Сделки с недвижимостью в Республике Казахстан и России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?отека) ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Ипотечный договор - соглашение сторон об установлении основного обязательства.
Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.
Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель). Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Права залогодателя могут подтверждаться выдачей ипотечного свидетельства. В ипотечном договоре должны указаны; имя и местожительство (местонахождение) залогодателя и залогодержателя, а также вещного поручителя, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения, опись и местонахождения заложенного имущества. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.
В силу ст. 319 ГКРК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, и если законом не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 369 ГК РК. Статьей допускается заключения между сторонами соглашение об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложения денежных средств в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.
Процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической стабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.
В юридическом смысле существуют не цельные объекты недвижимости (в идеале: земля плюс недра плюс воздушное пространство, ограниченные размерами участка земли) с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов (например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами, плюс полное право собственности - то есть владения, пользования и распоряжения - на расположенное на данном участке здание). Поэтому применяются и различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов прав: земельных участков, жилья, нежилых помещений конструкций. Такое разделение влечет ряд неудобств. Еще в римском праве невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.
Пересечение прав, трудоемкость их разделения (зачастую и нецелесообразность): права на здание, например, достаточно условно "отделимы" от прав на участок земли под ним, уже хотя бы потому, что с функциональной точки зрения его нельзя отделить от расположенных в земле инженерных сетей, труб, и пр. Применение такого подхода вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, в соответствии со ст. 303 ГК РК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.
Как недостаток можно рассмотреть громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними: нелегальный оборот наличных денег, который ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.
Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и устранения неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.
Гораздо эффективнее регистрировать объекты не спорадически (по моменту купли-продажи), а сплошным, "балансовым" методом, исходя из существующих (проверенных на чистоту) титулов собственности на определенную дату, причем в качестве основы для такого регистра должен испо