Фінансові технології розвитку земельних відносин
Статья - Сельское хозяйство
Другие статьи по предмету Сельское хозяйство
о Кодексу України на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують дві діаметрально протилежні точки зору стосовно подальшого розвитку земельних відносин. З одного боку, на думку фахівців, мораторій Земельного Кодексу України обмежує право власників земельних паїв стосовно права розпорядження ними, стримується розвиток земельного ринку, іпотечного кредитування в класичному розумінні та кредитного забезпечення аграрного сектору економіки взагалі.
Проте, з іншого боку, в тому числі і на наш погляд, скасування мораторію є взагалі недоцільним. Підтвердження цьому можна знайти в статистичних даних. Так, по-перше, обсяг банківських кредитних коштів за 9 років зріс майже в 90 разів, причому в 2007 році 60% - це довгострокові кошти, рівень повернення банківських позик складає 95% - найвищий рівень за часів незалежної України, відсоткова ставка за останні сім років зменшилась з 65% у 2000 році до 17,5% у 2007 році (рис. 1).
Таке зростання в першу чергу стало можливим завдяки запровадженню у 2000 році механізму часткової компенсації з державного бюджету відсоткової ставки за кредитами сільськогосподарським та іншим підприємствам АПК.
По-друге, 93% сільськогосподарських земель використовуються на умовах оренди, з яких тільки 10% на умовах довгострокової, 40% посівних площ за даними Держкомзему зайнято "важкими" культурами, 31% паїв належать особам старшого працездатного віку, 40% з яких не мають спадкоємців, а прогнозна ціна землі, розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати [4, 5], у 9-10 разів нижче нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель.
Виходячи з вищевикладеного, скасування мораторію призведе не до формування цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення, а до знецінення більшості земель за рахунок відсутності попиту та великої пропозиції в окремих районах.
В таких умовах доцільно запровадити механізм поетапного викупу органами державної влади земельних паїв у тих власників, які не бажають чи не в змозі самостійно їх використовувати на основі іпотеки зі зворотнім ануїтетом, здійснення концентрації та передачі у користування шляхом встановлення емфітевзису ефективним вітчизняним господарям.
Іпотека із зворотним ануїтетом (reverse-annuity mortgage, RAM) - це зворотна рентна іпотека, або зворотний іпотечний інструмент. В класичному розумінні при іпотеці зі зворотним ануїтетом позичальник отримує позику, яку повертає наступною передачею прав на нерухомість у визначений договором термін [4].
Адаптуючи зазначений вище фінансовий інструмент до наших умов, пропонуємо наступний механізм кредитування при іпотеці зі зворотним ануїтетом. Між покупцем (органом державної влади), продавцем (власником земельного паю чи спадкоємцем), кредитором (банківською установою чи державним або недержавним пенсійним фондом у разі необхідності) укладається договір, в якому містяться наступні умови:
- Право власності на земельний пай переходить до покупця.
- Кредитор відкриває особовий рахунок для продавця і зобовязується перераховувати щомісячно або щоквартально на протязі зазначеного в договорі періоду суму грошових коштів, яку в деяких випадках умовно можна назвати додатковим пенсійним забезпеченням.
3. Покупець укладає з кредитором договір, відповідно до якого кредитор бере зобов язання перераховувати на особовий рахунок продавця зазначену в договорі суму (табл. 1), а покупець - компенсувати відповідну суму разом з певним відсотком.
Таблиця 1 Періодичні виплати при іпотеці зі зворотним ануїтетом на одну людину при середньому розмірі земельного паю - 4 га
Термін виплатСума виплат, грн.вартість гектара ріллі розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати - 1328,57 грн./гавартість гектара ріллі дорівнює нормативній грошовій оцінці на 1.01.2007 року - 9036 грн./гащоквартальноЩомісячнощоквартальнощомісячно2 роки664,28221,424306,361435,444 роки332,16110,712153,16717,726 років221,4273,801435,44478,48
За нашими підрахунками, якщо держава буде викуповувати 10% земельних паїв щорічно, причому половина з них на умові іпотеки зі зворотним ануїтетом, то на ці цілі необхідно щорічно спрямовувати від 3 до 9 млрд. грн., що є цілком реальним.
Використовувати емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) як механізм передачі земельних ділянок ефективним господарям доцільно з двох причин:
- в сільському господарстві повинна бути альтернатива орендним відносинам;
- за своїм соціально-економічним призначенням і правовим змістом, емфітевзис є інститутом, що має багато спільних рис з інститутом оренди землі. Основні відмінності між ними полягають у тому, що право емфітевзису, на відміну від права оренди землі, можуть установлюватися на невизначений термін (загальноприйнято 99 років) і, головне, сьогодні відчужуватися на підставі цивільно-правових правочинів, тобто передаватись в заставу при земельному іпотечному кредитуванні.
Спробуємо також розглянути, чи не суперечить запропонована технологія зобовязанням України при вступі до СОТ. Взагалі, згідно з додатком 2 до Угоди про сільське господарство, всі заходи щодо державної підтримки сільського господарства умовно поділені на три групи, або розкладені по різнокольорових скриньках: "зеленій", "блакитній" і "жовтій" (чи "бурштиновій") [2].
До "зеленої скриньки" належать заходи, які не спрямовані на підтримку обсягів виробництва та цін виробників, і, отже, не порушу