Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики
Информация - Менеджмент
Другие материалы по предмету Менеджмент
аличие третьего лица (продавца) и дополнительного объекта оборота (земельного участка), а от схемы №1 направления II -отсутствие коллизий общей долевой собственности. Сумма, которую вносит покупатель в размере 10% от стоимости дома в качестве задатка, или предоплаты, по предварительному договору заiитывается в выкупную цену. Если платежеспособность покупателя оставляет желать лучшего, можно ограничиться приобретением им в собственность земельного участка с последующим оформлением на него залога (ипотеки).
Примечание: Важным условием реализации проекта является правовой статус земельного участка. Участок должен иметь назначение под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. В состав земельных участков ни в коем случае не должны входить сельскохозяйственные угодья из состава полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, поскольку эти угодья согласно ч.1 ст.63 ФЗ Об ипотеке не могут быть предметом залога (ипотеки).
Ипотека земельного участка вместе с жилым домом предусмотрена законом (абз.1 ст.69 ФЗ Об ипотеке) и позволяет установить более высокую степень правовой защиты прав залогодержателя, в качестве которого выступает ООО Жилищное общество Гальбштадт. Оборотоспособность указанных земельных участков допускается действующим законодательством, а также Указами Президента РФ от 14 февраля 1996г. № 198, от 16 мая 1997г. № 485 и от 26 декабря 1997г. № 1263
Последовательность сделок и юридических действий по данной схеме фиксируется всеми сторонами в предварительном договоре. Это обстоятельство позволяет в случае уклонения одной из сторон от точного и своевременного исполнения обязательств требовать их исполнения путем заключения соответствующих договоров или совершения юридических действий в судебном порядке.
На рис.3.3.6. были использованы следующие обозначения:
[] - договор купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом и договор ипотеки (залога) земельного участка могут быть объединены в одном договоре (п.З ст.421 ГК РФ). Однако в любом случае указанные договоры заключаются у нотариуса одновременно.
чВ*- государственная регистрация права собственности покупателя на жилой дом Qy - государственная регистрация права залога ООО Жилищное общество Гальбштадт на жилой дом, принадлежащий покупателю
(Ri) ичКу - производятся регистрирующим органом одновременно.
Условия оплаты нотариальных услуг и государственной регистрации.
Последовательность действий по схеме №3 второго направления деятельности выглядит следующим образом.
1. Покупатель самостоятельно либо при содействии ООО Жилищное общество Гальбштадт находит удовлетворяющий его жилой дом с земельным участком, которые их собственник имеет намерение продать. ООО Жилищное общество Гальбштадт проводит юридическую и экономическую оценку предмета сделки. В случае согласия ООО Жилищное общество Гальбштадт стороны подписывают предварительный договор. Данная схема напоминает лизинговые операции. Однако схема лизинга не может быть применена к жилому фонду, поскольку согласно действующему законодательству (включая федеральный закон О лизинге от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ) жилой фонд не может быть предметом лизинга, так как он предназначен для проживания граждан, а не для предпринимательской деятельности.
2. Предварительный договор включает в себя следующие условия:
а) обязанность продавца и покупателя (физических лиц) заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях и в сроки, установленные предварительным договорам;
б) обязанности покупателя дать нотариально удостоверенное обязательство покупателя и совершеннолетних членов его семьи об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания (в соответствии с п.2 ст.78 ФЗ Об ипотеке);
в) обязательства продавца продать, а ООО Жилищное общество Гальбштадт купить жилой дом в кредит с залоговым обязательством на условиях и в сроки, установленные предварительным договором;
г) обязательства ООО Жилищное общество Гальбштадт продать, а покупателя купить жилой дом в сроки, установленные предварительным договором;
д) обязательства покупателя заложить земельный участок в обеспечение выполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом;
ж) обязательства покупателя о внесении задатка, или частичной предоплаты, в iет выкупной цены жилого дома. Предварительный договор может и не содержать положений о задатке в случае, если одновременно с договором между ООО Жилищное общество Гальбштадт и покупателем подписывается соглашение о задатке с указанием его размера и условий зачета;
з) обязательств сторон по распределению бремени расходов по государственной регистрации и нотариальному удостоверению договоров;
и) положение, согласно которому ООО Жилищное общество Гальбштадт не несет перед покупателем никакой ответственности (включая обязательства по задатку) в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ООО Жилищное общество Гальбштадт своих обязательств вызвано ненадлежащим исполнением своих обязательств продавцом либо покупателем;
к) обязанность продавца передать жилой дом непосредственно покупателю и обязанность покупателя принять жилой дом непосредственно у продавца.
3. После подписания предварительного договора покупатель предоставл?/p>