Система оценки качества малоэтажного жилища
Статья - Строительство
Другие статьи по предмету Строительство
Система оценки качества малоэтажного жилища
Вошедшие в нашу жизнь операции с недвижимостью (купля-продажа, залог, страхование и др.), особенно в сфере жилища, не имеют сложившейся законодательной и нормативно-методической базы. Любая операция с недвижимостью (здание, дом, квартира) невозможна без ее оценки. Методы и цели оценки могут быть различными, но сам процесс, критерии оценки должны быть единообразными, иметь свой регламент.
Сложность и актуальность проблемы оценки недвижимости подтверждаются, в частности, длительным обсуждением в Госдуме проекта Закона РФ Об оценочной деятельности и непростым началом работы ТК 389 Оценка имущества, созданного Госстандартом России и Российским обществом оценщиков в середине 1996 г.
Необходимость учета и защиты конституционных прав граждан на частную собственность определяет потребность как в законодательных актах, конкретных методиках, так и в нормативно-правовых документах. К последним в качестве примера можно отнести паспорт жилища, уже разработанный и вводимый в Москве. Этот нормативно-инструктивно-правовой документ содержит основные потребительские параметры жилища (определяемые по проекту, соответствующему требованиям стандартов и строительных норм), определяет правила эксплуатации и ремонта квартиры, имеет разделы по правам и ответственности владельца жилища и по обязательствам его создателей-проектантов и строителей.
Московский опыт паспортизации жилища заслуживает внимания и других городов страны, но он не может рассматриваться в качестве единой методологической основы оценки и паспортизации всех видов жилища. Ключевое положение нормативного начала в оценке и паспортизации жилища предопределяет приоритетную необходимость разработки системы оценки качества жилища (критериев, показателей, методов оценки, нормативов и т.д.) и регламентации ее основных положений.
Стихийно формируемый рынок жилища пока оперирует ограниченным перечнем самых общих параметров городских квартир (площадь квартиры, центр-окраина, панельный-кирпичный дом, его этажность и т.п.) и критериями аналоговой ценовой статистики, т.е. сложившейся средней ценой подобных видов жилища. Но даже эти подходы невозможно использовать при оценке малоэтажного жилища, так как этот вид жилища весьма специфичен. Он находится как бы на периферии жилищного строительства столь долго, что даже не имеет терминологической однозначности.
Малоэтажное жилище. Этот вид жилища ранее занимал не более пятой части общего жилищного фонда страны, сегодня - не менее половины вновь строящегося жилья. Малоэтажность жилищного фонда развитых стран мира, где этот вид жилища преобладающий и приоритетный, предопределяет необходимость всесторонней подготовки к появлению динамичного сектора рынка жилища - сектора малоэтажных домов. Весьма вероятно, что этот сектор в недалеком будущем образует контрольный пакет всего рынка жилищ.
Используемые в технической и справочной литературе, в нормативных документах понятия: малоэтажный дом, малоэтажное жилое здание, малоэтажное жилище, усадебный дом и т.п. зачастую рассматриваются как синонимы, хотя определяют различные состояния данного вида жилища. Новое отечественное законодательство в этой области, в частности, Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики и комментарий к нему (журнал Закон, №8, 1996), тоже не содержит однозначных определений не только понятий по малоэтажному жилищу, но и самого понятия жилище. Это свидетельствует о сложности самих понятий и в то же время подтверждает важность их определений для решения конкретных вопросов, и не только научного характера.
В пределах данной статьи по освещаемой проблеме использованы три понятия - малоэтажное жилое здание, малоэтажный дом, малоэтажное жилище (усадьба).
Малоэтажное жилое здание - строящееся или законченное строительство здания высотой не более трех этажей, включая цокольный этаж и мансарду, предназначенное для обеспечения жизнедеятельности и постоянного проживания одной или нескольких семей. Это определение характеризует стадию создания объекта по конкретной проектно-конструкторской документации, вне связи его с другими элементами жилища (внутреннее обустройство, надворные постройки, земельный участок).
Малоэтажный дом - эксплуатируемое (обустроенное, используемое) малоэтажное жилое здание; может быть односемейным или многосемейным. Отличие этого понятия от предыдущего заключается в учете обустроенности (обжитости) жилого здания.
Малоэтажное жилище - малоэтажное жилое здание или малоэтажный дом с земельным участком и надворными постройками при них. При односемейном заселении такое жилище можно называть усадьбой. Односемейные малоэтажные жилища превалируют в жилфонде развитых стран мира и во вновь вводимом в России жилье, поэтому понятия малоэтажное жилище и усадьба в значительной степени могут применяться как синонимы.
Другая особенность малоэтажного жилища - резко обозначившаяся его социальная дифференциация: от одноэтажного дома небольших размеров и без современных удобств до трехэтажных особняков с жилой площадью в 500 м и автономными системами инженерной инфраструктуры.
Сегодня можно выделить минимум три уровня малоэтажного жилища: социальное или муниципальное, характеризуемое наименьшими значениями параметров (общая площадь, уровень комфортности и т.п.); экономичное или доступное (по критериям стоимост?/p>