Расприватизация жилья
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?риватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем на основании положения, записанного в п.1 ст.292 ГК: "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".
Необходимо ли согласие этих лиц на расприватизацию? Думается, что нет. Ведь расприватизация - акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.
По-иному решен этот вопрос в ст.31 проекта Жилищного кодекса РФ, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.
Помимо права собственности, на приватизированную квартиру могут быть другие два вида прав: вещные права членов семьи собственника (п.1 ст.292 ГК); обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма (гл.35 ГК).
Какова может быть судьба иных прав на данное жилое помещение при его расприватизации? В первом случае согласно п.2 ст.292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следовательно, в случае расприватизации у проживающих в квартире граждан будут разные по объему права на данное жилое помещение. У бывшего собственника эти права будут обязательственными, основанными на договоре социального найма, а у совместно проживающих членов его семьи эти права останутся вещными. Во втором случае в силу ст.675 ГК договор коммерческого найма сохраняет свое действие, а публичный собственник становится наймодателем. Такая ситуация не будет противоречить п.1 ст.672 ГК, согласно которому в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, так как жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено не публичным, а иным - частным собственником.
Последствие расприватизации - заключение договора социального найма. Поэтому ст.9 Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Статья 3 Закона о приватизации жилья дополнена указанием на то, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в данной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему в ней жилого помещения, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.
Однако по-прежнему нет ответа на вопрос: как определить долю в праве на места общего пользования каждого участника права общей собственности на приватизированную комнату, если комната в коммунальной квартире приватизирована в общую собственность двух и более лиц? Думается, в данном случае доля в праве общей собственности на места общего пользования, приходящаяся на данную квартиру, должна определяться в размере, пропорциональном размеру долей каждого участника в праве общей долевой собственности на комнату.
Закон от 20 мая 2002 г. дополнил ст.3 Закона о приватизации жилья частью 5, в соответствии с которой собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
На практике возникает другой вопрос: каков правовой режим мест общего пользования в коммунальной квартире, где приватизированы не все комнаты. Если учесть, что в соответствии с п.1 ст.8 Закона "О товариществах собственников жилья" общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, а под домовладельцем понимается только собственник жилого помещения, можно сделать вывод, что общая долевая собственность на места общего пользования возникает с того момента, когда в коммунальной квартире будут приватизированы все квартиры. До этого момента наниматели и собственники комнат в коммунальной квартире сохраняют равные права по владению и пользованию этим имуществом. Верховный Суд РФ по одному из дел указал на то, что у собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире не возникает в связи с приватизацией никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире.
Учитывая распространенность такой ситуации, целесообразно закрепить это правило в Законе о приватизации жилья.
Сохраняет свою силу п.4 ст.3 названного Закона, в соответствии с которым собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Между тем в соответствии с п.1 ст.290 ГК в многоквартирном доме общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. N 13-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения п. 13 ст. 39 Закона РФ "Об образовании", ст.1 Федерального закона &qu