Сутність та характеристика об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
? джерелом доходів для власників.
"Благо" володіння обєктом нерухомості та отримання доходів від його використання невідємне від повязаних з цим витрат і ризику. На власника покладається обовязок утримання обєкта нерухомості в належному стані (охорона, ремонт тощо), за умов, що цей "тягар" не покладений на іншу особу (наприклад, охорона обєкта нерухомості - на спеціально найнятих осіб або організацію, управління нерухомим майном банкрута - на конкурсного керівника і т.д.).
Власник також ризикує у випадку зникнення або псування обєкта нерухомості, тобто його втрати або пошкодження Перенесення ризику випадкової втрати або псування майна на інших осіб можливе за умов договору власника з ними (наприклад, за умов оренди за договором), а також за законом (зокрема, такий ризик може нести опікун як довірчий керівник обєктом нерухомості власника-підлеглого, а також унітарне підприємство як субєкт права господарювання).
Маючи за складову земельну ділянку, всі штучні споруди як обєкти нерухомості характеризуються родовими ознаками (рис.1.4), які дозволяють відрізнити їх від не повязаних із землею обєктів.
Стаціонарність, нерухомість - характеризує міцний фізичний звязок обєкта нерухомості із земною поверхнею і неможливість його переміщення в просторі без фізичного руйнування і нанесення збитків, що зробить його непридатним для подальшого використання.
Матеріальність - обєкт нерухомості завжди функціонує в натурально-речовинній і вартісній формах. Фізичні характеристики обєкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, недоліки, навколишнє середовище, підїздні шляхи, обєкти комунальних послуг, поверхні й шари підґрунтя, ландшафт. Сукупність цих характеристик визначає корисність фізичного обєкта, яка і складає основу вартості обєкта нерухомості. Проте сама по собі корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний обєкт має вартість, маючи в тій чи іншій мірі такі характеристики, як придатність і обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали й стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають на поведінку людей, обумовлюючи зміну вартості обєкта нерухомості.
Довговічність обєктів нерухомості практично вище довговічності усіх відомих інших товарів, окрім окремих видів коштовного каміння й виробів з рідкісних металів. Наприклад, тривалість кругообігу землі за раціонального її використання нескінченна, а порушення правил експлуатації призведуть до необоротних втрат.
Окрім основних родових ознак обєктів нерухомості, можна виділити їх власні ознаки (рис.1.4), які визначаються конкретними показниками залежно від виду обєктів нерухомості. Практично неможливо вести мову про дві однакові земельні ділянки, квартири, будови, оскільки у них обовязково будуть відмінності в розташуванні відносно до інших обєктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що вказує на. різнорідність, унікальність і неповторність кожного обєкта нерухомості.
Обєкти нерухомості мають високу економічну цінність, оскільки призначені для тривалого користування та не зникають в процесі використання. Як правило, обєкти нерухомості відрізняються конструктивною складністю й підтримка їх в належному стані вимагає великих витрат.
Суть обєктів нерухомості полягає в триєдності категорій: матеріальна (фізична), правова і економічна (рис. 1.5).
1.4 Життєвий цикл обєктів нерухомості
Життєвий цикл обєкта нерухомості як фізичного обєкта - це послідовність процесів існування обєкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл такого обєкта прийнято встановлювати в такому порядку: задум народження - зрілість - старіння і смерть. Кожній стадії життєвого циклу обєкта нерухомості властиві ряд етапів, заходів, дій:
Передпроектна (початкова) стадія включає: аналіз ринку нерухомості, вибір обєкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення відповідної документації, залучення кредитних інвестиційних засобів.
Стадія проектування включає: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.
Очевидно, що на перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей обєктів нерухомості та найголовніше: мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу обєкта нерухомості. На жаль, слід визнати, що концепція розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу частіше обговорюється, ніж застосовується на практиці. Суть цієї концепції в тому, що ухвалюючи рішення про будівництво обєкта нерухомості, власник "прирікає" себе на сукупність витрат, нерозривно повязаних з володінням обєктом нерухомості. Ці витрати отримали назву - вартість володіння власністю. Розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу обєкта нерухомості може використовуватися, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї й тої самої мети - побудувати обєкт нерухомості або ж орендувати його і ін. На рівні проекту розрахунок витрат з урахув