после двукратного предупреждения заказчика продать результат работ, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся платежей, внести на имя заказчика на депозит нотариуса (ст. 720 ГК РФ).
В-четвертых, при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную сумму за выполненные работы подрядчик имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ).
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что заказчик не является собственником объекта незавершенного строительства и не обладает на него иным вещным правом. В связи с этим при таком конструировании норм договора строительного подряда исключается возможность со стороны заказчика стать залогодателем.
Аналогичный вывод может быть сделан и при анализе ряда норм Закона об ипотеке. Так, например, вызывает сомнения возможность залогодателя пользоваться - заложенным имуществом (ст. 29), обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии (ст. 30), принимать меры к сохранности заложенного имущества (ст. 32), сдать заложенное имущество в аренду или безвозмездное пользование (ст. 40), поскольку объект строительства является предметом действующего договора строительного подряда.
Вторая проблема - проблема существенных условий договора об ипотеке. Согласно ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре необходимо указать предмет ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием на его наименование, места нахождение и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства. Ранее мы обращали внимание на то, что предмет договора строительного подряда обладает динамическими и статическими характеристиками. В связи с этим возникает невозможность точно определить предмет ипотеки, невозможность его идентифицировать. На момент строительства объекта недвижимости еще нет, а в процессе строительства объект подвергается изменениям, что влечет увеличение его стоимости. Отсюда представляется затруднительным определить еще одно существенное условие договора об ипотеке - стоимость предмета ипотеки. Провести денежную оценку объекта в момент строительства невозможно.
При отсутствии существенных условий договор об ипотеке объекта незавершенного строительства следует признать незаключенным.
Указанные проблемы делают невозможным реализацию иных норм Закона об ипотеке. Так, например, в договоре о залоге объекта незавершенного строительства необходимо указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (в данном случае заказчику). Это право необходимо указать и в содержании закладной - ценной бумаги, которой оформляется ипотека. В закладной также указывается название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека.
Невозможность заключения договора об ипотеке влечет невозможность государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На наш взгляд, заключение договора о залоге объекта, не завершенного строительством, становится возможным только тогда, когда строительство уже не ведется и имеется объект недвижимости в виде индивидуально определенной вещи, который можно идентифицировать и стоимость которого можно определить. Однако в этом случае утрачивается смысл ипотеки как способа обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Поэтому представляется целесообразным в законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотреть норму, которая определяет возможность заключения договора о залоге объекта незавершенного строительства в зависимости от условий договора строительного подряда, предусматривающих поэтапную сдачу работ подрядчиком. После принятия очередного этапа строительных работ условия договора о залоге должны быть конк