Роль нотариуса в сделках с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ава собственности на недвижимое имущество.
Сейчас же при уклонении одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности только суд может признать право собственности и на основании решения суда заинтересованная сторона сможет зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.
Это подтверждается и материалами судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью Чуналес обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Администрации Чунского района о признании права собственности на объекты недвижимого имущества железнодорожные пути и административные помещения. В обоснование заявленных требований ООО Чуналес указало, что спорные объекты недвижимости были приобретены им у Государственного предприятия 478 Лесопромышленный комбинат Минобороны РФ по договору купли-продажи б/н от 14.09.04 г. при реализации имущества, находившегося в хозяйственном ведении предприятия, в ходе конкурсного производства. Вместе с тем государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты от продавца к покупателю не была своевременно осуществлена. В настоящее время продавец ликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу. Суд в своем решении указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, невозможность осуществления которой обусловлена ликвидацией предприятия-продавца, не должно быть расценено как препятствие для удовлетворения исковых требований ООО Чуналес о признании права собственности с учетом наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих право ликвидированного продавца на отчуждение объектов истцу, а также доказательств правомерности и законности заключенных между сторонами сделок купли-продажи, взаимного исполнения принятых на себя обязательств. Отказ в защите права собственности истца на приобретенное им по сделкам купли-продажи имущество при отсутствии лиц, претендующих на данное имущество и оспаривающих права истца, противоречит общим началам и смыслу гражданского законодательства.
Однако в судебного разбирательства можно было бы избежать, если бы в 2003 г. была не исключена норма об односторонней регистрации перехода права собственности в случае нотариального удостоверения сделки. Тем более что в данной ситуации ООО Чуналес знало, что продавец находится в стадии банкротства и думается, что позаботилось бы о нотариальном удостоверении сделки.
Продавец и покупатель недвижимого имущества пренебрегают нотариальным удостоверением договора купли-продажи, и ограничиваются услугами риэлторов, юридических фирм, либо составляют такие договоры самостоятельно. Все это нередко приводит к различным мошенническим действиям с недвижимостью.
Однако нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости тоже не всегда может привести к идеальному результату. Например, если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки.
Выход из такой ситуации может быть найден опять же с помощью нотариуса. Покупатель может внести деньги, причитающиеся продавцу недвижимости на депозит нотариуса и после подписания договора купли-продажи, продавец совершенно ничем не рискуя, может забрать свои деньги с нотариального депозита, предъявив подписанный обеими сторонами договор купли-продажи и передаточный акт на недвижимое имущество. Однако в данном случае покупателю необходимо будет заключать с нотариусом договор на открытие нотариального депозита, что приведет к некоторому удорожанию сделки. Согласно подпункту 8 пункта 1 ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлен нотариальный тариф за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 рублей. Небольшая плата за безопасность, ведь в противном случае можно потерять гораздо больше.
Чтобы юридическая неосведомленность клиента не могла быть использована ему во вред, нотариус обязан предупреждать его о возможных последствиях совершаемых нотариальных действий.
Например, настоящее время при купле-продаже любой недвижимости в договорах указывается их остаточная стоимость, определяемая бюро технической инвентаризации, реально же квартиры покупаются по рыночной стоимости. Добросовестные контрагенты даже не подозревают о возможности в подобных случаях существенного нарушения их интересов. Продавец, передавая недвижимое имущество, в этом случае получает деньги по рыночным ценам. Разумеется, рыночная стоимость на порядок выше инвентаризационной, в то время как в договоре купли-продажи указывается всего несколько тысяч рублей. Продавец, получив сумму по рыночным ценам, может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку покупатель ввел его в заблуждение и ему продавцу негде жить. В этом случае в исковом заявлении будет фигурировать только остаточная стоимость квартиры или другого имущества.
Стороны занижают сумм