Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Инфраструктура рынка недвижимости
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
?ых участков как объектов оборота закрывает доступ к земле потенциальным застройщикам, удорожает строительство. По некоторым оценкам, оплата услуг чиновников может достигать 30 процентов от стоимости строительства. Для решения проблемы представляется целесообразным ввести в законодательство нормы, обязывающие органы власти выполнять инициативные действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости и оборота для предоставления их частным застройщикам.
Другой важный фактор, препятствующий рациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости, - смешение государственных функций с негосударственными.
Существующий порядок распределения функций между различными органами и организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества, представлен в нижеприведенной таблице.
Распределение функций между различными органами, организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества.
функцииОрганы, организацииФункции исключительно государственныеПравительствоФРСФедеральная служба Земельного кадастраОрганы тех. инвентаризации (ГУП, МУП) Органы местного самоуправленияЧастные фирмыФункции, которые не могут и не должны быть причислены к исключительно государственнымадминистрацияОрганы архитектурыНегосударственные функции, выполняемые государственными организациями1. подготовка документов для учетаРазработка проектов межеванияУтверждение проектов межевания Подготовка планов земельных участковПодготовка техпаспортов 2. учет объектов недвижимостиУдостоверение планов земельных участковПрисвоение кадастровых номеровЗаполнение форм ЕГРЗ и БТИ3. утверждение методик массовой оценки в целях налогообложения 4. проведение оценок на местахУтверждение оценки Оценка 5. регистрация прав
Нерациональность организации ИРН может быть рассмотрена на нескольких примерах.
Избыточность различных видов экспертиз
В современной организации процесса проведения экологических экспертиз зачастую наличествует противоречие между правильно сформулированными принципами и неадекватными механизмами их реализации. Так, презумпция потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности - в принципе достаточно логичная позиция. Однако на деле, например при наличии нормативного акта правового зонирования, существенно сужаются (или сводятся на нет) рамки "потенциальной экологической опасности". Поэтому отпадает необходимость в проведении дополнительной экологической экспертизы (в части решения уже однажды решенного вопроса о том, можно что-то делать или нельзя) применительно к проектной документации строительства конкретного объекта.
Разрозненность различных норм и правил (на примере проведения государственной экологической экспертизы).
На сегодняшний момент имеется большое количество норм, которые выстроены таким образом, что допускают различные трактовки. Кроме того, нормы часто противоречат друг другу. Поэтому не удивительно, что в ходе экспертизы каждый специалист выносит свое индивидуальное суждение. И если возникает необходимость оспорить то или иное решение в судебном порядке, то суду чрезвычайно трудно опереться на какие-то формальные основания. Пока эта проблема не будет решена, экспертиза так и останется неэффективным инструментом поддержания экологической безопасности общества, еще одним рычагом давления на частного застройщика со стороны государства.
Одно из видимых противоречий в законе об экологической экспертизе заключается в том, что органам, проводящим экспертизу и осуществляющим согласования, а также должностным лицам дается право самим утверждать документы, на основании которых проводятся согласования и экспертизы, а также право самостоятельно устанавливать порядок проведения экспертиз. Понятно, что если орган сам себе устанавливает правила игры, то он устанавливает их в ущерб другим лицам. Кроме того, органу, проводящему экспертизу, дается право утверждать смету расходов на проведение экспертизы в соответствии с порядком, который этот же орган фактически сам для себя и устанавливает, и не в соответствии с заранее установленными и предъявленными нормативами, а, по существу, по договоренности.
Цена вопроса.
По сравнению с рациональной организацией процесса, когда ликвидируются дублирование и избыточность функций по регулированию рынка частным застройщикам требуется в 2-3 раза больше времени для получения так называемой исходно-разрешительной документации, им нужно произвести в 2,5 раза больше выплат официальным и "уполномоченным" органам, потратить в 2-3 раза больше денег для оплаты услуг чиновников.
Основные направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости
Реформирование ИРН по основным компонентам.
Все вышеперечисленные проблемы делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования ИРН на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных нами компонентов инфраструктуры. В компоненте "законодательное обеспечение" видится необходимым:
введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию ИРН;
предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости). По компоне?/p>