Рыночная стоимость объектов недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
Контрольная работа
Задача 1
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом.
Исходные данные:
строительный объем здания, м3, Bv - 10100;
фактический срок эксплуатации здания, год, Tf - 8;
удельные затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб., ct - 36;
коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k - 1,05;
ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли, руб., Tl - 3420,0;
площадь земельного участка, относящегося к зданию, м2, Sl - 600.
Решение:
Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:
VR = ct • Bv • k;
VR = 36 • 10100 • 1,05 = 381780 тыс. руб.
Для расчета физического износа здания Dp необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа.
Расчет физического износа элементов здания определяем по таблице.
Расчет физического износа здания
Наименование конструктивных элементов здания% от восстановительной стоимости всего зданияВосстановительная стоимость элементаФактический срок эксплуатацииНормативный срок эксплуатацииКоэффициент износа, гр.4: гр.5Сумма износа, гр.3•гр.61234567Фундамент726724,681000,082137,96Наружные стены152726781000,084581,36Перекрытия1453449,281000,084725,93Кровля830542,48500,164886,78Перегородки934360,28800,13436,02Внутренняя отделка622906,8881,022,906,8Наружная отделка311453,48600,131488,94Система водоснабжения и канализации10381788500,166108,48Система электроснабжения726724,68400,25344,92Система отопления9343,60,28500,165497,63Система вентиляции27635,68400,21527,12Система пожаротушения311453,48500,161832,54Система телефонизации27635,68400,21527,12Лифты5190898300,275154,03Итого10038178071155,63
Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле:
D = Dp + Df + De.
Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации:
Df = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.
Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимости здания:
De = 381780 • 0,001 381,78 тыс. руб.
D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:
Vrem = VR - D;
Vrem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб.
Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:
Vt = 85 • Tl • Sl;
Vt = 85 • 3,420 • 600 = 174420,0 тыс. руб.
Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:
V = Vrem + Vt;
V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб.
Задача 2
Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.
Исходные данные:
полезная площадь торгового центра, м2, SB - 800;
арендная плата за 1 м2 в месяц, тыс. руб., rB - 15,0;
операционные расходы на 1м2 полезной площади в месяц, руб., с - 3000.
Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектом:
ПоказателиСопоставимые объектыАВСЦена продажи, тыс. руб. 300025003500Чистый операционный доход, тыс. руб. 650700910
Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.
Решение:
1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 м2 (rB) и полезной площади здания (SB):
PGI = rB • SB • 12;
PGI = 15,0 • 800• 12 = 144000 тыс. руб.
2) Действительный валовой доход определяем по формуле:
EGI = PGI • k;
где k = 0,95 - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);
EGI = 144000 • 0,95 = 136800 тыс. руб.
3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:
COE = c • SB • 12;
где с = 3 - операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.;
СОЕ = 3 • 800• 12 = 28800 тыс. руб.
4) Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт):
NOI = EGI - (COE + W);
где W - отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% от действительного валового дохода.
W = EGI • 0,02; W = 138800 • 0,02 = 2736 тыс. руб.
NOI = 136800 - (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб.
5) Стоимость объекта определяется по формуле:
,
где R - коэффициент капитализации, который учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.
Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.
Вывод: Рыночная стоимость торгового центра рассчитанная по методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. руб