Система оценки земельного участка
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:
стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;
остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.
Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).
Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке.
После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.
При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Процедура оценки включает следующие этапы.
Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:
сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж;
земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.
Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;
земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.
Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о почвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах - региональный институт по землеустройству или землеустроительное предприятие.
На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь видов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности.
На базе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.
При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материалов - зональные системы земледелия.
На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по главным возделываемым сельскохозяйственным культурам.
Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли) (3)
Валовой доход = Цена продажи Нормативная урожайность. (4)
Для расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка.
Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным це?/p>