Теоретико-правовой анализ особенностей договора купли-продажи жилого помещения
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
го использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (например, пожар, наводнение и др.).
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ жилые помещения бывают следующих видов:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
А Гражданский кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РФ не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. Это верно, так как комната - часть квартиры, то есть понятие "комната" поглощается понятием "квартира". Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Наряду с ней частью квартиры являются помещения вспомогательного пользования: кухня, ванная комната и тд., но они не выступают самостоятельными объектами жилищных прав.
Цена договора
Еще одна явная особенность, отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездных договоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие является существенным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будет считаться незаключенным.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка недвижимости, в том числе жилого помещения - это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимости ее осуществляют профессиональные оценщики.
Цена может быть указана:
- Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого
помещения конкретной денежной суммы за жилое имущество.
2) Путем обозначения в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.
При этом в обоих случаях цена может быть выражена:
непосредственно в рублях;
в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Также возможна покупка жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.
В отношении цены статьей 555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:
- Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в
договоре купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости, продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части) и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.
- Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в
том числе жилого помещения, не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом участка земли и право собственности на этот земельный участок.
На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно будет считаться незаключенным в случаях, когда:
- в договоре не указана цена
- по условиям договора цена не может быть определена. Так как
прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
В силу правила п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи жилого помещения) на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника. Другими словами, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним член